Inleiding
In een VvE (Vereniging van Eigendommen) zijn de eigenaren collectief verantwoordelijk voor het onderhoud en beheer van het gebouw. Dit betekent dat besluiten die in het algemeen belang zijn, vaak door de algemene ledenvergadering worden genomen en voor alle eigenaren bindend zijn. Echter, wanneer het gaat om investeringen of aanpassingen die niet voor alle eigenaren van gelijk belang zijn, kan de vraag rijzen: moet een eigenaar wel meebetalen als hij of zij er geen voordeel uit haalt?
De vraag of een VvE-eigenaar verplicht is om mee te betalen voor verbeteringen of nieuwe voorzieningen waar hij of zij geen voordeel uit haalt, is een veelvoorkomend onderwerp in VvE-gezelschap. De antwoorden zijn niet altijd eenduidig, aangezien het afhankelijk kan zijn van de inhoud van de splitsingsakte, de aard van de verbetering, en de interpretatie van artikel 38 van de Woningwet 2002 (vastgesteld in de Modelreglementen). De praktijk laat zien dat er duidelijke richtsnoeren zijn, maar ook ruimte voor discussie, vooral wanneer het gaat om verbeteringen die slechts een deel van de eigenaren betreffen.
In deze uitgebreide gids voor VvE-eigenaren, worden de juridische, technische en praktische aspecten van het onderwerp besproken. We richten ons op de vraag: mag een eigenaar weigeren meebetalen voor investeringen in de VvE wanneer hij of zij er geen voordeel uit haalt? We baseren ons hierbij op feiten en voorbeelden uit de praktijk, zoals beschreven in de beschikbare bronnen.
Juridisch kader: artikel 38 Modelreglementen en VvE-verplichtingen
De basis van de VvE-werkingswijze is geregeld in het appartementsrecht, met name in artikel 38 van de Modelreglementen. Dit artikel stelt dat alle eigenaren in een VvE verplicht zijn om aan te dragen voor de gemeenschappelijke kosten tenzij een duidelijke uitzondering geldt. Artikel 38, sub 5 en 6 legt vast dat investeringen en verbeteringen die van belang zijn voor het gehele complex, op afdelingslimiet (of hoger) moeten worden besproken en door de ledenvergadering goedgekeurd moeten worden.
Artikel 38, sub 5
Dit subartikel betreft de verplichting van eigenaren om mee te betalen voor investeringen die van algemeen belang zijn. Dit geldt bijvoorbeeld voor investeringen in de gemeenschappelijke ruimte zoals de lift, de daken, of de elektriciteitsinstallatie. In deze gevallen is er sprake van een collectieve verbetering, en is een betalingsverplichting voor alle eigenaren logisch, omdat iedereen er op termijn baat bij heeft.
Artikel 38, sub 7
Subartikel 7 van artikel 38 stelt dat een investering of aanpassing die niet voor alle eigenaren van gelijk belang is, niet verplicht is voor alle eigenaren. Dit betekent dat, als een verbetering alleen een deel van de eigenaren baat, deze eigenaren niet verplicht zijn om mee te betalen, tenzij de ledenvergadering anders heeft besloten.
Een duidelijk voorbeeld uit praktijk is beschreven in de bronnen: een VvE wilde elektrische deurdrangers aanschaffen. Omdat enkele eigenaren geen gebruik maken van de gemeenschappelijke toegang (bijvoorbeeld omdat ze in de begane grond wonen en hun eigen voordeur hebben), werd besloten dat zij niet mee hoefden te betalen. Dit toont aan dat artikel 38, sub 7 in de praktijk werkt als een bescherming voor eigenaren die er geen voordeel uit halen.
Artikel 38, sub 8
Subartikel 8 is van toepassing op nieuwe installaties of verbeteringen die slechts een gedeelte van de VvE betreffen. In dit geval is de betaling verplicht voor de eigenaren die er direct voordeel uit halen. Een voorbeeld uit de bronnen: twee eigenaren wilden een hek vervangen door een deur met een slot. Omdat het hek enkel hun toegang beïnvloedde, werd besloten dat zij exclusief verantwoordelijk waren voor de kosten.
Praktijkvoorbeelden: wanneer een eigenaar geen verplichting heeft om mee te betalen
De praktijk leert dat er duidelijke richtsnoeren zijn wanneer een eigenaar geen betalingsverplichting heeft voor investeringen in de VvE. Hieronder volgen enkele duidelijke voorbeelden:
Voorbeeld 1: elektrische deurdrangers in een VvE
In een VvE-complex was er een wens om elektrische deurdrangers aan te schaffen. De aanschaf was echter enkel relevant voor eigenaren die gebruik maken van de gemeenschappelijke toegang. Eigenaren die in de begane grond woonden en hun eigen voordeur hadden, kregen daar geen voordeel uit. In dit geval was het volgens artikel 38, sub 7 niet verplicht voor deze eigenaren om mee te betalen.
Voorbeeld 2: vervanging van een hek
Twee eigenaren wilden een hek vervangen door een deur met een slot. De aanschaf betrof een gemeenschappelijk deel van het VvE (het hek op het terrein). Echter, omdat het hek enkel de toegang voor deze twee eigenaren beïnvloedde, was de betaling exclusief voor hen verplicht. De rest van de VvE hoefde niet mee te betalen.
Voorbeeld 3: individuele verbeteringen in de woning
Een VvE-eigenaar wilde een nieuwe keuken of badkamer laten aanleggen. Omdat dit een unieke verbetering was voor zijn eigen woning, was dit een kostenpost die niet verplicht was voor andere VvE-eigenaren. In dit geval is artikel 38 niet van toepassing, aangezien het geen investering in de gemeenschappelijke ruimte betrof.
De rol van de splitsingsakte in de bepaling van verplichtingen
De splitsingsakte is een juridisch bindend document dat de verdeling van verantwoordelijkheden en aansprakelijkheden tussen de VvE en de individuele eigenaren vastlegt. De inhoud van deze akte bepaalt in belangrijke mate of een investering of verbetering collectief of individueel verplicht is.
Splitsingsakte en afdelingslimiet
De afdelingslimiet is de grens die bepaalt welke kosten gedeeld worden door alle VvE-eigenaren. De splitsingsakte bepaalt of een investering boven of onder deze limiet valt. Als een verbetering onder de afdelingslimiet valt, is de betaling verplicht voor alle eigenaren. Als het boven de afdelingslimiet ligt, is de betaling verplicht voor de eigenaren die er baat bij hebben.
Een belangrijk juridisch precedent hierover werd behandeld in het Hof van Amsterdam in 2023 (bron 3). In dit geval was er sprake van een toestemmingsprocedure voor de huur van een appartement. De beheerder had volmacht van de VvE om toestemming te geven. Echter, omdat enkele eigenaren niet akkoord gingen met de huur, werd besloten dat de betaling niet verplicht was voor alle VvE-eigenaren. Dit toont aan dat de splitsingsakte een cruciale rol speelt in de bepaling van betalingsverplichtingen.
Betalingsverplichting bij verkoop of huur
Bij verkoop of huur van een appartement in een VvE kunnen ook betalingsverplichtingen van toepassing zijn. In het kader van een verkoop is het gebruikelijk dat de notaris een verklaring van de VvE-aanvraag voor eventuele achterstallige bijdragen. Deze verklaring is belangrijk omdat de nieuwe eigenaar opnieuw aansprakelijk kan worden gemaakt voor openstaande schulden.
Aansprakelijkheid bij faillissement
Een VvE kan ook aanspraak maken op de nieuwe eigenaar als de oude eigenaar failliet gaat. In dat geval kan de VvE besluiten om de schulden van het lopende en voorgaande boekjaar op de nieuwe eigenaar over te hevelen. Echter, oudere schulden zijn niet langer opeisbaar.
Betalingen en het beheer van de VvE
Het beheer van een VvE is meestal uitbesteed aan een externe beheerder. Deze beheerder is verantwoordelijk voor het journaalbeheer en het verzorgen van de administratie. Het bestuur van de VvE is gemachtigd om in de regel rechtsmaatregelen te nemen als een eigenaar zijn betalingsverplichtingen niet nakomt. Dit is een belangrijke garantie voor de VvE om haar financiële stabiliteit te bewaren.
Betalingen en incassoprocedure
Als een eigenaar zijn betalingen niet op tijd nakomt, kan de VvE een incassoprocedure starten. Dit betreft het afroepen van het tegoed, het afdringen van de betaling via een incassobureau of, indien nodig, juridische stappen ondernemen. Het is daarom belangrijk dat eigenaren hun betalingsverplichtingen op tijd nakomen om problemen te voorkomen.
Eigenaarsrecht en betalingen
Een eigenaar die een appartement koopt, aanvaardt automatisch ook de kwalitatieve eigenschappen van het gebouw, zoals het niveau van onderhoud en de toestand van de gemeenschappelijke ruimten. Dit betekent dat een eigenaar verantwoordelijk is voor de betalingsverplichtingen die uit de splitsingsakte voortvloeien.
Aanvragen bij ledenvergadering
Als een eigenaar een verbetering of investering wenst in de VvE, is het aan te raden om een voorstel in te dienen bij de ledenvergadering. Dit voorstel moet duidelijk aangeven wat de verbetering inhoudt, hoeveel de kosten zullen zijn, en welke voordelen het oplevert. Als de ledenvergadering het voorstel goedkeurt, kan de verbetering worden uitgevoerd en zijn de betalingsverplichtingen vastgelegd.
Een voorbeeld uit de praktijk is het geval van een VvE waar sprake was van een gevaarlijke situatie in een gemeenschappelijk deel. De eigenaar die dit probleem wilde oplossen, diende een voorstel in met foto’s, een offerte en een bouwkundig rapport. Echter, omdat de andere appartementen verhuurd waren en de eigenaren niet aanwezig waren op de vergadering, kon het besluit niet doorgevoerd worden.
Betalingen bij individuele schillen tussen bewoners
Een persoonlijk geschil tussen twee of meerdere bewoners vormt geen algemeen VvE-belang. Dit betekent dat de VvE geen verantwoordelijkheid draagt voor het oplossen van dergelijke geschillen. De betalingsverplichtingen blijven beperkt tot investeringen en verbeteringen die voor alle eigenaren van belang zijn.
Een voorbeeld uit de praktijk is een situatie waarin een bewoner klagen had over het gedrag van een medebewoner. De VvE had geen verantwoordelijkheid om deze situatie op te lossen, aangezien het een persoonlijk geschil betrof. De VvE had ook geen verantwoordelijkheid voor de acties van medebewoners en kon niet worden gehouden verantwoordelijk voor het gedrag van deze bewoners.
Betalingen en gemeenschappelijke verplichtingen
Niet alle investeringen in een VvE zijn verplicht voor alle eigenaren. De vraag of een eigenaar meebetalen moet, hangt af van de aard van de investering en of hij of zij er baat uit heeft. In het kader van artikel 38, sub 7 is het mogelijk om te besluiten dat enkel de eigenaren die er baat uit hebben, meebetalen.
Voorbeeld: elektrische deurdrangers
In een VvE-complex wilde men elektrische deurdrangers aan schaffen. De aanschaf was echter enkel relevant voor eigenaren die gebruik maken van de gemeenschappelijke toegang. Eigenaren die in de begane grond woonden en hun eigen voordeur hadden, kregen daar geen voordeel uit. In dit geval was het volgens artikel 38, sub 7 niet verplicht voor deze eigenaren om mee te betalen.
Voorbeeld: vervanging van een hek
Twee eigenaren wilden een hek vervangen door een deur met een slot. De aanschaf betrof een gemeenschappelijk deel van het VvE (het hek op het terrein). Echter, omdat het hek enkel de toegang voor deze twee eigenaren beïnvloedde, was de betaling exclusief voor hen verplicht. De rest van de VvE hoefde niet mee te betalen.
Betalingen en individuele verbeteringen
Als een eigenaar een verbetering aanbrengt die enkel zijn of haar eigen woning betreft, is deze verbetering niet verplicht voor andere VvE-eigenaren. Dit geldt bijvoorbeeld voor een nieuwe keuken of badkamer. In dergelijke gevallen is de betaling exclusief voor de eigenaar die de verbetering uitvoert.
Een duidelijk voorbeeld uit de praktijk is een VvE waarin een eigenaar een nieuwe keuken wilde laten aanleggen. Omdat dit een individuele verbetering betrof, was er geen betalingsverplichting voor andere VvE-eigenaren. De investering was enkel van belang voor de eigenaar en moest hij of zij ook zelf bekostigen.
Betalingen en het onderhoud van het gebouw
Het onderhoud van het gebouw is een kernverantwoordelijkheid van de VvE. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen kosten voor de VvE en kosten voor de individuele eigenaar. De splitsingsakte bepaalt welke kosten verplicht zijn voor de VvE en welke verplichtingen op de eigenaar rusten.
Onderhoud van de gemeenschappelijke ruimte
Alle kosten voor het onderhoud van de gemeenschappelijke ruimte, zoals de daken, schoorstenen en ventilatiekanalen, zijn verplicht voor de VvE. Dit geldt ook voor de onderhoud en vernieuwing van buitendeuren, buitenramen en woningtoegangsdeuren.
Onderhoud van de individuele woning
Alle kosten voor het onderhoud van de individuele woning, zoals het schilderen van binnenmuren en het behangen van wanden, zijn verplicht voor de eigenaar. Ook het vervangen van binnenramen of binnendeuren is verplicht voor de eigenaar.
Conclusie
In het kader van een VvE is het belangrijk te weten dat niet alle investeringen en verbeteringen verplicht zijn voor alle eigenaren. De vraag of een eigenaar meebetalen moet, hangt af van de aard van de investering en of hij of zij er baat uit heeft. In het kader van artikel 38, sub 7 is het mogelijk om te besluiten dat enkel de eigenaren die er baat uit hebben, meebetalen. Dit is een belangrijk instrument voor VvE-eigenaren om verantwoordelijkheden en aansprakelijkheden te bepalen.
Het is aan te raden om in het kader van een investering of verbetering in een VvE een voorstel in te dienen bij de ledenvergadering. Dit voorstel moet duidelijk aangeven wat de verbetering inhoudt, hoeveel de kosten zullen zijn, en welke voordelen het oplevert. Als de ledenvergadering het voorstel goedkeurt, kan de verbetering worden uitgevoerd en zijn de betalingsverplichtingen vastgelegd.
In het kader van individuele geschillen of verbeteringen is het belangrijk om te onthouden dat de VvE geen verantwoordelijkheid draagt voor het oplossen van persoonlijke geschillen tussen bewoners. De VvE is enkel verantwoordelijk voor het onderhoud van het gebouw en het behartigen van de belangen van de gemeenschappelijke eigenaren.
Tot slot is het aan te raden om de splitsingsakte zorgvuldig te bestuderen en eventuele onduidelijkheden met het bestuur of beheerder te bespreken. Dit helpt om eventuele conflicten te voorkomen en het onderhoud van het gebouw te waarborgen.