De bepaling van de WOZ-waarde (Wet op de waarborgschuld en de waarde van onroerend goed) is een essentieel onderdeel van de Nederlandse belastingadministratie. Deze waarde bepaalt niet alleen de grond- en pandbelasting, maar ook de premies voor de waterschappen en de gemeentelijke openbare lichaamspremies. Bij de bepaling van de WOZ-waarde worden zogenaamde waarderingsficties toegepast, die ervoor zorgen dat de waarde zo objectief mogelijk wordt bepaald. Echter, deze ficties kunnen leiden tot aanzienlijke verschillen tussen de WOZ-waarde en de daadwerkelijke marktwaarde, met name wanneer het onroerend goed in erfpacht is.
In dit artikel leggen we uit hoe de waarderingsficties binnen de Wet WOZ werken, wat de invloed is van erfpacht op de WOZ-waarde en waarom dit kan leiden tot spanningen tussen juridische normen en praktijk. Daarnaast bespreken we hoe kopers en verkopers in de praktijk met deze situatie omgaan en of het zinvol is om erfpacht af te kopen met oog op de verkoopwaarde.
De basis van de WOZ-waardering: waarderingsficties
De Wet WOZ bepaalt de waarde van onroerend goed door gebruik te maken van twee kernficties, namelijk de overdrachtsfictie en de verkrijgingsfictie. Deze ficties zijn essentieel voor het objectieve bepalen van de waarde en vormen het uitgangspunt voor de waardering, ongeacht de feitelijke situatie van het pand of de grond.
Overdrachtsfictie
De overdrachtsfictie gaat ervan uit dat de volledige en onbezwaarde eigendom van het onroerend goed overgedragen wordt. Dat betekent dat er bij de waardering geen rekening wordt gehouden met eventuele beperkingen of aanslagen op het goed. Voorbeelden hiervan zijn een erfpachtrecht, een recht van opstal, of een appartementsrecht. De waarde wordt dus bepaald op basis van de veronderstelling dat het object vrij is van alle bezwaren en dat de koper direct volledige controle krijgt over het pand en de grond.
Deze fictie is van belang, omdat het de WOZ-waarde maakt los van de feitelijke situatie van het goed. Zo kan de gemeente een uniforme methode hanteren voor het bepalen van de waarde van alle onroerende zaken binnen haar grondgebied.
Verkrijgingsfictie
De verkrijgingsfictie houdt in dat de waarde bepaald wordt op basis van de veronderstelling dat een koper het object onmiddellijk en in volle omvang in gebruik kan nemen. Dit betekent dat geen rekening wordt gehouden met eventuele beperkingen, zoals verhuur of beperkte rechten op het pand. De fictie stelt dus een ideale situatie voor waarin het pand direct beschikbaar is voor de koper, zonder enige belemmering.
Deze fictie heeft als gevolg dat bijvoorbeeld een verhuurde woning dezelfde waarde heeft als een vrijstaande woning die niet verhuurd is. De reden hiervoor is dat de verkoopwaarde in de praktijk sterk kan variëren, afhankelijk van factoren zoals de lengte van de huurperiode of de betrouwbaarheid van de huurder. Door deze fictie toe te passen, probeert de wetgever ervoor te zorgen dat de WOZ-waarde niet beïnvloed wordt door tijdelijke of variabele factoren.
Invloed van erfpacht op de WOZ-waarde
Een van de gevolgen van de toepassing van de waarderingsficties is dat de erfpacht geen invloed heeft op de WOZ-waarde. Bij erfpacht is de grond die onder een woning of bedrijfsobject ligt niet volledig in eigendom van de huidige eigenaar, maar is deze uitgegeven aan een erfpachter. Bij de waardering wordt echter uitgegaan van de veronderstelling dat het object in volledige eigendom verkocht zou kunnen worden. Hierdoor wordt de WOZ-waarde bepaald alsof de grond in volledige eigendom is, terwijl dit in werkelijkheid niet het geval is bij een erfpachtrecht.
Deze afwijking kan leiden tot aanzienlijke verschillen tussen de WOZ-waarde en de daadwerkelijke marktwaarde. Op de markt wordt immers wel rekening gehouden met de erfpachtcanon, aangezien deze een kostenpost is die kopers moeten meenemen in hun berekening. Bij de WOZ-waarde wordt deze canon echter niet meegenomen, waardoor de WOZ-waarde lager kan liggen dan de marktwaarde.
Onderzoek naar de invloed van erfpacht op verkoopwaarde
Een onderzoek uit 2019 door Franke en Van der Schans toont aan dat kopers bereid zijn om meer te betalen voor een woning waarvan de erfpacht is afgekocht, in vergelijking met een woning die nog in erfpacht is. Echter, de meerprijs die kopers gemiddeld bereid zijn te betalen, bedraagt slechts 40% van de betaalde afkoopsom. Dit betekent dat degenen die erfpacht afkoopen slechts een klein deel van hun investering terugzien bij verkoop.
Deze gegevens doen vermoeden dat het afkopen van erfpacht alleen zinvol is voor wie niet op korte termijn van woning wil veranderen. Voor korte huurperiodes is het dus financieel niet aantrekkelijk om erfpacht af te kopen, omdat de terugverdientijd te lang kan zijn en de meerprijs op de verkoopwaarde beperkt is.
Spanningen tussen WOZ-waarde en marktwaarde
De toepassing van de waarderingsficties heeft als doel om de bepaling van de WOZ-waarde zo objectief mogelijk te maken. Echter, deze ficties kunnen leiden tot spanningen, aangezien de WOZ-waarde vaak afwijkt van de marktwaarde. De marktwaarde is namelijk gebaseerd op feitelijke omstandigheden, waaronder beperkingen zoals erfpacht of verhuur.
Een voorbeeld hiervan is een woning die in erfpacht is. De marktwaarde van deze woning is hoger dan de WOZ-waarde, omdat de koper op de markt wel rekening houdt met de erfpachtcanon. Bij de WOZ-waarde wordt deze canon echter niet meegenomen, waardoor de waarde lager uitvalt. Dit verschil kan leiden tot onvrede onder eigenaren, die merken dat hun WOZ-waarde lager is dan de daadwerkelijke waarde op de markt.
Juridische bepalingen en evenredigheidsprincipe
Hoewel de WOZ-waarde van een woning in erfpacht kan afwijken van de marktwaarde, is het toepassen van de waarderingsficties juridisch verankerd. De wetgever heeft bewust gekozen voor een uniforme methode, die eenvoud en doelmatigheid garandeert. Hierbij speelt het evenredigheidsbeginsel een rol. Dit beginsel houdt in dat de belastingvoorschotten gelijk verdeeld moeten zijn over alle eigenaren, in overeenstemming met hun bezit.
In een uitspraak van het hof Arnhem-Leeuwarden uit 2016 (ECLI:NL:GHARL:2016:2679) werd benadrukt dat de toepassing van de waarderingsficties niet strijdig hoeft te zijn met het evenredigheidsbeginsel. De ficties zijn het resultaat van een bewuste keuze van de wetgever om tot een uniforme bepaling van waarde te komen. Het probleem ligt dan ook niet bij de ficties zelf, maar bij de huurafspraken die de eigenaar zelf maakt.
Praktijkuitwerking: wat betekent dit voor kopers en verkopers?
De toepassing van de waarderingsficties heeft directe gevolgen voor kopers en verkopers van onroerend goed. Voor verkopers is het belangrijk om zich bewust te zijn van het feit dat de WOZ-waarde niet altijd de daadwerkelijke waarde op de markt weergeeft. In het geval van een woning in erfpacht kan de WOZ-waarde bijvoorbeeld lager liggen dan de marktwaarde, wat kan leiden tot verwarring of onvrede bij de verkoop.
Voor kopers is het van belang om te weten dat er geen rekening wordt gehouden met beperkingen zoals erfpacht of verhuur bij de WOZ-waarde. Dit betekent dat de WOZ-waarde niet altijd een goede indicator is voor de daadwerkelijke koopprijs. Kopers zouden daarom de WOZ-waarde vooral als een administratief hulpmiddel beschouwen, in plaats van als een exacte weergave van de marktwaarde.
Verkoopwaarde en verkoopstrategie
De invloed van erfpacht op de verkoopwaarde is een belangrijk overweging voor verkopers. Uit het onderzoek van Franke en Van der Schans blijkt dat de meerprijs die kopers bereid zijn te betalen voor een woning zonder erfpacht beperkt is. Dit betekent dat het afkopen van erfpacht niet altijd leidt tot een hogere verkoopprijs, vooral niet op de korte termijn.
Voor verkopers die binnen een paar jaar van woning willen veranderen, is het daarom mogelijk niet rendabel om erfpacht af te kopen. Het is echter wél een overweging voor personen die langdurig in hun woning willen blijven wonen of die op zoek zijn naar een hogere verkoopwaarde op de lange termijn.
Conclusie
De Wet WOZ maakt gebruik van waarderingsficties om de waarde van onroerend goed zo objectief mogelijk te bepalen. Deze ficties stellen ervoor dat de waarde los staat van feitelijke beperkingen of situaties, zoals verhuur of erfpacht. Terwijl dit bijdraagt aan uniformiteit en eenvoud in de belastingadministratie, kan het ook leiden tot aanzienlijke verschillen tussen de WOZ-waarde en de marktwaarde.
De invloed van erfpacht op de WOZ-waarde is een van de belangrijkste voorbeelden van deze afwijking. Ondanks de juridische verankering van de waarderingsficties is het duidelijk dat de WOZ-waarde niet altijd de daadwerkelijke waarde weergeeft. Voor kopers en verkopers is het daarom belangrijk om zich bewust te zijn van deze situatie en de WOZ-waarde niet te zien als de enige maatstaf voor de waarde van een woning of bedrijfsobject.
De praktijk toont aan dat het afkopen van erfpacht slechts in bepaalde gevallen zinvol is, namelijk voor wie op lange termijn van woning wil veranderen. Voor korte huurperiodes is het financieel niet aantrekkelijk om erfpacht af te kopen, aangezien de meerprijs die kopers bereid zijn te betalen beperkt is.
De wetgever heeft bewust gekozen voor een uniforme methode van waardebepaling. Hoewel dit kan leiden tot onvrede onder eigenaren, blijft het doel van de WOZ-waardering – een eenvoudige en doelmatige administratie – behouden. Voor kopers en verkopers is het essentieel om de WOZ-waarde te zien als een administratief hulpmiddel en niet als de definitieve maatstaf voor de waarde van een woning.