Het traject naar een hypotheek verschilt fundamenteel voor zelfstandig ondernemers en ZZP’ers in vergelijking met werknemers in loondienst. Waar een werknemer rekent met een vast salaris, een contract en een werkgeversverklaring, beschikt de zelfstandige over een variabel inkomen en geen traditionele werkgever. Om de kredietwaardigheid te onderbouwen en te aantonen dat de maandelijkse hypotheeklasten betaald kunnen worden, is een inkomensverklaring (IKV) onmisbaar. Deze verklaring fungeert voor de zelfstandige ondernemer als het functionele equivalent van de werkgeversverklaring. Sinds 1 januari 2019 is het aanleveren van een inkomensverklaring verplicht om in aanmerking te komen voor een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG). De verklaring bepaalt het toetsinkomen, de basis voor de maximale lening, en vereist een grondige financiële analyse van het bedrijf, inclusief historische jaarcijfers en toekomstige prognoses.
De functie en samenstelling van de inkomensverklaring
De inkomensverklaring is het centrale document in de hypotheekaanvraag voor ondernemers. Het doel is niet alleen het vaststellen van een bedrag, maar ook het beoordelen van de duurzaamheid en de toekomstbestendigheid van het inkomen. De geldverstrekkers en hypotheekadviseurs gebruiken deze verklaring om het risico te inschatten. Omdat ondernemersinkomens kunnen schommelen, is de beoordeling complexer dan die van een vast salaris.
In de verklaring staat het toetsinkomen centraal. Dit is het inkomen waarmee de banken rekenen om de hoogte van de maximale hypotheek te bepalen. De berekening van dit toetsinkomen is gebaseerd op een financiële analyse van het bedrijf. Bij deze analyse kijken de specialisten naar de jaarcijfers van de afgelopen drie jaar. Voor startende ondernemers die nog niet drie jaar in bedrijf zijn, wordt gekeken naar de beschikbare periode, bijvoorbeeld één of twee jaar. Naast de historische data is een prognose van het bedrijf voor de toekomst essentieel. De inkomensverklaring bevat dus aanvullende informatie over de stabiliteit van het inkomen in de nabije toekomst.
De aard van de onderneming bepaalt vaak de complexiteit van de verklaring. Het proces is van toepassing op diverse ondernemingsvormen: - Zelfstandig professionals en creatieve freelancers - MKB-ondernemers - Eenmanszaken (ZZP) - Vennootschappen onder Firma (VOF) - Besloten Vennootschappen (BV) en Directeuren-Grootaandeelhouders (DGA) - Startende ZZP’ers
Voor elke categorie geldt dat het inkomen zorgvuldig en professioneel moet worden vastgesteld. De verklaring zorgt ervoor dat de geldverstrekker zekerheid heeft dat het inkomen correct is ingeschat, precies zoals hypotheekadviseurs en banken dit wensen.
De erkende partijen en het aanvraagproces
In Nederland bestaan vijf erkende partijen die het toetsinkomen mogen vaststellen. Bij deze partijen kan een inkomensverklaring worden aangevraagd. Het proces kan op twee manieren verlopen: de ondernemer kan de verklaring zelf laten opstellen, of een hypotheekadviseur kan het proces voor de klant regelen. Adviseurs maken gebruik van specifieke tools, zoals ondernemersinkomen.nl bij ASN Bank, om de aanvraag te faciliteren.
Sommige adviseurs, zoals Regio Advies Groep Dussen, werken samen met vier specifieke partijen om de inkomensverklaring op te vragen. Dit gebeurt door het insturen van een ingevuld opdrachtformulier. De keuze voor de partij kan afhankelijk zijn van de specifieke situatie van de ondernemer. Ook partijen zoals Zakelijk Inkomen bieden een dienst aan die breed geaccepteerd is door bijna alle grote geldverstrekkers. Deze partij heeft mandaat bij de meeste banken, wat betekent dat de inkomensverklaring die zij afgeven één op één wordt overgenomen. Dit geeft de ondernemer vooraf 100% zekerheid over het vastgestelde inkomen.
Het aanvraagproces bij gespecialiseerde dienstverleners verloopt vaak digitaal en snel: - De aanvraag wordt ingediend via een veilig klantportaal - De ondernemer krijgt direct inzicht in welke documenten nodig zijn - Specialistische medewerkers beoordelen het ondernemersinkomen - Binnen één werkdag ontvangt de ondernemer de officiële inkomensverklaring
Met deze verklaring kan de hypotheekadviseur direct verder met de aanvraag. De snelheid van deze processen is een belangrijk verschilmaker, aangezien een wachttijd van meerdere weken bij sommige aanbieders de hypotheektijdlijn kan belemmeren.
Documenten en administratieve vereisten
Voor het aanvragen van een inkomensverklaring moet de ondernemer diverse documenten aanleveren. De exacte lijst kan verschillen per ondernemersituatie en per erkende partij, maar er zijn kernstukken die altijd verplicht zijn. De partij waar de inkomensverklaring wordt aangevraagd, informeert de ondernemer over de specifieke eisen.
De basisvereisten omvatten altijd: - Jaarcijfers van de afgelopen drie jaar (of korter, indien de onderneming jonger is) - Aangifte inkomstenbelasting van de laatste drie jaar - Een actueel uittreksel van de Kamer van Koophandel
Daarnaast kunnen jaarverslagen en andere financiële stukken worden gevraagd, afhankelijk van de complexiteit van de onderneming. Voor complexe structuren, zoals BV’s met diverse deelnemingen of VOF’s met meerdere partners, is de administratieve last hoger. Het is voor de ondernemer cruciaal om de administratie up-to-date te hebben. Een adviseur kan helpen bij het voorbereiden van het adviesgesprek en het in kaart brengen van de financiële situatie van de afgelopen én komende tijd.
De kosten voor het aanvragen van een inkomensverklaring zijn niet uniform. Ze zijn afhankelijk van de complexiteit van de onderneming. Voor ZZP’ers kunnen de kosten circa € 240 (exclusief BTW) bedragen. Voor complexere berekeningen, zoals bij DGA’s of bedrijven met veel personeel, zijn de kosten hoger. Sommige hypotheekadviseurs of geldverstrekkers, zoals Obvion, compenseren een deel van deze kosten. Bij Obvion ontvangt de klant maximaal € 250 als bijdrage in de kosten van de inkomensverklaring, mits de hypotheek bij hen wordt afgesloten. Deze compensatie wordt uitgekeerd binnen één maand na het tekenen van de hypotheekakte.
Hypotheekmogelijkheden voor ondernemers
De aanwezigheid van een inkomensverklaring opent de deur naar de hypotheekmarkt voor ondernemers. Het is een misvatting dat een hypotheek voor ondernemers inherent lastig of onmogelijk is. Met de juiste onderbouwing komt men in aanmerking voor een hypotheek, zowel met als zonder NHG. Ook startende ondernemers, die nog geen drie jaar cijfers hebben, kunnen in aanmerking komen, mits de prognose en de achtergrond van de ondernemer positief zijn.
Op basis van het vastgestelde toetsinkomen kan een globale berekening worden gemaakt van de maximale leenruimte. Tools zoals die van ASN Bank stellen ondernemers in staat om een eerste inschatting te maken. Voor een definitieve beoordeling en advies is een gesprek met een specialist noodzakelijk. De adviseur berekent de maximale hypotheek, adviseert over het geschikte product en ontzorgt tijdens het aanvraagproces. Houd er rekening mee dat er advieskosten zijn, die apart vallen buiten de kosten van de inkomensverklaring.
De inkomensverklaring is niet alleen relevant voor de eerste hypotheekaanvraag. Ook bij het oversluiten van een bestaande hypotheek of het behouden van de huidige woning is de verklaring nodig. De dynamiek van het ondernemersinkomen vereist regelmatig herbeoordeling, vooral als de omzet structureel verandert of als de onderneming groeit.
Conclusie
De inkomensverklaring is voor ZZP’ers en ondernemers de onomwentelijke basis voor een hypotheekaanvraag. Het vervangt de traditionele werkgeversverklaring en biedt de benodigde zekerheid aan geldverstrekkers omtrent de betalingscapaciteit. Het proces vereist nauwkeurige administratieve voorbereiding, met name wat betreft de jaarcijfers en aangiften van de afgelopen jaren. De keuze voor de erkende partij kan impact hebben op de snelheid en de zekerheid van de uitkomst, met sommige aanbieders die binnen één werkdag een verklaring opleveren die breed geaccepteerd wordt. Ondanks de aanvullende complexiteit en kosten, waaronder mogelijke vergoedingen door de geldverstrekker, is de weg naar een hypotheek voor ondernemers door deze regeling helder en haalbaar. Voor startende ondernemers en complexe structuren geldt dat een vroegtijdig contact met een adviseur en een goede administratieve opmaak de slagingskans maximaliseren.