De WOZ-waarde speelt een centrale rol in de belastingadministratie van appartementen in Nederland. Voor eigenaren van appartementen die lid zijn van een Vereniging van Eigenaren (VvE), is de WOZ-waarde bepalend voor de hoogte van de onroerendezaakbelasting (OZB), watersysteemheffing (WSHE) en andere lokale belastingen. In de praktijk blijkt echter dat de bepaling van de WOZ-waarde van appartementen vaak niet volledig in overeenstemming is met juridische en fiscale principes. Dit artikel behandelt de rol van de VvE-reserve, het aandeel van appartementseigenaren in deze reserve, en de invloed daarvan op de WOZ-waarde. Verder wordt ingegaan op de mogelijkheid om bezwaar te maken tegen de WOZ-beschikking en de recente rechtspraak die invloed heeft op deze zaken.
De rol van de VvE-reserve bij de bepaling van de WOZ-waarde
Wat is de VvE-reserve?
De VvE-reserve is een fonds dat wordt aangegaan door appartementseigenaren om te voorzien in het groot onderhoud van gemeenschappelijke delen van het appartementencomplex. Het is verplicht om zo’n reserve op te zetten en regelmatig bij te werken. De reserve wordt grotendeels gefinancierd via de VvE-bijdrage, die door iedere eigenaar jaarlijks of maandelijks wordt betaald.
Het aandeel van appartementseigenaren in de VvE-reserve
Appartementseigenaren hebben een aandeel in de VvE-reserve, dat meestal afhankelijk is van het aandeel in de vereniging. Dit aandeel is echter geen onderdeel van de individuele woning. In de praktijk wordt echter vaak aangenomen dat het aandeel in de VvE-reserve bijdraagt tot de waarde van het appartement, wat juridisch en fiscaal niet terecht is.
Invloed op de WOZ-waarde
De WOZ-waarde moet volgens de Wet waardering onroerende zaken worden bepaald op basis van de marktwaarde van de woning. Het aandeel in de VvE-reserve is geen onderdeel van de woning en moet daarom uit de WOZ-waarde worden afgehaald. Helaas blijkt in de praktijk dat dit niet altijd gebeurt, wat leidt tot onjuiste belastingaanslagen en dubbele belastingbetaling.
Beoordeling van de WOZ-waarde door de gemeente
Verantwoordelijkheid van de gemeente
De gemeente is verantwoordelijk voor de jaarlijkse herberekening van de WOZ-waarde. Deze berekening moet conform de Wet waardering onroerende zaken en de daarbij behorende waarderingsvoorschriften zijn. De Waarderingskamer is de onafhankelijke controleinstantie die de gemeente en de Belastingsamenwerking toeziet. Pas als de Waarderingskamer goedkeurt, mag de gemeente de nieuwe WOZ-waarde toesturen.
Marktanalyse en waardepeildatum
De bepaling van de WOZ-waarde is afhankelijk van een correcte marktanalyse en de juiste waardepeildatum. Als de gemeente bijvoorbeeld niet rekening houdt met het aandeel in de VvE-reserve of een onjuiste marktanalyse uitvoert, kan dit leiden tot een onjuiste WOZ-waarde. Dit is een van de redenen waarop bezwaar kan worden gemaakt.
Bezwaar tegen de WOZ-waarde
Informeel vs. formeel bezwaar
Appartementseigenaren en VvE’s hebben het recht om bezwaar te maken tegen de vastgestelde WOZ-waarde. Dit kan binnen zes weken na de vermelding op de WOZ-beschikking. Het is raadzaam om eerst een informeel bezwaar bij de gemeente in te dienen, alvorens tot een formeel bezwaar over te gaan.
Een informeel bezwaar is een aanvraag bij de gemeente om de WOZ-waarde aan te passen, zonder dat er officieel bezwaar gemaakt wordt. Hiermee kan de gemeente de beschikking al verder herzien. Een formeel bezwaar daarentegen is een juridisch proces waarbij de WOZ-waarde wordt herzien door de gemeente of, indien nodig, door de Belastingsamenwerking.
Mogelijke argumenten voor bezwaar
Er zijn verschillende argumenten waarop bezwaar kan worden gemaakt. Deze argumenten moeten goed onderbouwd zijn. Voorbeelden zijn:
- Schade of achterstallig onderhoud (bijvoorbeeld schilderwerk verouderd, betonrot, scheurvorming door aardbeving of zwaar verkeer, rotte kozijnen, verouderde gas- of elektrische installatie, waterleidingen die aan vervanging toe zijn, lekkage of funderingsproblemen).
- Minder duurzaam dan referentiewoningen (bijvoorbeeld woning heeft nog enkel glas, referentiepanden zijn beter geïsoleerd, woning heeft nog geen zonnepanelen).
- Slecht uitzicht (bijvoorbeeld last van slagschaduw van windmolens, uitzicht op vervallen gebouwen of begraafplaatsen).
- Overige redenen (bijvoorbeeld bergruimte onder schuine kap wordt gerekend als woonruimte, veel mensen verhuizen en woningen staan leeg, winkels zijn gesloten, VvE heeft geen of te weinig reserves, flat zonder lift, asbest, bodemverontreiniging onder woning).
Tijdens de bezwaartermijn
Het is belangrijk om bezwaar te maken binnen zes weken na de vermelding op de WOZ-beschikking. Na deze termijn is geen bezwaar meer mogelijk en wordt de WOZ-waarde vastgesteld. Bezwaar maken tegen de WOZ-waarde van uw woning is gratis.
Rechtspraak en acties van belangenorganisaties
Rol van VvE Belang en andere belangenorganisaties
De belangenorganisatie VvE Belang heeft onlangs aandacht besteed aan de onjuiste bepaling van de WOZ-waarde in VvE-complexen. Samen met Previcus Vastgoed heeft de organisatie een initiatief genomen waarbij appartementseigenaren kunnen checken of hun WOZ-waarde correct is. Het doel van deze actie is om het aantal eigenaren te informeren over het risico van dubbele belastingbetaling en hen te ondersteunen bij het maken van bezwaar.
Invloed van recente rechtspraak
De recente rechtspraak heeft duidelijk gemaakt dat het aandeel in de VvE-reserve geen onderdeel is van de waarde van de woning en daarom uit de WOZ-waarde moet worden afgehaald. Dit betekent dat appartementseigenaren en VvE’s in staat zijn om bezwaar te maken op basis van deze juridische grondslag.
WOZ-waarde en verkoop van appartementen
Invloed op de verkoopprijs
Bij verkoop van een appartement speelt de WOZ-waarde een belangrijke rol. Een correcte WOZ-waarde kan gunstig zijn bij het bepalen van de verkoopprijs. Echter, zoals eerder duidelijk is gemaakt, kan een onjuiste WOZ-waarde leiden tot verkeerde verwachtingen over de marktwaarde van het appartement.
Het is daarom belangrijk dat de WOZ-waarde niet alleen juridisch correct is bepaald, maar ook accuraat is in relatie tot de daadwerkelijke marktwaarde. Appartementseigenaren die hun appartement willen verkopen, moeten dus controleren of de WOZ-waarde correct is. Zo niet, dan kan bezwaar gemaakt worden.
Uitspraak gemeente en beroep bij de rechtbank
Uitspraak gemeente op bezwaar
De gemeente moet een beslissing nemen in het kalenderjaar waarin het bezwaar is gemaakt. Heeft iemand bezwaar gemaakt in de laatste 6 weken van het kalenderjaar? Dan moet de gemeente binnen een periode van 6 weken een beslissing nemen. De gemeente kan de termijn met maximaal 6 weken verlengen.
Beroep bij de sector bestuursrecht van de rechtbank
Bent u het niet eens met de uitspraak van de gemeente op uw bezwaar? Dan kunt u in beroep gaan bij de sector bestuursrecht van de rechtbank. Dit is een juridisch proces waarbij de beslissing van de gemeente opnieuw wordt beoordeeld.
De Waarderingskamer en controle
De Waarderingskamer is de onafhankelijke controleinstantie die de gemeente en de Belastingsamenwerking toeziet. Pas als de Waarderingskamer goedkeurt, mag de gemeente de nieuwe WOZ-waarde toesturen. Appartementseigenaren kunnen op de website van de Waarderingskamer informatie vinden over hoe deze instantie oordeelt over de waardering in hun gemeente.
Conclusie
De bepaling van de WOZ-waarde van appartementen in een Vereniging van Eigenaren is een complex proces dat zowel juridische als fiscale aspecten omvat. Het aandeel in de VvE-reserve is geen onderdeel van de waarde van de woning en moet daarom uit de WOZ-waarde worden afgehaald. Helaas blijkt in de praktijk dat dit niet altijd gebeurt, wat leidt tot onjuiste belastingaanslagen en dubbele belastingbetaling.
Appartementseigenaren en VvE’s hebben het recht om bezwaar te maken tegen een onjuiste WOZ-waarde. Het is belangrijk om dit recht goed te begrijpen en actief te gebruiken. Daarnaast is het verstandig om aandacht te besteden aan de rol van belangenorganisaties en rechtspraak in dit verband.
Een correcte WOZ-waarde is van groot belang voor de belastingadministratie, financiële planning en marktwaarde van appartementen. Het is aan de gemeente om dit proces transparant en juridisch correct uit te voeren. Appartementseigenaren en VvE’s moeten bewust worden gemaakt van deze verantwoordelijkheid en hun rechten. Door het maken van een bezwaar bij de gemeente of bij de rechtbank kan men ervoor zorgen dat de WOZ-waarde accuraat is en dat men niet onterecht belasting moet betalen.