In Nederland is het eigenaarschap van een woning vaak verbonden met het lidmaatschap van een vereniging van eigenaren (VvE). Deze VvE beheert het appartementengebouw en zorgt voor het algemeen onderhoud, inclusief het financieel beheer via reservefondsen. Echter, de fiscus kijkt ook naar dit aandeel in het VvE-vermogen, en sinds een recente uitspraak van de Hoge Raad moet dit aandeel worden opgenomen in box 3 van de inkomstenbelastingaangifte. Dit artikel biedt een gedetailleerde uitleg over de juridische en fiscale betekenis van het aandeel in het vermogen van een VvE, hoe het berekend wordt en hoe het moet worden verwerkt in de fiscale aangifte.
Inleiding
De VvE is een centrale organisatie in de Nederlandse woonmarkt. Ze is verantwoordelijk voor het onderhoud van het appartementengebouw en het beheer van de financiële middelen, waaronder reservefondsen voor groot onderhoud. Eigenaren zijn lid van de VvE en hebben een aandeel in het vermogen van deze vereniging. Dit aandeel is niet alleen van belang voor de administratie van de VvE, maar ook voor de fiscale verplichtingen van de eigenaar.
Sinds de Hoge Raad heeft bepaald dat het lidmaatschapsrecht van een VvE een vermogensrecht is, moet dit aandeel in box 3 worden opgenomen. Dit heeft gevolgen voor de berekening van de inkomstenbelasting, aangezien het aandeel nu als vermogen wordt beschouwd. In dit artikel bespreken we de juridische achtergronden, de praktische berekening van het aandeel en de fiscale verplichtingen die daarmee gepaard gaan.
Het aandeel in het vermogen van een VvE
Wat is het aandeel?
Het aandeel in het vermogen van een VvE is een fractie van het totale vermogen dat de VvE beheert. Dit vermogen omvat onder andere de fondsen voor groot onderhoud, maar ook andere reserveringen. Elk lid van de VvE heeft een aandeel in deze fondsen, dat meestal is vastgelegd in breukdelen. Deze breukdelen worden gebruikt om de aandelenverhouding tussen de eigenaren vast te stellen.
Het aandeel moet niet alleen worden opgenomen bij het reservefonds voor groot onderhoud, maar ook bij eventuele andere fondsen waar een eigenaar aan deelneemt. Deze fondsen kunnen bijvoorbeeld reserveringen zijn voor klein onderhoud of andere algemene doeleinden. De som van alle aandelen in deze fondsen vormt het totale vermogen dat in box 3 moet worden opgenomen.
Hoe wordt het aandeel berekend?
Het aandeel wordt berekend aan de hand van de balans van de VvE. Voor de fiscale aangifte die jaarlijks moet worden ingevuld (vooraf van 1 mei), dient de balans van het laatste boekjaar te worden gebruikt. Bij een volledig boekjaar is dit de balans van 31 december van het vorige kalenderjaar.
Het aandeel wordt berekend door het aantal breukdelen van een eigenaar te delen door het totale aantal breukdelen in de VvE. Vervolgens wordt dit percentage toegepast op het totale eigen vermogen van de VvE.
Voorbeeld:
- Totale breukdelen in de VvE: 100
- Eigenaarsbreukdeel: 2
- Eigen vermogen van de VvE: € 100.000
Aandeel = (2 / 100) x € 100.000 = € 2.000
Dit betekent dat het aandeel van de eigenaar in het vermogen van de VvE € 2.000 is. Dit bedrag moet worden opgenomen in box 3 van de inkomstenbelastingaangifte.
Fiscale verplichtingen in box 3
Belastingheffing op het aandeel
Het aandeel in het VvE-vermogen is fiscaal relevante vermogenswaarde. Het moet dus worden opgenomen in box 3 van de inkomstenbelastingaangifte. In box 3 wordt belasting berekend op het forfaitaire rendement op vermogen. Dit rendement is sinds recente uitspraken van de Hoge Raad verlaagd van 5,38% naar 0,12%. Dit forfaitaire rendement dient als uitgangspunt voor de belastingaanslag.
Een belangrijk punt is dat de Hoge Raad heeft bepaald dat de belastingheffing in box 3 niet mag oplopen tot meer dan het werkelijk behaalde rendement. Dit betekent dat eigenaren die kunnen aantonen dat hun werkelijke rendement lager is dan het forfaitair berekende rendement, recht hebben op een rechtsherstel. De Belastingdienst biedt hiervoor de mogelijkheid om het werkelijke rendement aan te tonen via het formulier 'opgaaf werkelijk rendement'.
Rechtsherstel in box 3
De Wet rechtsherstel box 3 is in werking getreden op 1 januari 2023, maar heeft volgens de Hoge Raad tekortgeschoten. De Hoge Raad heeft bepaald dat er geen sprake mag zijn van overbelasting in box 3. Als de forfaitaire berekening tot hogere belasting leidt dan het werkelijke rendement, moet de Belastingdienst de belastingaanslag verlagen.
Voor belastingplichtigen die bezwaar hebben gemaakt of waarvan de aanslag is aangehouden, is het verplicht om het werkelijke rendement aan te tonen. Voor andere belastingplichtigen is het nog onduidelijk of zij ook gebruik kunnen maken van deze mogelijkheid. De Belastingdienst heeft in principe alle aanslagen op inkomstenbelasting voor box 3 aangehouden voor de jaren 2021 tot en met 2023.
Teruggaaf en rentevergoeding
Als het forfaitaire rendement hoger is dan het werkelijke rendement, is er sprake van overbelasting. In dat geval is de Belastingdienst verplicht om teruggaaf te verlenen. De vraag is echter welke rente geldt voor de rentevergoeding op deze teruggaaf. De Hoge Raad heeft bepaald dat hier de belastingrente of de wettelijke rente in aanmerking kan komen. De uitspraak hierover is echter nog niet duidelijk vastgelegd, en het is afhankelijk van de situatie van de belastingplichtige.
Praktijkvoorbeelden en toepassing
Voorbeeld 1: Aandeel in reservefonds
Een eigenaar heeft een aandeel in het reservefonds van de VvE. Het totale eigen vermogen van de VvE bedraagt € 150.000. Het aandeel van de eigenaar is 4%. De forfaitaire rente is 0,12%.
Berekening:
- Aandeel in vermogen: 4% van € 150.000 = € 6.000
- Forfaitair rendement: € 6.000 x 0,12% = € 7,20
Dit forfaitaire rendement moet worden opgenomen in box 3 van de aangifte. Als de eigenaar kan aantonen dat het werkelijke rendement lager is, kan hij rechtsherstel aanvragen.
Voorbeeld 2: Meerdere reservefondsen
Een eigenaar heeft aandelen in twee reservefondsen. Het eerste fonds heeft een aandeel van 3%, het tweede fonds van 2%. Het totale vermogen van de VvE is € 200.000.
Berekening:
- Aandeel in eerste fonds: 3% van € 200.000 = € 6.000
- Aandeel in tweede fonds: 2% van € 200.000 = € 4.000
- Totaal aandeel: € 10.000
- Forfaitair rendement: € 10.000 x 0,12% = € 12,00
Het totale aandeel van € 10.000 moet in box 3 worden opgenomen. Ook hier geldt dat rechtsherstel mogelijk is als het werkelijke rendement lager is dan het forfaitaire bedrag.
Juridische en fiscale ontwikkelingen
De Hoge Raad heeft in juni 2024 uitspraak gedaan in vijf zaken over de heffing van inkomstenbelasting in box 3. De uitspraak betreft de volgende vragen:
- Volstaat het rechtsherstelsysteem van de Wet rechtsherstel box 3, of moet worden aangesloten bij het feitelijk werkelijk rendement?
- Moet voor rechtsherstel inzake een aandeel in VvE-reserves worden uitgegaan van een forfaitair rendement van 5,38% of van 0,12%?
- Welke rente geldt voor rentevergoeding op teruggaaf wegens vermindering (rechtsherstel) box 3: belastingrente of wettelijke rente?
De Hoge Raad heeft bepaald dat het rechtsherstelsysteem van de Wet rechtsherstel box 3 tekortschiet. Het is niet toegestaan om meer belasting te heffen dan het werkelijk behaalde rendement. Voor de berekening van het forfaitaire rendement dient nu 0,12% te worden gebruikt. Dit betekent dat de belastingaanslag in box 3 aanzienlijk is gedaald sinds deze uitspraak.
De Belastingdienst biedt nu de mogelijkheid om het werkelijke rendement aan te tonen. Dit is vooral van belang voor belastingplichtigen die bezwaar hebben gemaakt of waarvan de aanslag is aangehouden. Voor anderen is het nog onduidelijk of deze mogelijkheid ook beschikbaar is.
Belastingadvies en professionele hulp
De fiscale situatie rondom het aandeel in het VvE-vermogen is complex en kan variëren per situatie. Voor eigenaren die twijfelen over de berekening of de fiscale verplichtingen, is het verstandig om professioneel advies in te winnen. Een belastingadviseur of accountantskantoor kan helpen bij het opstellen van de aangifte en het aanvragen van rechtsherstel.
Bijvoorbeeld, als een eigenaar meerdere VvE’s heeft of zijn aandeel verandert door verkoop of overlijden, kan dit extra fiscale aandacht vereisen. Ook de structuur van de VvE en de manier waarop de fondsen worden beheerd kunnen invloed hebben op de berekening van het aandeel.
Het is belangrijk om jaarlijks de balans van de VvE te controleren en eventuele wijzigingen in het aandeel op te sporen. De VvE-beheerder of het VvE Portaal kan hierbij hulp verlenen bij het opvragen van de relevante gegevens.
Conclusie
Het aandeel in het vermogen van een VvE is een belangrijk fiscaal element voor appartementseigenaren. Sinds de uitspraak van de Hoge Raad moet dit aandeel worden opgenomen in box 3 van de inkomstenbelastingaangifte. De berekening van het aandeel geschiedt aan de hand van de breukdelen en de balans van de VvE. Het forfaitaire rendement is verlaagd van 5,38% naar 0,12%, wat heeft geleid tot een lager belastingbedrag in box 3.
Het is echter mogelijk dat het werkelijke rendement lager is dan het forfaitaire bedrag. In dat geval kan een belastingplichtige rechtsherstel aanvragen. De Belastingdienst biedt hierbij de mogelijkheid om het werkelijke rendement aan te tonen via het formulier 'opgaaf werkelijk rendement'. De uitslagen van de Hoge Raad wijzen uit dat de Wet rechtsherstel box 3 tekortschiet en dat overbelasting niet mag voorkomen.
Voor eigenaren die twijfelen over de berekening of de fiscale verplichtingen is het verstandig om professioneel advies in te winnen. De situatie is complex en kan variëren per VvE en per individu. Door het aandeel correct te berekenen en eventueel rechtsherstel aan te vragen, kunnen eigenaren ervoor zorgen dat ze niet onnodig belast worden.