Het afsluiten van een hypotheek als zelfstandige zonder personeel (ZZP) of ondernemer verschilt fundamenteel van de trajecten voor werknemers in loondienst. Voor de zelfstandige staat de continuïteit en de stabiliteit van de inkomsten centraal. Bankiers en geldverstrekkers willen zekerheid dat de onderneming in staat is om de maandlasten te honoreren, ook in tijden van economische onzekerheid. Voor ZZP’ers die precies twee jaar actief zijn geweest, vormen de beschikbare jaarcijfers de hoeksteen van de financiering. Dit regime biedt meer mogelijkheden dan de situatie met slechts één jaar cijfers, maar vereist een nauwgezette toepassing van bankspecifieke rekenmethodes en vaak een korting op het gemiddelde inkomen om het risico te dekken.
De rol van jaarcijfers en toetsinkomen bij twee jaar onderneming
Voor een hypotheekaanvraag zijn jaarcijfers absoluut noodzakelijk. Zonder deze gedocumenteerde winst uit onderneming kan een hypotheekverstrekker geen maximale leensom bepalen. Ben je korter dan één jaar ondernemer? Dan is er geen sprake van volledige jaarcijfers en is een hypotheek op basis van de onderneming doorgaans niet mogelijk, tenzij er sprake is van een specifieke combinatie met ander inkomen onder strikte voorwaarden.
Bij twee jaar als ZZP’er heb je dus twee reeds afgeronde jaarcijfers tot je beschikking. Deze cijfers vormen de basis voor de berekening van het zogeheten toetsinkomen. Het toetsinkomen is het inkomen dat de bank gebruikt om de maximale hypotheek te bepalen. Omdat inkomen uit onderneming fluctueert, hanteren banken geen simpel rekenkundig gemiddelde, maar passen ze vaak een korting toe of gebruiken ze gewogen gemiddelden. De exacte regels verschillen per geldverstrekker, wat betekent dat een hypotheekadviseur vaak meerdere banken moet inkijken om de beste combinatie te vinden.
Een veelvoorkomende methode bij twee jaar jaarcijfers is het nemen van een percentage van het gemiddelde inkomen. Sommige banken rekenen bijvoorbeeld 85% van het gemiddelde inkomen als je twee jaarcijfers hebt. Andere instellingen hanteren de formule van 90% van het gemiddelde van die twee jaar. Het doel van deze korting is risicodispersion: de bank dekt zich in tegen eventuele dalingen in de winstvolheid van de onderneming in het komende jaar.
Rekenmethodes voor het toetsinkomen
Hoe het toetsinkomen precies wordt berekend, hangt af van de interne beleidslijnen van de bank. Er zijn verschillende manieren om de historische winst te verdisconteren naar een betrouwbaar inkomen voor de toekomst.
Eén methode die sommige banken hanteren is het gewogen gemiddelde over drie jaar, ook al zijn er maar twee of drie cijfers beschikbaar. In deze benadering telt het eerste jaar één keer mee, het tweede jaar twee keer en het derde jaar drie keer. Het totaal wordt gedeeld door 6. Deze methode legt meer nadruk op de recente jaren, wat logisch is gezien de ontwikkeling van de onderneming.
Voorbeeld gewogen methode (bij drie jaar cijfers ter illustratie van de formule):
2020 = winst € 40.000 x 1 = € 40.000
2021 = winst € 45.000 x 2 = € 90.000
2022 = winst € 50.000 x 3 = € 150.000
Inkomen voor berekening = € 280.000 delen door 6 = € 46.666
De meeste banken hanteren echter een eenvoudigere, maar wel conservatieve aanpak: de winst van de afgelopen jaren wordt gesommeerd en gedeeld door het aantal jaren. Hierbij is vaak het laatste jaar leidend qua maximaal bedrag voor de berekening. Als de winst in het laatste jaar lager is dan het gemiddelde van de vorige jaren, wordt alsnog het inkomen van het laatste jaar als uitgangspunt genomen. Dit zorgt ervoor dat de hypotheeklasten niet hoger worden dan wat de ondernemer recentelijk daadwerkelijk heeft gerealiseerd.
Voorbeeld standaard gemiddelde (bij drie jaar cijfers):
2020 = winst € 40.000 x 1 = € 40.000 (let op: in de bron staat hier een rekenfoutje '€ 50.000', we corrigeren naar de logische som van de bron: 40+45+50)
2021 = winst € 45.000 x 1 = € 45.000
2022 = winst € 50.000 x 1 = € 50.000
Inkomen voor berekening = € 135.000 delen door 3 = € 45.000
Voor een ZZP’er met precies twee jaar cijfers kan een rekenvoorbeeld er als volgt uitzien:
- Ondernemer voor 2 jaar
- In jaar 1: €30.000 winst
- In jaar 2: €40.000 winst
- Gemiddelde inkomen: (€30.000 + €40.000) ÷ 2 = €35.000
- Berekening: 90% van €35.000 = €31.500
Op basis van dit bedrag van €31.500 wordt vervolgens de maximale hypotheek berekend door een hypotheekadviseur. Het is cruciaal om te beseffen dat banken diverse rekenmethodes hanteren. De ene bank kiest voor 85%, de andere voor 90%, en weer een andere kiest mogelijk voor het laatste jaar als absolute maatstaf.
Nationale Hypotheek Garantie (NHG) voor ZZP’ers
Een belangrijke instrument in het Nederlandse hypothecaire landschap is de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Voor ZZP’ers biedt NHG voordelen in de vorm van lagere rentes en de mogelijkheid om tot 100% van de woningwaarde te lenen. Dit betekent dat alle bijkomende kosten, zoals notariskosten en advieskosten, uit eigen zak betaald moeten worden, ook als men op basis van inkomen meer zou kunnen lenen.
Voor ZZP’ers is de toegang tot NHG gebonden aan specifieke inkomenseisen. De koopsom of marktwaarde van de woning moet maximaal € 470.000 zijn, of € 498.200 als het gaat om een woning met energiebesparende maatregelen. Bij deze hogere plafondlimiet voor duurzame woningen bieden sommige geldverstrekkers ook nog eens rentekortingen.
Voor een hypotheek met NHG is een Inkomensverklaring Ondernemer nodig. Deze verklaring moet worden opgesteld door een erkende partij, vaak aangesteld door het Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW). Als ZZP’er kun je dit laten berekenen door een hypotheekadviseur of een erkend accountantskantoor.
Het interessante bij NHG voor ZZP’ers met een korte ondernemingsgeschiedenis is de flexibiliteit in de inkomensbepaling. Als je één jaar actief bent als ZZP’er, kun je al een hypotheek met NHG aanvragen. Daarbij wordt je inkomen van de afgelopen drie jaar meegenomen in het toetsinkomen. Ben je pas één jaar ZZP’er en was je daarvoor twee jaar in loondienst? Dan mag je ook een hypotheek aanvragen. Je mag maximaal één jaar inkomen missen, maar dit heeft wel invloed op het gemiddelde inkomen en dus de maximale leensom. Ook voor twee jaar ZZP’ers blijft NHG een optie, mits de inkomenseisen met het gewogen of gekorte gemiddelde worden gehaald.
De rol van de prognose
Naast de historische jaarcijfers is de toekomstige verwachting van cruciaal belang. Als ZZP’er moet je via je boekhouder een positieve prognose voor de toekomst overhandigen aan je hypotheekverstrekker. Deze prognose onderbouwt dat de onderneming financieel gezond is en dat het inkomen waarschijnlijk gehandhaafd blijft.
De prognose moet door je administratiekantoor of een registeraccountant zijn opgesteld en onderbouwd. Voor sommige banken is de prognose een maatstaf, terwijl andere banken de prognose gebruiken als maximum. Als de prognose lager uitvalt dan je gemiddelde historische winst, wordt de prognose gebruikt als uitgangspunt voor de berekening. Dit is een belangrijke safeguard voor de bank: zelfs als je de afgelopen twee jaar veel hebt verdiend, maar de markt om je heen krimpt, zal de bank niet uitgaan van een inkomen dat niet meer haalbaar is.
Startende ZZP’ers en combinaties met loondienst
De grens tussen startende ZZP’er en gevestigde ondernemer is vlotter geworden. Steeds meer geldverstrekkers bieden mogelijkheden voor ZZP’ers die nog geen drie jaar actief zijn. Voor een startende ondernemer die minder dan een jaar ZZP’er is, is een hypotheek alleen mogelijk als er sprake is van ander inkomen, zoals loondienst. Bankiers kijken naar wat financieel mogelijk is op basis van het totale inkomen.
Al na één jaar als ZZP’er kun je een hypotheek afsluiten waarbij het ondernemersinkomen leidend is, al is de berekening conservatief:
- 1 jaar: 75% van dat jaarinkomen
- 2 jaar: 90% van het gemiddelde van die 2 jaar
- 3 jaar of meer: 100% van het gemiddelde van de laatste 3 jaar
Een groot voordeel voor ZZP’ers, zeker in de opstartfase, is de flexibele inkomensberekening. Inkomen uit loondienst en ZZP-werk kunnen worden gecombinerend. Dit betekent dat iemand die parttime voor zichzelf werkt en parttime in loondienst staat, beide inkomensbronnen kan laten meewegen in de hypotheekberekening. Bij NHG is dit ook mogelijk: als je naast je onderneming inkomen uit loondienst hebt, kan dat worden meegenomen in de toetsing van de afgelopen drie jaar.
Fiscale wijzigingen en hun impact
De afgelopen jaren zijn fiscale regels voor zelfstandigen stap voor stap aangepast. Deze wijzigingen hebben directe invloed op het toetsinkomen en daarmee op de maximale hypotheek. Denk hierbij aan:
- Verdere afbouw van ondernemersaftrekken
- Wijzigingen in de belasting van winst
- Aanpassingen in NHG-voorwaarden
- Strengere handhaving rondom zelfstandig ondernemerschap
Het is belangrijk om te beseffen dat deze veranderingen de nettowinst kunnen beïnvloeden. Banken nemen doorgaans de brutowinst van de onderneming als basis voor de berekening: de winst voor belasting. Echter, de solvabiliteit en liquiditeit op de winst-en-verliesrekening worden ook bekeken om de kans op behoud van dit inkomen de komende jaren in te schatten. Zelfstandig adviseurs en hypotheekadviseurs moeten deze fiscale nuance goed doorvertalen naar de financiële modellen van de bank.
Conclusie
Voor ZZP’ers met twee jaar jaarcijfers is het hypotheeklandschap toegankelijk, maar vereist het strategisch inzicht in de rekenmethodes van banken. Het gemiddelde inkomen van de afgelopen twee jaar wordt zelden in zijn totaliteit overgenomen; een korting van 10% tot 15% is gebruikelijk om risico’s af te dekken. De mogelijkheid om gebruik te maken van de Nationale Hypotheek Garantie biedt aanzienlijke financiële voordelen, mits het toetsinkomen, mogelijk aangevuld met loondienst of gebaseerd op een driejarig traject met een jaar onderbreking, aan de strenge eisen voldoet. Een positieve prognose van een registeraccountant is onlosmakelijk verbonden aan de aanvraag en fungeert als de brug tussen historisch succes en toekomstige betalingscapaciteit. Gegeven de variatie in bankbeleid, is het inschakelen van een gespecialiseerd adviseur essentieel om de meest gunstige combinatie van rente, leensom en NHG-toelating te realiseren.