Aantal stemmen nodig in een VvE voor verbouwingen: regels, uitzonderingen en juridische opties

Inleiding

Een verbouwing van een appartement in een appartementscomplex vraagt niet alleen om creativiteit, maar ook om een goed begrip van de juridische en administratieve kaders waarbinnen dergelijke wijzigingen moeten plaatsvinden. In Nederland zijn appartementen vaak onderdeel van een Vereniging van Verhuur- en Eigenaarsrechten (VvE), waarin besluiten over verbouwingen onderworpen zijn aan specifieke stemverhoudingen. Deze worden bepaald door zowel wettelijke regels (zoals de Woningwet en het Bouwbesluit) als de inhoud van de splitsingsakte en het splitsingsreglement van de VvE.

In dit artikel geven wij een overzicht van de juridische regels die gelden voor het aantal stemmen dat nodig is voor verbouwingen binnen een VvE. We bespreken de verschillende soorten verbouwingen, de benodigde stemmeerderheid, eventuele uitzonderingen, en de juridische opties die beschikbaar zijn als er sprake is van weigering of onwetendheid onder de VvE-leden. Aan het eind van het artikel geven we een overzicht van de belangrijkste kwesties die appartementseigenaren bij verbouwingen in een VvE duidelijk moeten zijn.

Soorten verbouwingen en hun juridische relevantie

Niet elke verbouwing vereist hetzelfde aantal stemmen. De VvE onderscheidt meestal tussen minder ingrijpende verbouwingen en ingrijpende verbouwingen, waarbij de tweede categorie vaak een grotere stemmeerderheid vereist.

Minder ingrijpende verbouwingen

Een minder ingrijpende verbouwing is een wijziging binnen de eigen woning die geen substantiële verandering teweegbrengt in de structuur of de grootte van het appartement. Voorbeelden zijn het schilderen van muren, het vervangen van de vloerbedekking, of het aanpassen van de inrichting. Deze verbouwingen kunnen doorgaans worden gedaan zonder toestemming van de VvE, tenzij het splitsingsreglement andere regels bepaalt.

Voor een besluit in de VvE over een minder ingrijpende verbouwing is meestal een absolute meerderheid nodig, wat betekent dat meer dan 50% van de uitgebrachte stemmen voor moet zijn. In sommige oude splitsingsreglementen is ook een minimale opkomst (quorum) vereist voor gewone besluiten, maar deze vereisten zijn in modelreglementen vanaf 2006 en 2017 meestal vervallen.

Ingrijpende verbouwingen

Een ingrijpende verbouwing is een wijziging die de structuur, de grootte of de functie van het appartement of het complex aanzienlijk verandert. Voorbeelden zijn het bouwen van een dakopbouw, een onderbouw, of een uitbreiding van een dakterras. Deze verbouwingen zijn vaak onderworpen aan strenge wettelijke eisen en vereisen meestal een gekwalificeerde meerderheid in de VvE.

Voor ingrijpende verbouwingen is meestal een gekwalificeerde meerderheid van 2/3 van de uitgebrachte stemmen nodig. Daarnaast moet in veel gevallen minstens 2/3 van het totale aantal stemgerechtigde leden aanwezig zijn, wat betekent dat het quorum voor de stemming groter is dan voor gewone besluiten.

Indien de verbouwing leidt tot een wijziging in de grootte of structuur van het appartement of gemeenschappelijke delen, is het vaak ook nodig om de splitsingsakte aan te passen. Voor deze wijziging is meestal een meerderheid van 4/5 (80%) van de stemgerechtigde leden nodig. Dit geldt sinds 1 mei 2005, waarbij de wet flexibelere regels toestaat.

Een uitzondering op deze regel geldt voor appartementen waarvan de splitsing vóór 19 februari 2005 is gebeurd. In dat geval is toestemming van alle appartementseigenaars vereist voor een wijziging in de splitsingsakte.

De rol van het splitsingsreglement en de splitsingsakte

Het splitsingsreglement en de splitsingsakte zijn de twee centrale documenten die de regels bepalen voor besluitvorming en verbouwingen binnen een VvE. Het splitsingsreglement bepaalt hoe de stemmen worden verdeeld, wat het quorum is en welke soorten besluiten wel of niet met een gewone meerderheid genomen kunnen worden. De splitsingsakte daarentegen geeft een juridisch bindende beschrijving van de structuur, de grootte en de grenzen van elk appartementsrecht en de gemeenschappelijke delen.

Wanneer een verbouwing leidt tot wijzigingen in deze documenten, is het vaak nodig om de splitsingsakte aan te passen. Dit is een proces dat strikt wettelijk is en meestal een meerderheid van 4/5 (80%) van de stemgerechtigde leden vereist. Dit maakt dergelijke wijzigingen juridisch bindend en verankert ze in de eigendoms- en gebruiksrechten van elk appartement.

Het splitsingsreglement kan ook aangeven dat bepaalde verbouwingen altijd toestemming van de VvE vereisen, zelfs als het juridisch gezien niet verplicht is. Dit is bijvoorbeeld vaak het geval bij wijzigingen in de gemeenschappelijke delen, zoals galerijen, liften of dakterrassen. In dergelijke gevallen is het belangrijk om te controleren of de verbouwing in het reglement is opgenomen onder de categorie verbouwingen die automatisch toestemming vereisen.

Juridische opties bij gebrek aan medewerking

Niet alle VvE-leden zijn bereid om mee te werken aan een verbouwing, zelfs als de juridische eisen zijn vervuld. In dergelijke gevallen zijn er juridische opties beschikbaar om tot een besluit te komen, zolang de wettelijke voorwaarden zijn nageleefd.

1. Afdwingen van het resultaat via kantonrechter

Als een verbouwing is goedgekeurd met de benodigde meerderheid, maar er zijn VvE-leden die de verbouwing blokkeren of weigeren mee te werken, kunnen de voorstanders hulp zoeken bij de kantonrechter. De kantonrechter kan dan een machtiging geven die in de plaats komt van de benodigde medewerking van de betreffende VvE-leden. Dit is een belangrijke mogelijkheid om juridische blokkades te doorbreken zonder dat alle VvE-leden toestemmen.

2. Invorderen van bijdragen

Wanneer een verbouwing tot extra kosten leidt, zoals het uitvoeren van een MJOP (meerjaarsonderhoudsplan), kan het nodig zijn om bijdragen in te vorderen bij de VvE-leden. In sommige gevallen kan een VvE-led dat weigert te betalen, juridisch aanspreekbaar worden gemaakt. Dit is vooral relevant wanneer het reservefonds of een specifiek maandelijkse bijdrageplan is opgesteld, en niet voldoende middelen zijn beschikbaar om de verbouwing te realiseren.

3. Activeren van de VvE

Als de VvE niet functioneert – bijvoorbeeld omdat er geen actief bestuur is of omdat geen vergaderingen worden gehouden – kan een VvE-led de VvE activeren. Dit is wettelijk verplicht in zekere gevallen, zoals bij een verkoop of bij een verbouwing die een wettelijk bindende wijziging vereist. Het activeren van de VvE kan leiden tot het benoemen van een nieuwe raad of het herstellen van een functionerend bestuur, zodat de verbouwing kan doorgaan.

4. Wijziging van bestuursfuncties

In sommige gevallen is het nodig om de bestuursstructuur van de VvE aan te passen, bijvoorbeeld als het huidige bestuur niet in staat is om een besluit te nemen of niet actief genoeg is. Dit kan juridisch worden aangedrongen of geregeld via een stemvergadering waarbij een nieuwe bestuursverdeling wordt voorgesteld.

Praktische overwegingen en afspraken bij verbouwingen

Naast de juridische aspecten zijn er ook praktische overwegingen die belangrijk zijn bij verbouwingen. De VvE kan bijvoorbeeld voorwaarden stellen aan de verbouwing, zoals het uitvoeren van een nulmeting voorafgaand aan de werkzaamheden of het gebruik van een gekwalificeerde aannemer. Daarnaast kunnen de verbouwende eigenaar verantwoordelijk worden gesteld voor alle extra kosten die voortvloeien uit de verbouwing, zoals onderhouds- of renovatiekosten.

Het is ook belangrijk om te onthouden dat een vergunning van de gemeente niet hetzelfde is als toestemming van de VvE. Beide zijn vaak nodig voor een verbouwing, en de VvE kan zelfs betrokken worden bij het opstellen van het bouwplan. De VvE kan bijvoorbeeld meedenken over de beste aanpak voor de verbouwing en adviseren over de materialen die gebruikt moeten worden.

Conclusie

Verbouwingen in een appartement binnen een VvE vereisen niet alleen creativiteit en technische kennis, maar ook een goed begrip van de juridische en administratieve regels. Het aantal stemmen dat nodig is voor een verbouwing hangt af van de aard van de wijziging, en kan variëren van een gewone meerderheid tot een gekwalificeerde meerderheid van 2/3 of zelfs een absolute meerderheid van 4/5 (80%).

Het is van essentieel belang om te controleren of de verbouwing in het splitsingsreglement is opgenomen en of aanpassingen aan de splitsingsakte nodig zijn. In geval van gebrek aan medewerking van VvE-leden zijn er juridische opties beschikbaar, zoals het afdwingen van een besluit via de kantonrechter of het activeren van de VvE.

Appartementseigenaren die overwegen om hun woning te verbouwen, dient het belangrijk te zijn om zowel juridisch als praktisch goed geïnformeerd te zijn. Een duidelijke afspraak met de VvE, het naleven van wettelijke eisen en het respecteren van de rechten van andere VvE-leden zijn essentieel voor een geslaagde verbouwing.