De Nederlandse woningmarkt wordt al decennia lang geplaagd door een structurele onevenwichtigheid in de belastingstelsel. Terwijl de discussie vaak gericht is op het afschaffen van de hypotheekrenteaftrek, bieden nieuwe inzichten een alternatieve weg: het verhogen van het eigenwoningforfait (EWF). Dit artikel onderzoekt de mechanismen van deze twee belastingconcepten, hun impact op starters, de evolutie van het voordeel over de tijd, en waarom een aanpassing van het forfait een effectievere maatregel kan zijn dan het volledig opheffen van de renteaftrek. De kern van het probleem ligt niet primair in de aftrek van de hypotheekrente zelf, maar in het lage forfait dat de belastinggrondslag voor eigenaar-bewoners kunstmatig verlaagt, waardoor een fiscaal voordeel ontstaat dat niet in evenwicht is met de lasten van huurders.
De Fundamentele Mechanismen: Renteaftrek en Eigenwoningforfait
Om de complexiteit van de Nederlandse woonsituatie te doorgronden, is het essentieel om eerst de technische werkingswijze van de twee centrale begrippen te analyseren: de hypotheekrenteaftrek en het eigenwoningforfait. Deze twee mechanismen functioneren als tegenpolen in de berekening van het belastbaar inkomen van een huiseigenaar.
De hypotheekrenteaftrek is het recht om de betaalde hypotheekrente af te trekken van het belastbaar inkomen. Als een ondernemer of werknemer een hypotheek heeft, is de rente die aan de geldverstrekker wordt betaald een aftrekpost. Dit betekent dat over dat specifieke bedrag geen belasting hoeft te worden betaald. Het is een directe vermindering van de belastingdruk.
Aan de andere kant van de balans staat het eigenwoningforfait. Dit wordt vaak omschreven als een vorm van "woongenot". Het uitgangspunt is dat een eigenaar-bewoner een voordeel heeft doordat hij of zij in een woning woont zonder daadwerkelijk huur te hoeven betalen. Dit voordeel wordt fiscaal gezien als een soort inkomen. Het forfait wordt berekend als een percentage van de WOZ-waarde van de woning. Dit berekende bedrag wordt bij het belastbaar inkomen opgeteld, waardoor de belastingdruk stijgt.
De interactie tussen deze twee posten bepalen of een eigenaar-bewoner belastingvoordeel haalt. Als de bijtelling van het eigenwoningforfait lager is dan de aftrek van de hypotheekrente, resulteert dit in een netto belastingvoordeel. Als de hypotheek volledig is afgelost of als er slechts een kleine hypotheek resteert, is de aftrek minimaal of nihil, terwijl het eigenwoningforfait vol blijft gelden. In die situatie betaalt de eigenaar-bewoner belasting over het forfait als extra inkomen.
Om deze dynamiek te visualiseren, bekijken we een concreet voorbeeld zoals dat wordt aangegeven in de bronnen:
| Post | Berekening | Bedrag | Effect op Belastbaar Inkomen |
|---|---|---|---|
| Hypotheekrente | Leningsbedrag x Rentekoers | - € 6.000 (bij €200.000 en 3%) | Vermindert belastbaar inkomen |
| Eigenwoningforfait | WOZ-waarde x Percentage | + € 1.500 (bij €200.000 en 0,75%) | Verhoogt belastbaar inkomen |
| Netto Effect | -6.000 + 1.500 | - € 4.500 | Resulteert in belastingverlaging |
Dit voorbeeld illustreert hoe de combinatie van een lage forfait en een hoge renteaftrek leidt tot een significante belastingvermindering. De kern van het probleem is dat het huidige niveau van het eigenwoningforfait (zoals 0,35% voor woningen tot een bepaalde WOZ-waarde) in de praktijk vaak een veel lager percentage is dan de historische normen of dan wat nodig is om de fiscale ongelijkheid met de huurmarkt te corrigeren.
De Tijdsdimensie: Van Start tot Ouderdom
Een van de meest cruciale inziene uit het beschikbare materiaal is dat de aard van het voordeel verandert naarmate de wooncarrière vordert. Veel beleidsdiscussies focussen uitsluitend op de situatie van de starter, maar de dynamiek van de lasten verschuift drastisch over de tijd.
Bij een nieuwe aankoop, bijvoorbeeld van een woning voor 350.000 euro, is het voordeel van de hypotheekrenteaftrek het grootst. Dit komt doordat bij een annuïtair aflossingshypotheek de rente in de beginjaren hoog is en geleidelijk afneemt naarmate het leningsbedrag wordt afgeboekt. In de eerste jaren betaalt de starter dus veel rente, wat leidt tot een grote aftrek. Het voordeel van de hypotheekrenteaftrek bouwt dus af over de tijd.
Aan de andere kant groeit het voordeel van het lage eigenwoningforfait mee met de tijd, vooral door inflatie en prijsstijgingen. Als we uitgaan van een nominale huizenprijsstijging van ongeveer 2% (ongeveer het verwachte inflatie-niveau), neemt de waarde van de woning toe, en daardoor neemt ook het absolute bedrag van het eigenwoningforfait toe, zelfs als het percentage constant blijft. Voor iemand die 30 jaar in een woning blijft wonen, verandert het evenwicht:
- Vroeg in de carrière: De hypotheekrente is hoog, de aftrek is groot. Het lage forfait is nog klein ten opzichte van de rente. De netto positie is een groot voordeel.
- Later in de carrière: De hypotheek is bijna of helemaal afgelost, waardoor de renteaftrek nihil of zeer klein wordt. Het eigenwoningforfait blijft echter bestaan en is gestegen in absolute waarde door de gestegen woningwaarde.
Dit betekent dat jonge huizenbezitters meer profiteren van de renteaftrek, terwijl oudere eigenaar-bewoners, die hun hypotheek hebben afgelost, in feite een extra belasting betalen via het eigenwoningforfait zonder dat ze de aftrek nog kunnen compenseren. Het huidige lage eigenwoningforfait fungeert dus niet als een stabiel voordeel, maar als een verstoring die in de tijd omkeert van voordeel naar last.
Het is opvallend dat het eigenwoningforfait de laatste jaren sterk is gedaald. In 2017 bedroeg het percentage nog 0,75% per jaar, wat meer dan tweemaal zo hoog was als het huidige niveau van 0,35% voor woningen tot een bepaalde WOZ-waarde. Deze daling is niet gepaard gegaan met een groot publiek debat. De verhoging van dit percentage is daardoor eenvoudiger te verdedigen, omdat de daling van het forfait geen "vanzelfsprekend recht" is, maar een beleidskies. Als het eigenwoningforfait verhoogd wordt, worden woningen op die manier meer gelijkwaardig belast ten opzichte van andere vormen van vermogen.
Fiscale Ongelijkheid en de Invloed op Starters
Een van de meest verwarrende aspecten in het huidige beleid is de veronderstelling dat het afschaffen van de hypotheekrenteaftrek de sleutel is om starters te helpen en de kloof tussen koop en huur te dichten. Een nader onderzoek toont echter aan dat deze aanpak niet alleen mogelijk niet werkt, maar in sommige gevallen zelfs contraproductief kan zijn voor starters.
De hoofdoorzaak van de fiscale ongelijkheid tussen kopen en huren is niet de hypotheekrenteaftrek, maar juist het lage eigenwoningforfait. Door het lage forfait worden woningen fiscaal bevoordeeld ten opzichte van een vergelijkbare private huurwoning. Dit bevoordeelt vooral kopers met hogere inkomens en stuwt mensen kunstmatig richting de koopmarkt, wat de prijzen opjaagt en de toegang voor starters bemoeilijkt.
Wanneer de hypotheekrenteaftrek wordt afgebouwd of afgeschaft, lijkt dit op het eerste gezicht als een oplossing voor de prijsstijging. Echter, als het eigenwoningforfait niet wordt verhoogd, blijft de structurele verdeling van de lasten onevenwichtig. De belastingdienst hanteert momenteel een laag percentage voor het eigenwoningforfait, wat betekent dat de fiscale last voor eigenaar-bewoners lager uitvalt dan voor huurders die huur moeten betalen en geen eigenwoningvoordeel hebben.
Het verhogen van het eigenwoningforfait is een meer effectieve maatregel omdat het de fiscale ongelijkheid direct corrigeert zonder de starters in hun startfase te benadelen. In feite helpt een verhoging van het eigenwoningforfait starters, omdat het de kunstmatige prijsstijgingen die door het huidige fiscale stelsel worden veroorzaakt, reduceert. Als het eigenwoningforfait verhoogd wordt, worden woningen meer gelijk belast ten opzichte van andere vormen van vermogen, wat de markt kalmeert.
Er is een fundamentele verschuiving nodig in de manier waarop we kijken naar deze twee begrippen. Het is niet nodig om de renteaftrek af te schaffen als het eigenwoningforfait wordt verhoogd. De cruciale les is dat er naast hervorming van de renteaftrek ook nadrukkelijk naar het eigenwoningforfait gekeken moet worden. Als het eigenwoningforfait verhoogd wordt, wordt het logischer om het recht op renteaftrek in stand te houden, omdat het totaalbeeld van de belastingdruk dan in balans komt te liggen met de huurmarkt.
De Impact van de WOZ-waarde en Perceelsgrootte
De berekening van het eigenwoningforfait is direct gekoppeld aan de WOZ-waarde. Dit betekent dat de hoogte van het forfait afhankelijk is van de marktwaarde van de woning. Voor 2025 geldt dat bij een WOZ-waarde tot €1.330.000 het percentage 0,35% is. Voor een hogere WOZ-waarde is er een ander percentage, hoewel de exacte schikking voor de hogere waarde in de bronnen niet volledig gedetailleerd is voor alle segmenten. Het is echter duidelijk dat de WOZ-waarde het centrale anker is.
Het eigenwoningforfait wordt alleen betaald voor de woning waarin men woont. Voor een tweede woning geldt dit niet. Dit creëert een situatie waarin de belastingdruk voor de hoofdwoning lager is dan wat noodzakelijk is om de markt in evenwicht te brengen.
De daling van het percentage van 0,75% naar 0,35% in de loop van de tijd heeft geleid tot een situatie waarin het voordeel van het lage eigenwoningforfait als aandeel van de woningwaarde stabiel is, maar het absolute voordeel stijgt door de stijgende woningprijzen. Dit versterkt de ongelijkheid, omdat degenen met duurdere woningen (en dus hogere WOZ-waarden) onevenredig veel profiteren van het lage forfait.
Strategie voor Beleidsmakers en Beleggers
Uit de beschikbare feiten volgt een duidelijke strategie voor beleidsmakers en beleggers. Het doel is om de fiscale kloof tussen koop en huur te dichten en te zorgen voor een betere verdeling van de schaarse woonruimte.
- Niet de renteaftrek afbouwen, maar het forfait verhogen: Het afschaffen van de hypotheekrenteaftrek benadeelt voornamelijk koopstarters en trekt het fiscale verschil tussen huur en koop niet effectief recht. Een verhoging van het eigenwoningforfait is een meer effectieve maatregel.
- Starters profiteren: In tegenstelling tot de gedachte dat starters de sleutel tot de oplossing zijn, helpt het verhogen van het eigenwoningforfait starters wél, omdat het de kunstmatige prijsstijgingen die door het huidige stelsel worden veroorzaakt, verlaagt.
- Lange termijn perspectief: Het voordeel van de hypotheekrenteaftrek is het grootst bij aankoop en bouwt af over de tijd. Het voordeel van het lage eigenwoningforfait is stabiel als aandeel van de woningwaarde, maar het absolute bedrag stijgt door inflatie.
- Gelijkwaardigheid: Als het eigenwoningforfait verhoogd wordt, worden woningen op die manier meer gelijkwaardig belast ten opzichte van andere vormen van vermogen, wat de markt efficiënter maakt.
Deze strategie wordt ondersteund door economische analyses die aantonen dat de afbouw van de renteaftrek niet altijd leidt tot meer eigenwoningbezit, maar eerder de prijzen opjaagt en schulden verhoogt. Een verhoging van het eigenwoningforfait is dus de voorkeurwaardige optie.
Conclusie
De discussie over de Nederlandse woningmarkt en het belastingstelsel vereist een verschuiving in denken. De traditionele focus op het afschaffen van de hypotheekrenteaftrek is onvoldoende en kan zelfs schadelijk zijn voor starters. De kern van het probleem ligt in het lage eigenwoningforfait dat de fiscale lasten voor eigenaar-bewoners onnodig laag houdt, wat leidt tot prijsopwaartse druk en ongelijkheid ten opzichte van huurders.
Door het eigenwoningforfait te verhogen, wordt een directe correctie aangebracht in de fiscale verdeling. Dit helpt niet alleen de markt te stabiliseren, maar zorgt er ook voor dat de lasten eerlijker worden verdeeld. De dynamiek van de tijd toont aan dat het huidige systeem degenen die hun hypotheek al hebben afgelost, in het nadeel brengt ten opzichte van starters, terwijl het lage forfait de prijzen opjaagt.
De conclusie is helder: de meest effectieve maatregel is het verhogen van het eigenwoningforfait. Dit is een strategie die zowel de starters helpt als de algemene markt stabiliseert, en het maakt het mogelijk om de hypotheekrenteaftrek in stand te houden zonder de markt te verstoren. De politieke discussie moet daarom verschuiven van het afbouwen van de renteaftrek naar een herijking van het eigenwoningforfait. Dit is de enige weg om de fiscale kloof te dichten en de woonruimte efficiënter te verdelingen.