De financiering van een woning voor zelfstandige zorgdragers (zzp’ers) en ondernemers verschilt fundamenteel van het proces voor werknemers in loondienst. Waar een werknemer rekenschap kan geven aan de hand van vaste loonstroken en een werkgeversverklaring, ontbreekt deze voorspelbaarheid bij zelfstandigen. Geldverstrekkers passen daarom specifieke rekenregels toe om het structurele karakter van het inkomen te verifiëren. De laatste jaren is de markt voor zzp-hypotheken significanter verandert; waar vroeger minimaal drie jaar aan jaarcijfers vereist waren, hebben veel aanbieders hun eisen versoepeld. Dit betekent dat ondernemers, zelfs met kortere trackrecords, toegang hebben tot hypothecaire financiering, mits ze voldoen aan strikte inkomenseisen en administratieve vereisten.
De methodiek van inkomensbepaling
Voor de vaststelling van het maximale hypotheekbedrag is de kernvraag voor de geldverstrekker: is het inkomen structureel hoog genoeg om de maandlasten op lange termijn te dragen? Omdat een zzp’er geen vast salaris heeft en geen loonstroken kan overleggen, gebruikt de bank een andere methode voor de beoordeling. In de meeste gevallen kijken geldverstrekkers naar de jaarcijfers van de afgelopen drie kalenderjaren. Hiermee wordt ingeschat of het inkomen in de toekomst stabiel genoeg is om aan de verplichtingen te voldoen.
Het inkomen dat hierbij wordt gehanteerd, is de winst uit de onderneming vóór belastingen. De standaardregel bij de berekening van het toetsinkomen is het nemen van het gemiddelde over deze laatste drie kalenderjaren. Echter, er geldt een cruciale beperking: het inkomen in het laatste jaar geldt als absolute maximum. Dit houdt in dat, zelfs als het gemiddelde over drie jaar hoger uitvalt, een daling in het meest recente jaar het toetsinkomen zal beperken.
Een concrete illustratie van deze rekenmethode is essentieel om de consequenties te begrijpen. Stel dat een ondernemer in de afgelopen drie jaren achtereenvolgens € 30.000, € 36.000 en € 21.000 heeft verdiend. Het rekenkundige gemiddelde van deze bedragen bedraagt € 29.000. Omdat echter het inkomen van het laatste jaar (€ 21.000) lager is dan dit gemiddelde, zal de bank € 21.000 hanteren als uitgangspunt voor de hypotheekberekening. Deze conservatieve benadering beschermt de leninggever tegen risico’s van inkomensdaling, maar kan voor de ondernemer leiden tot een lager leningsbedrag dan op basis van het driejaren-gemiddelde verwacht zou worden.
Om een hypotheek te kunnen afsluiten, zijn de jaarcijfers, belastingaangiftes en belastingaanslagen van de jaren dat men als zzp’er werkt noodzakelijk. Indien de laatste cijfers nog niet beschikbaar zijn, kan een hypotheekverstrekker akkoord gaan met een onderbouwde accountantsprognose. Sommige hypotheekverstrekkers wijken mogelijk af van de strikte inkomenseis van drie kalenderjaren en behandelen aanvragen van zzp’ers die korter zelfstandig zijn, hoewel dit per bank varieert.
Financiering bij kortere ondernemersperiode
De eis om drie jaar aan jaarcijfers te kunnen overleggen was traditioneel een grote belemmering voor startende ondernemers. Veel pas gestarte zzp’ers visten daardoor naast het net. Tegenwoordig zijn hypotheekaanbieders minder streng en soepeler geworden in hun benadering. Het is nu mogelijk om als zzp’er in aanmerking te komen voor een hypotheek met slechts één jaar aan jaarcijfers, mits deze cijfers onderbouwd en stabiel zijn.
Het is echter onmogelijk om een hypotheek aan te vragen zonder enige jaarcijfers. Een bank heeft zonder deze administratieve bewijslast geen zekerheid over het jaarinkomen en loopt hierdoor te veel risico. Zonder jaarcijfers is financiering via de traditionele hypotheekroute dus gesloten. Er zijn wel alternatieve strategieën voor ondernemers in deze fase:
- Het kopen van een huis in gezamenlijkheid met een partner, waarbij de hypotheek uitsluitend op naam van de partner wordt gezet, mits de partner voldoende inkomen uit andere bronnen heeft.
- Het afwachten tot er minimaal één jaar aan betrouwbare jaarcijfers is opgebouwd om de onderneming als inkomenstitel te kunnen gebruiken.
Voor ondernemers die net gestart zijn, maar wel over een inkomen uit een eerdere dienstbetrekking beschikken, is het mogelijk om een combinatie van inkomsten uit dienstbetrekking en zelfstandig ondernemerschap te gebruiken. Hierdoor kan de financiële situatie inzichtelijk worden gemaakt, ook al is de zelfstandige periode nog kort.
De rol van ABN AMRO en specifieke berekeningsregels
Niet alle banken hanteren dezelfde interne procedures voor het vaststellen van het toetsinkomen. Bij ABN AMRO geldt bijvoorbeeld dat hypotheekadviseurs het toetsinkomen van de klant zelf kunnen berekenen, zonder dat de ondernemer verplicht is een externe Inkomensverklaring Ondernemer (IVO) in te dienen. Dit document, dat bij andere banken vaak verplicht is, bevat informatie over het inkomen van de afgelopen drie jaar en een analyse van de bedrijfsvooruitzichten. Het helpt bij het bepalen van het toetsinkomen en de maximale hypotheek. Bij ABN AMRO is dit externe document niet nodig, omdat de adviseurs de berekening intern verrichten.
Voor ondernemers die al minimaal een jaar zzp’er zijn, hanteert ABN AMRO de volgende percentages voor de vaststelling van de maximale hypotheek op basis van het ondernemersinkomen:
- 1 jaar zelfstandig: 75% van het inkomen van dat jaar.
- 2 jaar zelfstandig: 90% van het gemiddelde van die twee jaar.
- 3 jaar of meer zelfstandig: 100% van het gemiddelde van de laatste drie jaar.
Deze gestaffelde aanpak biedt startende ondernemers de mogelijkheid om, ook met een beperkt trackrecord, tot financiering te komen, zij het met een korting op het tekenbare bedrag ten opzichte van ondernemers met een langere geschiedenis.
Nationale Hypotheek Garantie (NHG) voor ondernemers
De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) biedt een aantrekkelijke mogelijkheid voor veel zzp’ers, doordat deze vaak leidt tot lagere rentekosten en de mogelijkheid om meer te lenen. Voor het in aanmerking komen voor NHG is het belangrijk dat de koopsom of de marktwaarde van de woning binnen bepaalde limieten valt. De drempelwaarden zijn:
- Maximaal € 470.000 voor reguliere woningen.
- Maximaal € 498.200 voor woningen waaraan energiebesparende maatregelen zijn toegepast.
Zelfs voor nieuwe zzp’ers is NHG een optie, mits aan de voorwaarden wordt voldaan. Bij het aanvragen van een NHG-hypotheek als zzp’er is doorgaans een Inkomensverklaring Ondernemer vereist, tenzij de bank (zoals bij ABN AMRO) de berekening intern verricht. Voor de toetsing naar NHG-recht wordt naar het inkomen van de afgelopen drie jaar gekeken, waarbij ook eerdere looninkomen meegerekend kan worden. Dit is gunstig voor ondernemers die recentelijk zijn overgestapt van loondienst naar zelfstandigheid, omdat hun inkomen uit de dienstbetrekking medebepalend kan zijn voor de NHG-toewijzing.
Het traject van aanvraag tot koop
Het proces van een hypotheek aanvragen als zzp’er begint met het inzichtelijk maken van de financiële situatie. Een hypotheekadviseur doorlicht de complete financiële positie, inclusief bedrijfsjaarcijfers en eventuele bestaande schulden. Dit geeft een duidelijk beeld van de hypotheekmogelijkheden.
Voor ondernemers die nog geen recente jaarcijfers hebben, maar wel een lopende onderneming, is een onderbouwde accountantsprognose een sleutelstuk. Dit document biedt de bank de benodigde zekerheid over de toekomstige inkomstenstromen. Daarnaast biedt een hypotheekadviseur de mogelijkheid tot een financiële check tijdens het oriëntatiegesprek. Deze check resulteert in een document dat samen met een bod bij de verkoper kan worden overlegd. Hierdoor krijgt de verkoper meer zekerheid over de financieringscapaciteit van de koper, wat de onderhandelingposities versterkt.
Steeds meer Nederlanders kiezen voor zelfstandigheid, en het aantal ondernemers dat een woning wil financieren groeit. De markt is hierop aangepast door meer flexibiliteit te bieden, waardoor het voor zzp’ers en ondernemers in bv, vof of maatschap realistisch is geworden om een droomhuis te realiseren, mits de administratie op orde is en het inkomen structureel onderbouwd kan worden.
Conclusie
De financiering van een woning als zzp’er vereist een andere discipline dan bij inkomen uit loondienst. De kern ligt in de onderbouwing van het structurele karakter van het inkomen via jaarcijfers, belastingaanslagen of accountantsprognoses. Hoewel de eis van drie jaar jaarcijfers de historische norm was, biedt de huidige markt meer mogelijkheden voor ondernemers met kortere trackrecords, zij het met gestaffelde percentages van het toetsinkomen. De National Hypotheek Garantie blijft een waardevol instrument voor woningen tot een bepaalde waarde, waarbij ook eerdere looninkomen meegewogen kan worden. Startende ondernemers zonder jaarcijfers blijven echter buitengesloten van directe financiering op eigen naam, wat vraagt om strategisch overleg met een adviseur over alternatieven zoals gezamenlijk eigenaarschap of afwachten tot de eerste jaarcijfers beschikbaar zijn. Transparantie en een correcte administratie zijn de sleutels tot succesvolle hypothecaire financiering voor de zelfstandige ondernemer.