Inleiding
Voor appartementseigenaren in Nederland speelt de VvE (Vereniging van Eigenaren) een cruciale rol bij het beheer van hun woonst en het financiële kader van de woning. Hoewel de VvE in de meeste gevallen geen belasting verschuldigd is over winst of inkomen, zijn er situaties waarin het aandeel van individuele VvE-leden in het vermogen van de vereniging wel belastbaar kan zijn. Dit artikel biedt een overzicht van de huidige regels voor de belastingaangifte van VvE-leden, met aandacht voor de rol van het reservefonds, de voorwaarden voor belasting in Box 3, en de rechtspraak die invloed heeft gehad op de belastingtak.
Het artikel richt zich op zowel particuliere wonenaren als professionele beheerders en investeerders. Het legt uit hoe het aandeel in het VvE-vermogen zich weerspiegelt in de inkomstenbelastingaangifte, wat de heffingsvrij stukken zijn, en hoe het forfaitaire rendement werkt. Bovendien worden praktische voorbeelden gegeven van situaties waarin belasting verschuldigd kan zijn en hoe dat berekend wordt. Ook wordt ingegaan op mogelijke uitzonderingen, zoals het afzien van een storting in het reservefonds, en de rol van de VvE-beheerder bij het vaststellen van het aandeel in het vermogen.
VvE en belasting: Algemene regels
VvE en belastingplicht
In de meeste gevallen is een VvE niet belastbaar over winst of inkomen. Dit komt voort uit de juridische aard van de VvE als een vereniging zonder winstoogmerk. De vereniging bestaat uit appartementseigenaren die samen het beheer van hun woning en gemeenschappelijke delen verzorgen. Daarom is er in de praktijk geen belastingplicht voor de VvE zelf.
Een uitzondering op deze regel geldt echter wanneer een VvE commercieel van aard is of wanneer de vereniging in feite als een onderneming functioneert. In dergelijke gevallen kan de VvE wel belasting verschuldigd zijn, maar dit is een uitzondering en niet de regel. Voor de meeste appartementseigenaren is het dus niet relevant om belasting te betalen op de winst van de VvE zelf.
Belastingvoordeel voor VvE-leden
Ondanks dat de VvE zelf meestal geen belasting verschuldigd is, zijn er belastingvoordelen voor individuele VvE-leden. Een van de belangrijkste is het renteaftrekrecht op de hypotheekrente die betaald wordt voor de eigen woning. Dit voordel is echter niet altijd volledig toepasbaar, omdat het aandeel van individuele VvE-leden in de rente die betaald wordt voor gemeenschappelijke delen niet altijd duidelijk is gespecificeerd. Deze rente kan daarom vaak niet verwerkt worden in de voor-ingevulde belastingaangifte, wat leidt tot verlies van het belastingvoordeel.
De Vereniging Eigen Huis benadrukt in dit verband de noodzaak dat geldverstrekkers elk jaar een overzicht geven van de betaalde rente per appartement. Dit zou ervoor zorgen dat VvE-leden hun aandeel kunnen opgeven en het belastingvoordeel kunnen claimen. De vereniging roept de staatssecretaris op om dit proces te regelen, zodat het aandeel in de rente automatisch verwerkt kan worden in de belastingaangifte.
Het aandeel in het reservefonds en belasting
Wat is het reservefonds?
Het reservefonds is een financiële buffer die wordt samengesteld uit bijdragen van VvE-leden. Het dient om onvoorziene uitgaven aan het onderhoud van het appartementengebouw te dekken. Omdat elk VvE-lid een aandeel heeft in dit fonds, is het belangrijk dat dit aandeel in de belastingaangifte verwerkt wordt.
Het aandeel in het reservefonds is beschouwd als een vermogensaandeel en valt daardoor onder Box 3 van de inkomstenbelastingaangifte. Dit betekent dat het aandeel in het reservefonds meerekent in de berekening van het vermogen van het VvE-lid. Het heffingsvrij vermogen bepaalt of er belasting moet worden betaald over dit aandeel.
Heffingsvrij vermogen
Het heffingsvrij vermogen is het bedrag dat niet belast wordt in de inkomstenbelastingaangifte. Voor het belastingjaar 2024 is dit € 57.000 per persoon en € 114.000 voor een koppel. Als het totale vermogen van een VvE-lid boven deze grens komt, moet belasting worden betaald over het bedrag dat boven deze grens uitkomt.
Een voorbeeld: Stel dat het aandeel in het VvE-vermogen € 20.000 is en het VvE-lid heeft een fiscale partner. Samen hebben ze € 100.000 spaargeld. Het heffingsvrije vermogen voor een koppel is € 114.000. Het totale vermogen is in dit geval € 120.000, wat € 6.000 boven het heffingsvrij vermogen uitkomt. Over dit bedrag moet belasting worden betaald. De belasting is 32% van € 62,20, wat neerkomt op € 19. Dit betekent dat de belasting die moet worden betaald over het aandeel in het VvE-vermogen in dit geval verwaarloosbaar is.
Een iets ingewikkelder situatie is wanneer het aandeel in het VvE-vermogen € 30.000 is, de VvE-lid heeft een fiscale partner en samen € 100.000 spaargeld en een aandelenportefeuille van € 100.000 bezit. Het heffingsvrije vermogen is € 114.000. Het totale vermogen is € 230.000, wat € 116.000 boven het heffingsvrije bedrag uitkomt. De belasting die moet worden betaald is 32% van € 4.050,42, wat € 1.296 is. Gerekend over het totale vermogen van € 230.000 is dit ongeveer 0,563%. Hoewel dit bedrag hoger is dan in het vorige voorbeeld, blijft het toch relatief laag.
Rechtspraak en wetswijzigingen
Een belangrijke rechtspraak die invloed heeft gehad op de belastingaangifte van VvE-leden is die van het Gerechtshof in Leeuwarden. Het Gerechtshof oordeelde dat het aandeel in het reservefonds mag worden gezien als een "banktegoed" en daarom belast moet worden tegen het lagere tarief. In tegenstelling tot banktegoeden zijn overige bezittingen belast tegen een hoger rendement. De fiscus had eerst aangenomen dat het aandeel in het reservefonds behoorde tot de categorie overige bezittingen en daardoor zwaarder belast moest worden.
Volgens de rechtspraak moet het aandeel in het reservefonds belast worden tegen het rendement van banktegoeden, wat voor VvE-leden gunstig is. Bijvoorbeeld bij een aandeel in het reservefonds van € 5.000 scheelt dat zo’n € 80 aan belasting in Box 3 (boven de vrijstelling). Deze rechtspraak is van toepassing met terugwerkende kracht sinds 1 januari 2023.
Hoe stel je je aandeel in het VvE-vermogen vast?
Splitsingsakte en breukdelen
Om te bepalen wat het aandeel in het VvE-vermogen is, is het belangrijk dat appartementseigenaren hun splitsingsakte en splitsingsreglement bekijken. In deze documenten staat vermeld hoe de appartementen zijn opgedeeld in breukdelen. Deze breukdelen bepalen niet alleen hoeveel iedere eigenaar moet betalen aan de gemeenschappelijke kosten, maar ook hoeveel vermogen het appartementsrecht "bezit".
Het aandeel in het VvE-vermogen is dus gebaseerd op het breukdeel van de woning. Hoe groter het breukdeel, hoe groter het aandeel in het VvE-vermogen. Het is daarom belangrijk dat appartementseigenaren weten wat hun breukdeel is en hoeveel vermogen de VvE in totaal heeft.
Jaarlijks overzicht van de financiën
Het bestuur of beheerder van de VvE moet jaarlijks een overzicht geven van de financiën. In dit overzicht staat vermeld hoeveel vermogen de VvE heeft, inclusief het reservefonds. Op basis van dit overzicht en het eigen breukdeel kan het aandeel in het VvE-vermogen berekend worden.
Bijvoorbeeld: Als de VvE op 1 januari € 300.000 aan vermogen heeft en een appartementsrecht eigenaar is met een breukdeel van 1/60, dan is het aandeel in het VvE-vermogen € 5.000 (300.000 / 60 = 5.000). Dit aandeel moet dan in de belastingaangifte van het betreffende jaar worden opgenomen in Box 3.
Uitzonderingen en praktische hulp
In sommige gevallen zijn er uitzonderingen mogelijk bij de belastingaangifte. Zo kan een eigenaar bijvoorbeeld afzien van een storting in het reservefonds, wanneer het reglement van de VvE dit toestaat of wanneer er sprake is van een bankgarantie. In dergelijke gevallen kan het aandeel in het reservefonds niet volledig als bezitting worden beschouwd, wat gevolgen heeft voor de aangifte.
Als appartementseigenaren twijfelen over het aandeel in het VvE-vermogen, kunnen ze contact opnemen met het bestuur of de beheerder van de VvE. Deze partijen kunnen een overzicht maken van het aandeel en eventueel hulp bieden bij het invullen van de belastingaangifte.
Belastingaangifte in Box 3
Wat moet ingevuld worden?
In de belastingaangifte moet elk VvE-lid alleen zijn eigen aandeel in het reservefonds opnemen in Box 3. Het totale bedrag van het reservefonds hoeft dus niet verwerkt te worden. Het is daarom belangrijk dat appartementseigenaren dit aandeel correct en tijdig vaststellen, om te voorkomen dat ze onnodig veel belasting betalen.
Het forfaitaire rendement wordt gebruikt om de belastbare grondslag te bepalen. Voor 2024 is het heffingsvrij vermogen € 57.000 per persoon of € 114.000 voor een koppel. Het forfaitaire rendement is 1,44% voor banktegoeden en 6,04% voor overige bezittingen. Op basis van deze percentages wordt de belasting berekend.
Praktisch voorbeeld
Stel dat een VvE-lid een aandeel in het reservefonds heeft van € 5.000 en een fiscale partner. Samen hebben ze € 100.000 spaargeld en een aandelenportefeuille van € 100.000. Het heffingsvrije vermogen voor een koppel is € 114.000. Het totale vermogen is € 210.000 (5.000 + 100.000 + 100.000 = 205.000). Dit is € 91.000 boven het heffingsvrije bedrag. De belastingaangifte wordt berekend op basis van het forfaitaire rendement van 1,44% op het aandeel in het reservefonds en 6,04% op de overige bezittingen. De belasting die moet worden betaald is 32% van de belastbare grondslag.
Belastingdienst en VvE-beheerder
Het is belangrijk om tijdig contact op te nemen met de VvE-beheerder of het bestuur van de VvE als er twijfels zijn over het aandeel in het reservefonds. Deze partijen kunnen een overzicht maken van het aandeel en eventueel hulp bieden bij het invullen van de belastingaangifte. De Belastingdienst verwacht dat VvE-leden hun aandeel in het reservefonds correct en tijdig vaststellen, om te voorkomen dat ze onnodig veel belasting betalen.
Conclusie
Voor VvE-leden is het belangrijk om te weten hoe het aandeel in het vermogen van de vereniging zich weerspiegelt in de belastingaangifte. Het aandeel in het VvE-vermogen moet opgenomen worden in Box 3 van de belastingaangifte. Het heffingsvrije vermogen bepaalt of er belasting moet worden betaald over dit aandeel. Voor het belastingjaar 2023 is het heffingsvrije vermogen € 57.000 per persoon en € 114.000 voor een koppel. Als het totale vermogen boven deze grens komt, moet belasting worden betaald over het bedrag dat boven deze grens uitkomt.
De rechtspraak heeft duidelijk gemaakt dat het aandeel in het reservefonds mag worden gezien als een banktegoed en daarom belast moet worden tegen het lagere tarief. Dit heeft geleid tot een gunstige situatie voor VvE-leden, omdat het belastingbedrag in Box 3 daardoor verlaagt.
Het is belangrijk dat appartementseigenaren hun aandeel in het VvE-vermogen correct en tijdig vaststellen. Dit aandeel is gebaseerd op het breukdeel van de woning en het totale vermogen van de VvE. Het bestuur of beheerder van de VvE kan hierbij hulp bieden. Appartementseigenaren moeten ook rekening houden met eventuele uitzonderingen, zoals het afzien van een storting in het reservefonds.