Inleiding
Een Vereniging van Eigenaren (VvE) is een wettelijk georganiseerde vereniging die de eigenaren van een appartementencomplex verenigt en beheert. In de praktijk gaat het om een collectieve entiteit die verantwoordelijk is voor het onderhoud, beheer en financiële administratie van gemeenschappelijke ruimtes en voorzieningen. Maar wat betekent dit op fiscaal vlak? Moet een VvE belasting betalen, of is het een vrijgestelde entiteit? En wat zijn de fiscale verplichtingen voor VvE-leden op individueel niveau?
Deze vraag is niet eenvoudig, want de fiscaal regelgeving is complex en hangt onder andere af van het karakter van de VvE, de manier waarop activiteiten worden geregeld en of sprake is van een commerciële intentie. In dit artikel leggen we de wettelijke situatie uiteen, op basis van de meest actuele gegevens, en geven we uitleg over de belastingverplichtingen van zowel de VvE zelf als van individuele VvE-leden. Daarnaast wordt aandacht besteed aan praktische voorbeelden, administratieve vereisten en eventuele belastingvoordelen.
Belastingverplichting van de VvE zelf
Algemene regel: geen inkomstenbelasting
Over het algemeen hoeft een VvE zelf geen inkomstenbelasting te betalen. Dit is een fundamentele regel in de Nederlandse belastingwetgeving. Een VvE is namelijk geen bedrijf en heeft als doel de onderhouds- en beheeraanwerving voor de gemeenschappelijke delen van het appartementencomplex. Dit is een non-profit-organisatie en heeft daarom geen belastingverplichtingen op het vlak van inkomstenbelasting of winstbelasting.
Dit geldt echter niet voor alle VvE’s. Er zijn uitzonderingen, vooral bij grotere VvE’s of VvE’s die commercieel van aard zijn. In dergelijke gevallen kan sprake zijn van een belastingverplichting. Dit is echter een uitzondering op de regel en niet de standaard. Voor de meeste VvE’s geldt dat ze geen inkomstenbelasting hoeven te betalen.
Belasting op boekwinst
Een VvE hoeft over het algemeen ook geen belasting te betalen op boekwinst. Dit komt doordat een VvE niet commercieel is georganiseerd en geen winstoogmerk heeft. De balans van een VvE wordt gevoerd als een collectieve administratie en er zijn geen aandeelhouders die recht hebben op dividenden of andere vormen van winstverdeling.
Er zijn echter uitzonderingen. Bijvoorbeeld bij VvE’s die met winst als doel zijn opgezet en commercieel opereren, kan sprake zijn van belastingplicht. Ook bij VvE’s die verhuuractiviteiten uitoefenen, kan een belastingverplichting ontstaan. In die gevallen moet een VvE wel een belastingaangifte indienen. Maar dit zijn uitzonderingen en niet de norm.
Belastingplicht van individuele VvE-leden
Hoewel de VvE zelf meestal geen belastingplicht is, kunnen individuele VvE-leden wel belastingverplichtingen hebben. Dit is vooral het geval als het gaat om het aandeel van VvE-leden in het vermogen van de vereniging, bijvoorbeeld in het reservefonds.
Aandeel in het reservefonds en belastingaangifte
Het reservefonds van een VvE is een collectieve spaarrekening die wordt gebruikt voor het financiële onderhoud van het appartementencomplex. Elk lid heeft een aandeel in dit fonds, dat in de ogen van de Belastingdienst als eigen vermogen van het lid wordt gezien. Dit aandeel dient daarom opgenomen te worden in Box 3 van de belastingaangifte.
Deelname aan het VvE-vermogen wordt geacht te vallen onder het heffingsvrij vermogen. Voor het belastingjaar 2023 is dit heffingsvrij vermogen € 57.000 per persoon en € 114.000 voor een koppel. Als het totale vermogen (inclusief het aandeel in het VvE-vermogen) boven deze grens komt, moet belasting worden betaald over het bedrag dat boven deze grens uitkomt.
Voorbeeldberekeningen
Een voorbeeld: Stel dat het aandeel in het VvE-vermogen € 20.000 is en het VvE-lid heeft een fiscale partner. Samen hebben ze € 100.000 spaargeld. Het heffingsvrije vermogen voor een koppel is € 114.000. Het totale vermogen is in dit geval € 120.000, wat € 6.000 boven het heffingsvrij vermogen uitkomt. Over dit bedrag moet belasting worden betaald. De belasting is 32% van € 62,20, wat neerkomt op € 19. Dit betekent dat de belasting die moet worden betaald over het aandeel in het VvE-vermogen in dit geval verwaarloosbaar is.
Een iets ingewikkelder situatie is wanneer het aandeel in het VvE-vermogen € 30.000 is, de VvE-lid een fiscale partner heeft en samen € 100.000 spaargeld en een aandelenportefeuille van € 100.000 bezit. Het heffingsvrije vermogen is € 114.000. Het totale vermogen is € 230.000, wat € 116.000 boven het heffingsvrije bedrag uitkomt. De belasting die moet worden betaald is 32% van € 4.050,42, wat € 1.296 is. Gerekend over het totale vermogen van € 230.000 is dit ongeveer 0,563%. Hoewel dit bedrag hoger is dan in het vorige voorbeeld, blijft het toch relatief laag.
Belastingvoordeel en renteaftrekrecht
Een belangrijk belastingvoordeel dat VvE-leden kunnen genieten, is het renteaftrekrecht. Dit is het recht om hypotheekrente te mogen aftrekken van de belasting. Het probleem is echter dat het aandeel van individuele VvE-leden in de rente die betaald wordt voor gemeenschappelijke delen van het appartementengebouw niet altijd duidelijk is gespecificeerd.
Dit betekent dat de rente die betaald wordt voor gemeenschappelijke delen vaak niet verwerkt kan worden in de voor-ingevulde belastingaangifte, zoals dat bij leningen voor grondgebonden woningen gebruikelijk is. Dit kan leiden tot verlies van het belastingvoordeel.
Oproep tot transparantie
De Vereniging Eigen Huis benadrukt de noodzaak dat banken en andere geldverstrekkers elk jaar een overzicht geven van de betaalde rente per appartement. Dit zou ervoor zorgen dat VvE-leden hun eigen aandeel kunnen opgeven en het belastingvoordeel kunnen claimen. De vereniging roept de staatssecretaris op om te regelen dat deze betaalde rente voortaan in de vooraf ingevulde belastingaangifte komt.
Daarnaast vraagt de vereniging coulance als VvE-leden hun misgelopen voordeel alsnog met terugwerkende kracht kunnen claimen. Dit zou vooral van belang zijn voor VvE-leden die in het verleden niet wisten dat ze recht hadden op het renteaftrekrecht.
BTW en VvE: Wat zijn de regels?
BTW en servicekosten
Een VvE is in principe vrijgesteld van belasting en rekent daarom geen BTW over servicekosten. Dit heeft als gevolg dat VvE-leden ook geen BTW kunnen terugvragen aan de Belastingdienst voor deze kosten. Het is echter wel mogelijk om aan het einde van een boekingsjaar aan het bestuur of de beheerder van de VvE te vragen wat er totaal aan BTW is afgedragen en wat je eigen aandeel daarin is. Een boekhouder of belastingadviseur kan vervolgens aangeven of je dit wel of niet af kunt trekken.
BTW-verhoging
De BTW is inmiddels alweer geruime tijd verhoogd naar 21%. Concreet betekende dit dat alle prijzen gestegen zijn en dat daardoor ook de begroting aangepast moest worden. Verder had het vanzelfsprekend invloed op hoeveel er in het reservefonds is opgenomen. Hoewel het vandaag de dag niet meer veel invloed heeft, had het in eerste instantie wel behoorlijk veel invloed. De begroting moest aangepast worden en het onderhoudsfonds moest ook worden aangevuld.
BTW-nultarief voor zonnepanelen
Wanneer geldt het nultarief?
Sinds 2023 is het voor appartementseigenaren eenvoudiger om gebruik te maken van het BTW-nultarief voor zonnepanelen. Net als bij particuliere woningen, geldt dit tarief ook voor VvE’s. Dit betekent dat VvE’s geen BTW hoeven te betalen bij de aankoop en installatie van zonnepanelen, mits de voorwaarden zijn vervuld.
Aan het nultarief zijn echter een aantal voorwaarden gekoppeld. Deze voorwaarden zijn onder andere:
- Soorten zonnepanelen: voor vrijwel alle zonnepanelen kan je als VvE profiteren van het nultarief. Zowel niet-geïntegreerde als geïntegreerde zonnepanelen en plug&play zonnepanelen horen bij deze regeling.
- Levering en installatie: alle noodzakelijke werken, bijbehorende toestellen en materialen horen bij de 0%-regeling. Zo betaal je als VvE bv. ook geen BTW op de arbeidskosten of nieuwe omvormer. Je bespaart op die manier meteen een mooie geldsom op de aankoop van de zonnepanelen-installatie.
Praktische uitvoering
Wanneer je als VvE zonnepanelen wil plaatsen, is het belangrijk om samen te werken met een erkende installateur. Dit garandeert dat je in aanmerking komt voor het nultarief en dat je eventuele administratieve verplichtingen kunt vervullen. Het is verstandig om ook rekening te houden met de mogelijkheid om subsidies of andere steunmaatregelen te combineren met het BTW-nultarief.
Financiële administratie en verantwoordelijkheid
Verplichte verzekeringen
Een VvE dient minimaal twee verplichte verzekeringen af te sluiten:
- Algemene opstalverzekering
- Wettelijke aansprakelijkheidsverzekering (verplicht bij modelreglementen vanaf 1983)
Daarnaast zijn er verzekeringen die niet verplicht zijn, maar wel aan te raden:
- Bestuursaansprakelijkheidsverzekering
- Glasverzekering
- Rechtsbijstandsverzekering
- Ongevallenverzekering
Assurantiebelasting
De Rijksoverheid heft op een aantal verzekeringen assurantiebelasting. De assurantiebelasting betaalt de VvE aan de verzekeraar, die deze weer aan de overheid betaald. Per 1 januari 2013 is de assurantiebelasting verhoogd van 9,7% naar 21%. Dit betekent dat een VvE per 2013 11% meer moet begroten voor verzekeringen. Voor de ongevallenverzekering van vrijwilligers heeft een VvE vrijstelling van assurantiebelasting.
Meervoudige jaren onderhoudsverantwoording
Een goede meerjarenonderhoudsbegroting voorkomt onverwachte uitgaven. Het geeft inzicht in de actuele bouwkundige staat van het gebouw en de kosten die de komende jaren voor noodzakelijk onderhoud zijn te verwachten om het gebouw in goede staat te behouden. Aangeraden wordt de meerjarenonderhoudsbegroting minimaal eenmaal in de 5 jaar te herzien.
Jaarrekening
Binnen 6 maanden na afloop van het boekjaar moet de VvE de balans en de jaarrekening opstellen. Een jaarrekening moet bestaan uit:
- Exploitatierekening: een overzicht van de inkomsten en uitgaven van de VvE in het boekjaar.
- Balans: een opname van de bezittingen en de schulden van de VvE op dat moment.
Conclusie
De belastingverplichtingen van een VvE en van individuele VvE-leden zijn niet eenvoudig. Op algemene basis hoeft een VvE zelf geen inkomstenbelasting te betalen, omdat het geen commerciële entiteit is. Echter, er zijn uitzonderingen, vooral bij grotere VvE’s of VvE’s die commercieel opereren. Ook individuele VvE-leden kunnen belastingverplichtingen hebben, bijvoorbeeld als het gaat om hun aandeel in het VvE-vermogen, zoals in het reservefonds.
Voor VvE-leden is het belangrijk om te weten hoe hun aandeel in het vermogen van de vereniging zich weerspiegelt in de belastingaangifte. Dit aandeel moet opgenomen worden in Box 3 van de belastingaangifte. Het heffingsvrij vermogen bepaalt of er belasting moet worden betaald over dit aandeel.
Daarnaast zijn er belastingvoordelen, zoals het renteaftrekrecht, die VvE-leden kunnen genieten, mits ze correct worden ingevuld. Het is daarom verstandig om regelmatig te controleren of de nodige administratieve stappen zijn genomen en of het aandeel in de rente voor gemeenschappelijke delen correct wordt verwerkt.
Tenslotte is het belangrijk dat VvE’s zich bewust zijn van de fiscale regelgeving en dat ze, indien nodig, hulp zoeken bij een beheerder of belastingadviseur. Dit helpt hen om eventuele belastingverplichtingen correct te vervullen en mogelijke voordelen optimaal te benutten.