Het aandeel dat een appartementseigenaar heeft in het reservefonds van een Vereniging van Eigenaren (VvE) is een belangrijk fiscaal aspect dat vaak onderschat wordt. In de praktijk betekent dit dat een deel van het aandeel in het reservefonds van de VvE moet worden meegenomen in de belastingaangifte van de bewoner. Dit artikel biedt een overzicht van de fiscale verplichtingen, het belang van het reservefonds, en de specifieke aandachtspunten bij de belastingaangifte in Box 3.
Wat is het reservefonds van de VvE?
Het reservefonds van de VvE is een fonds dat door de leden wordt opgebouwd en dat wordt gebruikt voor toekomstig onderhoud en renovatie van het appartementencomplex. Deze fonds wordt niet gebruikt voor de dagelijkse kosten van de VvE, zoals schoonmaak of beveiliging, maar voor grotere projecten zoals vervanging van het dak of de lift. Het is een belangrijk instrument om financiële risico’s te spreiden en om onverwachte kosten te kunnen afdekken.
Het aandeel van een appartementseigenaar in het reservefonds hangt af van het breukdeel dat deze heeft in de VvE. Dit breukdeel wordt bepaald op basis van de splitsingsakte van de VvE, een juridisch document dat het eigenaarschap en aandelenverhouding tussen de leden vastlegt.
Voorbeeld:
Als de VvE een reservefonds heeft van €100.000 en een bewoner heeft een breukdeel van 1/20, dan is zijn aandeel €5.000. Dit bedrag moet in Box 3 van zijn belastingaangifte worden opgenomen.
Belastingaangifte in Box 3: aandeel in het reservefonds
Het aandeel in het reservefonds wordt door de Belastingdienst beschouwd als privévermogen. Dit betekent dat het deel dat een lid heeft in het reservefonds in Box 3 van de belastingaangifte moet worden opgenomen. Box 3 is bedoeld voor vermogensaandelen, zoals spaargeld en aandelen in maatschappijen.
Wat zijn de gevolgen van niet-opnemen in Box 3?
Als het aandeel in het reservefonds niet wordt opgenomen in Box 3 van de belastingaangifte, kan dit leiden tot correcties en eventueel boetes door de Belastingdienst. Daarom is het belangrijk om het overzicht van het aandeel in het reservefonds op te vragen bij het bestuur of beheerder van de VvE. Deze instantie kan, op verzoek, een overzicht leveren van het aandeel van elk lid in het reservefonds.
Dubbele heffing en de WOZ-waarde
Een veelvoorkomend probleem is dat het aandeel in het reservefonds opnieuw wordt meegenomen in de WOZ-waarde van het appartement. Dit kan leiden tot dubbele heffing, wat fiscaler onterecht is. De Hoge Raad heeft in een arrest (ECLI:NL:HR:1993:ZC5446) bepaald dat het aandeel in het reservefonds in mindering moet worden gebracht op de WOZ-waarde. In de praktijk gebeurt dit echter niet altijd, wat leidt tot onduidelijkheid en eventueel extra kosten voor de bewoner.
De Belastingdienst verwerkt de WOZ-waarde jaarlijks, waarbij het aandeel in het reservefonds in principe niet meegenomen mag worden. Als dit wel het geval is, is er sprake van dubbele heffing. Appartementseigenaren kunnen zich hierop wenden tot de gemeente of de VvE om dit te corrigeren.
Overdrachtsbelasting en het aandeel in het reservefonds
Bij de aankoop van een appartement kan het aandeel in het reservefonds ook fiscaal van betekenis zijn bij de berekening van de overdrachtsbelasting. Dit is de belasting die betaald moet worden bij de overdracht van een woning.
Het aandeel in het reservefonds wordt in mindering gebracht op de koopprijs bij de berekening van de overdrachtsbelasting. Dit geldt ook als de VvE een lening heeft die wordt meegenomen in de overdracht. Het totale bedrag (koopprijs + aandeel in lening) moet onder de woningwaardegrens blijven om in aanmerking te komen voor de startersvrijstelling.
Voorbeeld:
Een appartement wordt gekocht voor €500.000, en de koper moet ook een deel van een lening van de VvE overnemen voor €30.000. De VvE heeft geen reserves of baten. Dan is de maatstaf van heffing €530.000 (€500.000 + €30.000). De startersvrijstelling is in dit geval niet van toepassing, en de koper moet ruim €10.000 overdrachtsbelasting betalen.
Belastingoverleg met de VvE
Het is verstandig dat de VvE regelmatig overlegt met de Belastingdienst, vooral wanneer er sprake is van onduidelijkheid over de verhouding tussen opbrengsten en terugbetalingen. Dit is bijvoorbeeld relevant bij het verwerken van btw-teruggave. Een incorrecte registratie kan leiden tot verlies van btw-teruggave of zelfs fiscale boetes.
Daarnaast is het verstandig om jaarlijks een overzicht op te stellen van de energieopbrengst en teruglevering. Dit helpt bij het maken van transparante rapportages voor de leden van de VvE en bij het verwerken van btw-teruggave.
Uitzonderingen: belasting over exploitatieoverschot
Hoewel een VvE in principe geen belasting betaalt over haar inkomsten of winst, zijn er uitzonderingen. Dit geldt vooral voor VvE’s die commerciële activiteiten uitoefenen. Voor gewone VvE’s, die alleen interne prestaties leveren, geldt dat er geen belasting is over exploitatieoverschot.
Een uitzondering kan gelden wanneer de VvE een commercieel doel nastreeft. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn bij een VvE die een winkel of kantine drijft en daarmee inkomsten genereert. In dergelijke gevallen is sprake van een economische activiteit, waardoor belastingplicht ontstaat.
Belastingoverleg bij zakelijke aankoop
Een zakelijke aankoop van een appartement kan fiscaal ook andere implicaties hebben. Zo is het niet mogelijk om btw terug te vragen van servicekosten als de VvE is vrijgesteld van belasting. De VvE rekent dan geen btw over deze kosten, en daardoor kan er geen btw-teruggave worden gedaan. Het is wel mogelijk om aan het einde van een boekingsjaar aan het bestuur of de beheerder van de VvE te vragen wat er totaal aan btw is afgedragen en wat je eigen aandeel daarin is. Een boekhouder of belastingadviseur kan vervolgens aangeven of je dit wel of niet af kunt trekken.
Conclusie
Het aandeel in het reservefonds van de VvE is niet alleen een financieel instrument voor onderhoud en renovatie, maar ook een fiscaal aspect dat in de belastingaangifte van de bewoner moet worden opgenomen. Het aandeel wordt beschouwd als privévermogen en moet dus in Box 3 worden verwerkt. Tevens is er het risico op dubbele heffing wanneer het aandeel in het reservefonds opnieuw wordt meegenomen in de WOZ-waarde.
Bij de aankoop van een appartement is het belangrijk om rekening te houden met de fiscale implicaties van het aandeel in het reservefonds en eventuele leningen van de VvE. Dit heeft invloed op de overdrachtsbelasting en de startersvrijstelling. Daarom is het verstandig om regelmatig overleg te hebben met de VvE en de Belastingdienst, om eventuele onduidelijkheden op tijd te verhelpen en fiscaler verantwoord te handelen.