In het kader van appartementseigendom is het belangrijk duidelijk te weten wie verantwoordelijk is voor welk onderhoud aan de woning. Een veelvoorkomende vraag in VvE's is: wie is verantwoordelijk voor het onderhoud en vervanging van deurbeslagen (hang- en sluitwerk)? Deze vraag raakt zowel de VvE als de individuele appartementseigenaar, aangezien het onderhoud van deurbeslagen niet alleen van technische aard is, maar ook rechtelijke en financiële implicaties heeft. In dit artikel wordt nagegaan wie verantwoordelijk is voor deurbeslagen in de praktijk, waarbij het belang van de akte van splitsing centraal staat. Naast de juridische aspecten worden ook praktische situaties besproken, zoals de rol van de VvE-beheerder, kostenverdeling, en eventuele discrepanties tussen appartementen in een VvE.
De rol van de akte van splitsing
De akte van splitsing is het juridisch bindende document dat bepaalt welke delen van het appartementsgebouw tot de gemeenschappelijke eigendom behoren en welke delen tot de particuliere eigendom van een appartementsrecht horen. In dit document wordt ook vastgelegd wie verantwoordelijk is voor het onderhoud van welke onderdelen van het gebouw.
In het kader van deurbeslagen (hang- en sluitwerk) is de situatie als volgt:
Modelreglementen 1973 en 1983: Volgens deze modelreglementen is het onderhoud van de hang- en sluitwerk, inclusief de deurbeslagen van deuren en ramen in de buitengevel, de verantwoordelijkheid van de VvE. Dit betreft ook deuren die de scheiding vormen tussen gemeenschappelijke ruimten en privéruimten. De VvE is dus verantwoordelijk voor het onderhoud van deze deurbeslagen en betreft dit ook het vervangen, slijpen, of aanpassen van het sluitwerk.
Modelreglement 1992 en latere varianten: In sommige VvE's is het modelreglement van 1992 of een daarop gebaseerde akte van splitsing van toepassing. In deze reglementen kan het geval zijn dat het hang- en sluitwerk van de individuele woning – inclusief de deurbeslagen – op last van de appartementseigenaar valt. Dit geldt vooral voor deuren en ramen die volledig binnen het privégedeelte van de woning liggen.
De akte van splitsing is dus de bepalende factor. Het is mogelijk dat de akte van splitsing van een VvE afwijkt van het modelreglement, aangezien het modelreglement slechts als richtlijn fungeert. De akte van splitsing kan dus voor elke VvE anders zijn, afhankelijk van de omstandigheden bij de oprichting van de VvE. Hierdoor kan het onderhoud van deurbeslagen in verschillende VvE's verschillend worden toegewezen.
De praktijk: VvE-beheerder, MJOP, en kostenverdeling
Een veelvoorkomende situatie is dat de VvE-beheerder in opdracht van de VvE een MJOP (maandelijkse jaarlijkse kostenposten) opstelt. In deze MJOP worden de kosten van onderhoudsprojecten gesplitst en verwerkt in de maandelijkse of jaarlijkse bijdragen van de appartementseigenaars. De vraag is dan: kan de VvE-beheerder beslissen over het uitvoeren van onderhoud dat voor rekening van de individuele eigenaar valt?
De praktijk geeft aan dat de VvE-beheerder in de meeste gevallen alleen verantwoordelijk is voor onderhoudsprojecten die voor rekening van de VvE vallen. Echter, als het onderhoud van deurbeslagen onder de VvE valt, kan de VvE-beheerder beslissen om het onderhoud uit te voeren, mits het in het MJOP is opgenomen en de VvE daartoe een stemming heeft gehouden.
Wanneer het onderhoud echter voor rekening van de individuele eigenaar valt – zoals bijvoorbeeld het hang- en sluitwerk van privé-deuren – is het de keuze van de eigenaar of het onderhoud door de VvE wordt uitgevoerd. In dat geval kan de VvE-beheerder de kosten niet automatisch verwerken in het MJOP, tenzij het onderhoud door alle eigenaars wordt goedgekeurd en als gezamenlijk project wordt uitgevoerd. Dit is echter niet gebruikelijk, aangezien het onderhoud voor rekening van de individuele eigenaar is.
Een voorbeeld van deze praktijk is beschreven in een VvE met drie appartementsrechten. In deze VvE is het onderhoud van de kozijnen en deuren voor rekening van de individuele eigenaar, volgens de akte van splitsing. De VvE-beheerder heeft echter een MJOP opgesteld met een vastgesteld bedrag voor onderhoud van kozijnen en deuren. De kosten worden in dit geval gelijk verdeeld over de drie appartementsrechten, ongeacht de feitelijke hoeveelheid werk per appartement. In dit geval is het onderhoud voor de appartementseigenaar met minder kozijnen en deuren kostbaarder dan noodzakelijk, aangezien het MJOP-bedrag op basis van een gemiddelde is vastgesteld.
Deze situatie leidt tot de vraag of het onderhoud van deurbeslagen en kozijnen, dat voor rekening van de individuele eigenaar valt, mag worden opgenomen in het MJOP en hoe de kostenverdeling daarbij moet worden bepaald.
Juridische aandachtspunten
Het hang- en sluitwerk – inclusief deurbeslagen – valt in Nederland onder het Bouwbesluit en eventueel onder de energieprestaties van het gebouw. Wanneer de deurbeslagen vervangen of aangepast moeten worden, kan het nodig zijn dat het nieuwe sluitwerk voldoet aan huidige energienormen. Dit is bijvoorbeeld het geval wanneer een deur vervangen moet worden door een model dat betere isolatie biedt.
In juridisch opzicht geldt dat de VvE verantwoordelijk is voor het onderhoud van deuren en ramen die tot de gemeenschappelijke eigendom behoren of die de grens vormen tussen de gemeenschappelijke ruimten en de privéruimte. Dit betreft bijvoorbeeld de voordeur van het appartementsgebouw en eventueel de balkondeuren wanneer deze als gemeenschappelijke ruimte zijn aangewezen in de akte van splitsing.
In sommige gevallen kan de voordeur van een appartement echter worden aangemerkt als privé-uitgang, waardoor het onderhoud voor rekening van de eigenaar valt. Dit is echter afhankelijk van de exacte omschrijving in de akte van splitsing. Het is dus mogelijk dat in één VvE de voordeur van het appartement voor de VvE is, terwijl in een andere VvE het sluitwerk van die deur op last van de eigenaar valt.
Praktijkuitdagingen en oplossingen
Een van de voornaamste praktijkuitdagingen is dat de akte van splitsing niet altijd duidelijk is in de verantwoordelijkheid voor het onderhoud van deurbeslagen. In sommige gevallen is de akte van splitsing uit 1973 of 1983 van toepassing, terwijl in andere gevallen een akte van splitsing uit 2003 op basis van een modelreglement van 1992 geldt. Dit betekent dat de verantwoordelijkheid voor het hang- en sluitwerk van deurbeslagen kan variëren per VvE, waardoor het moeilijk kan zijn voor appartementseigenaars om te weten wie verantwoordelijk is.
Een mogelijke oplossing is het regelmatig herzien van de akte van splitsing in overleg met de VvE-beheerder en eventueel een juridisch advies. Wanneer het hang- en sluitwerk van deurbeslagen voor rekening van de VvE is, kan het onderhoud worden opgenomen in het MJOP en als gezamenlijk project worden uitgevoerd. Wanneer het onderhoud voor rekening van de eigenaar valt, is het aan de appartementseigenaar om dit onderhoud te organiseren en uit te voeren.
Een andere uitdaging is de kostendiscriminatie bij het onderhoud van deurbeslagen in VvE's met appartementen die verschillend zijn qua uitstraling en onderhoudsbehoefte. Bijvoorbeeld in een VvE met drie appartementsrechten, waarin twee appartementen over balkons beschikken en één appartement op de begane grond ligt, kan het MJOP-bedrag voor onderhoud van deurbeslagen gelijk worden verdeeld, ongeacht de feitelijke hoeveelheid werk per appartement. Dit kan leiden tot situaties waarin een appartementseigenaar meer moet betalen dan noodzakelijk is, aangezien het onderhoud in zijn geval minder werk vergt.
Een mogelijke oplossing is om het onderhoud van deurbeslagen te splitsen per appartement, waarbij de kosten worden berekend op basis van de feitelijke hoeveelheid werk per woning. Dit vereist echter een gedetailleerde inschatting van het werk per appartement, wat in de praktijk niet altijd eenvoudig is.
Conclusie
De verantwoordelijkheid voor deurbeslagen in een VvE is afhankelijk van de inhoud van de akte van splitsing. In sommige VvE's is het onderhoud van het hang- en sluitwerk van deuren en ramen voor rekening van de VvE, terwijl in andere VvE's het onderhoud op last van de individuele eigenaar valt. Het is dus van groot belang dat appartementseigenaars deze verantwoordelijkheden duidelijk begrijpen en deze in overleg met de VvE-beheerder bespreken.
In de praktijk kan het MJOP een rol spelen bij het onderhoud van deurbeslagen, mits het onderhoud voor rekening van de VvE valt. Wanneer het onderhoud echter op last van de eigenaar is, is het aan de appartementseigenaar om dit te organiseren en uit te voeren. Hierbij dient te worden gelet op eventuele kostenverschillen tussen appartementen in een VvE en hoe deze kostenverdeling moet worden bepaald.
De akte van splitsing is dus het centrale document in deze kwestie en bepaalt wie verantwoordelijk is voor het onderhoud van deurbeslagen. Het is aan te raden om regelmatig de akte van splitsing te herzien en eventueel juridisch advies in te winnen, zodat eventuele onduidelijkheden kunnen worden opgelost.