Vroeger werd vaak gesteld dat een hypotheek afsluiten als zelfstandige ondernemer onmogelijk was of uitsluitend voorbehouden was aan personen met een vaste loondienst. De markt heeft echter significant evolueren. Tegenwoordig bieden veel geldverstrekkers, waaronder de ING, concrete mogelijkheden voor ZZP’ers, zelfs al is de ondernemer pas minimaal een jaar actief. De sleutel tot succes ligt niet langer uitsluitend in de lengte van de ondernemingsgeschiedenis, maar in de manier waarop financiële stabiliteit wordt aangetoond en onderbouwd. Voor ZZP’ers is de hypotheekberekening bij de ING cruciaal, omdat de bank kijkt naar het totale plaatje: cijfers, prognose, buffer en arbeidsverleden.
De complexiteit bij de beoordeling van hypotheekaanvragen voor ondernemers wordt veroorzaakt door de variabelheid van inkomsten. Waar een loontrekkende vaak een statisch salaris heeft, kent een ZZP’er fluctuaties per maand of per jaar. Hierdoor eisen banken een grondige analyse van de fiscale winst, jaarcijfers en een realistische prognose. Dit artikel belicht de specifieke eisen en kansen voor ZZP’ers bij de ING, vergelijkt dit met de bredere markt en schetst het proces van aanvraag tot notariële akte.
De standaardregels voor ZZP’ers in de hypotheekmarkt
Voordat specifiek wordt ingegaan op de benadering van de ING, is het noodzakelijk om de algemene kaders te begrijken die geldverstrekkers hanteren. Voor de meeste aanbieders is het uitgangspunt de nettowinst van de afgelopen drie jaar. Van deze drie jaarcijfers wordt vaak het gemiddelde genomen om het zogenaamde toetsinkomen te bepalen. Dit toetsinkomen is de basis voor de berekening van de maximale hypotheek.
Er is echter een belangrijke valkuil: verdien je in het laatste jaar minder dan dat drijaarsgemiddelde, dan rekenen veel aanbieders niet met het gemiddelde, maar met het laagste jaar. Dit voorzichtsmaatregel beschermt de bank tegen een mogelijke daling van inkomsten in de nabije toekomst. In Nederland is het doorgaans mogelijk om maximaal 100% van de woningwaarde te lenen, mits aan de risicotoetsen wordt voldaan. De kosten koper, zoals overdrachtsbelasting en notariskosten, moeten meestal uit eigen middelen worden betaald.
Voor ZZP’ers die nog geen drie jaar ondernemen, verschillen de acceptatiecriteria sterk per bank. Sommige instellingen zijn strikt en eisen drie volledige kalenderjaren aan cijfers, terwijl andere flexibeler zijn en werken met een combinatie van dienstbetrekking en ondernemerschap of een prognose voor het lopende jaar.
De specifieke benadering van de ING
De ING beoordeelt aanvragen van ondernemers met een specifieke focus op de financiële stabiliteit en het 'totale plaatje'. Dit betekent dat de bank niet alleen kijkt naar de ruwe cijfers, maar ook naar de onderliggende context van het inkomen. De volgende aspecten spelen een centrale rol bij de hypotheekberekening voor ZZP’ers bij de ING:
- Consistente inkomenshistorie: Zelfs als een ZZP’er nog geen drie volledige boekjaren heeft, moet er sprake zijn van een sterke en consistente historie. Dit kan bestaan uit een combinatie van inkomsten uit een eerdere dienstbetrekking en de huidige ondernemersinkomsten.
- Realistische prognose: Een goed onderbouwde prognose voor het lopende jaar is essentieel. Deze prognose dient idealiter te zijn opgesteld door een boekhouder of accountant. De ING hecht veel waarde aan deze onafhankelijke onderbouwing, omdat dit de bank helpt om het toetsinkomen realistisch in te schatten.
- Buffer en arbeidsverleden: De ING evalueert ook de beschikbare financiële buffer en het arbeidsverleden van de ondernemer. Dit helpt de bank om het risico te wegen, vooral bij een kortere ondernemingsduur.
- Inkomensverklaring: Door een sterke onderbouwing te presenteren, biedt de ING soms meer ruimte voor eigen motivatie in de inkomensverklaring. Dit kan leiden tot een gunstiger toetsinkomen dan wanneer slechts de ruwe cijfers worden overgelegd.
Voor ZZP’ers met minder dan drie jaar ondernemerschap is een ervaren hypotheekadviseur bij de ING onmisbaar. Deze adviseurs kennen de specifieke bankeisen en weten hoe ze de unieke situatie van de ondernemer het beste kunnen presenteren om de kans op acceptatie te maximaliseren.
Vergelijking met andere hypotheekaanbieders
Het is belangrijk om de positie van de ING te relativeren binnen de bredere markt. Acceptatieregels veranderen regelmatig en kunnen afhangen van de branche, de inkomstenontwikkeling en de aanwezigheid van Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Hieronder volgt een overzicht van hoe andere aanbieders omgaan met ZZP’ers, gebaseerd op de huidige marktpraktijk.
| Geldverstrekker | Aansluiting op ondernemerschap | Specifieke aandachtspunten |
|---|---|---|
| ING | Kijkt naar totaalplaatje: cijfers, prognose, buffer, arbeidsverleden. | Documentatie hangt af van situatie; sterke onderbouwing door accountant gewenst. |
| Florius | Regelmaterieel mogelijkheden voor < 3 jaar. | Vereist vaak aanvullende documentatie, zoals een gedetailleerde prognose. Onderdeel van ABN AMRO-groep. |
| Nationale-Nederlanden | Vaak mogelijk zonder 3 volledige jaren. | Werkt vaak met een inkomensverklaring (zoals bij NHG) of vergelijkbare onderbouwing. |
| NIBC | Kan aansluiten bij NHG-achtige bepalingen. | Let op eventuele opslagen of specifieke voorwaarden in de eerste jaren per product. |
| Obvion | Eist vaak minimaal 2 volledige kalenderjaren. | Kan soms werken met een prognose van het lopende jaar, afhankelijk van de situatie. |
| BLG Wonen | Accepteert ondernemers, maar voorwaarden variëren. | Laat altijd de actuele acceptatiegids checken door een adviseur; toetsinkomenregels wijzigen. |
Uit deze vergelijking blijkt dat er geen eenduidig antwoord is op welke bank het 'soepelst' is. Voor ZZP’ers die nog geen drie jaar ondernemen, zijn Florius, Nationale-Nederlanden en NIBC vaak interessante alternatieven of supplementen op de ING, mits de juiste documentatie (zoals een inkomensverklaring of accountantprognose) beschikbaar is. De ING vereist vaak een meer holistische onderbouwing, wat de rol van de hypotheekadviseur nog verder versterkt.
Het traject van aanvraag tot notaris
Het proces om tot een hypotheek te komen als ZZP’er is vergelijkbaar met dat van een loontrekkende, maar vereist meer voorbereiding op het gebied van documentatie. Het volgende stappenplan schetst het typische traject:
- Documentatie verzamelen: De bank vraagt doorgaans de jaarverslagen van de afgelopen drie jaar, de aangiftes van de Inkomstenbelasting (IB) van de afgelopen drie jaar, en een prognose voor het komende jaar. Voor ZZP’ers met minder dan drie jaar ondernemingsduur wordt dit aangevuld met cijfers uit de dienstbetrekking of een uitgebreide accountantprognose.
- Indicatie en berekening: Online tools kunnen binnen één minuut een snelle indicatie geven van de maximale hypotheek. Het is echter cruciaal om te beseffen dat dit slechts een voorlopige schatting is. Een definitieve berekening vereist de grondige analyse door de bank of adviseur.
- Hypotheekofferte: Wanneer de hypotheekverstrekker akkoord gaat met alle overgelegde documenten, ontvangt de aanvraagster een hypotheekofferte. Dit is het bindende aanbod van de bank.
- Ondertekening offerte: Na het tekenen van de offerte kan de afweging plaatsvinden tot de dag van het passeren.
- Notariële akte: De laatste stap is het passeren van de hypotheekakte bij de notaris. Hier ondertekenen zowel de koper als de verkoper de akte van levering, en de koper ondertekent de hypotheekakte. Zodra de handtekeningen zijn gezet, is de hypotheek officieel en is de koper de trotse eigenaar van de woning.
Aandachtspunten voor het verhogen van je kansen
Om de hypotheekkansen bij de ING en andere aanbieders te verbeteren, kunnen ZZP’ers proactief stappen ondernemen. Een van de belangrijkste adviezen is het minimaliseren van financiële verplichtingen. Studieschulden of persoonlijke leningen drukken op de leencapaciteit en kunnen de kans op acceptatie verkleinen. Het aflossen van deze schulden voor de aanvraag kan de financiële situatie aanzienlijk versterken.
Daarnaast is het opbouwen van eigen vermogen essentieel. Eigen vermogen vermindert de risico's voor de bank en kan leiden tot een gunstiger rente of hogere leencapaciteit. Voor ZZP’ers die twijfelen over de haalbaarheid van een hypotheek, is het raadzaam om gebruik te maken van onafhankelijk hypotheekadvies. Adviseurs met jarenlange ervaring, zoals die bij De Hypotheker of andere gespecialiseerde kantoren, kunnen een maatwerkadvies opstellen dat specifiek ingaat op de persoonlijke financiële situatie en de wensen van de ondernemer.
Het is ook belangrijk om te beseffen dat de inkomstenbeoordeling een combinatie kan zijn van inkomsten uit dienstbetrekking en zelfstandig ondernemerschap. Dit biedt een extra optie voor ZZP’ers die recentelijk zijn gestart maar nog een nevenfunctie hebben of recentelijk hebben gestopt met een vaste baan.
Conclusie
De hypotheekmarkt voor ZZP’ers is zich positief ontwikkeld. Waar voorheen drie jaar ondernemingsduur de harde regel was, is er nu ruimte voor flexibiliteit, mits de financiële stabiliteit wordt aangetoond. Bij de ING speelt de onderbouwing van de inkomsten een centrale rol: een combinatie van jaarcijfers, een door een accountant onderbouwde prognose en een duidelijke buffer zijn de sleutels tot succes.
Het is een misvatting dat een hypotheek als ZZP’er onmogelijk is; veel geldverstrekkers, waaronder ING, Florius en NIBC, bieden mogelijkheden voor ondernemers met kortere trajecten. De complexiteit van de aanvraag vraagt echter om deskundige begeleiding. Een hypotheekadviseur kan de juiste documentatie samenstellen, de meest geschikte bank selecteren op basis van de actuele acceptatiegidsen en de kans op een bindende offerte maximaliseren. Voor de ZZP’er is het dus niet de duur van het ondernemerschap die de beslissende factor is, maar de kwaliteit van de financiële administratie en prognose.