De markt voor hypotheken gericht op zelfstandigen is de afgelopen jaren aanzienlijk gegroeid, waarbij de drempels voor startende ondernemers zijn verlaagd. Waar banken historisch streefden naar minimaal drie jaar positieve jaarcijfers voordat een hypotheekaanvraag in overweging werd genomen, is het huidige beleid aanzienlijk flexibeler. Voor ondernemers met precies twee jaar ervaring biedt dit een specifieke, goed gedefinieerde route naar huisbezit of oversluiting. Deze route wordt sterk onderbouwd door de Nationale Hypotheek Garantie (NHG), die via een structureel beleid, voortkomend uit een geslaagde pilot, toegang geeft tot financiering op basis van een gestandaardiseerde inkomensverklaring. De kern van dit proces ligt in de nauwkeurige vaststelling van het toetsinkomen, waarbij de financiële geschiedenis van de onderneming en soms de periode vóór het ondernemerschap een cruciale rol spelen.
De verschuiving in beleid: van drie naar één jaar
Traditioneel waren hypotheekverstrekkers terughoudend bij het verstrekken van leningen aan beginnende ondernemers. De onzekerheid over de continuïteit van het inkomen leidde tot een eis van minimaal drie jaar positieve jaarcijfers. Deze strikte eisen maakten het voor veel startende ZZP’ers onmogelijk om een huis te kopen of een bestaande hypotheek over te sluiten in de cruciale opbouwfase van hun bedrijf.
Deze situatie is fundamenteel veranderd door een pilot die specifiek gericht was op ZZP’ers en startende ondernemers met slechts twaalf maanden ondernemerschap. Op basis van ongeveer duizend hypotheekaanvragen tijdens deze pilotperiode heeft de stichting achter de NHG besloten dit proefproject om te zetten in een structureel beleid. Deze beslissing markeert een significante opening van de markt. Het betekent dat ondernemers met een ervaring van minder dan drie jaar, inclusief degene met exact twee jaar ervaring, nu structurele toegang hebben tot hypotheekfinanciering, mits aan specifieke voorwaarden wordt voldaan. Deze verandering reflecteert een groter begrip binnen de financiële sector voor de realiteit van ondernemen, waarbij banken steeds meer oog hebben voor de specifieke situatie van zelfstandigen.
Het toetsinkomen: de basis van de berekening
In tegenstelling tot werknemers in loondienst, die maandelijks een vast salaris ontvangen en dit kunnen aantonen met loonstroken, beschikt de ondernemer over een variabel inkomen. Bankinstellingen kunnen derhalve niet terugvallen op recente loonadministratie om de draagkracht te bepalen. In plaats daarvan wordt gewerkt met het zogeheten 'toetsinkomen'. Dit bedrag fungeert als de basis voor de berekening van de maximale hypotheek wherevoor een ondernemer in aanmerking komt.
Het bepalen van dit toetsinkomen is een complex proces dat variërend is per lengte van de onderneming. Voor ondernemers met een trackrecord van drie jaar of langer, nemen banken doorgaans het gemiddelde van de winst over deze drie jaar. Een belangrijk detail in deze berekening is dat de bank, wanneer de winst in het meest recente jaar lager uitvalt dan in de voorgaande jaren, vaak rekent met dat lagere bedrag. Deze conservative aanpak dient als risicobeperking voor de geldverstrekker, om te voorkomen dat de vaste lasten van de lening disproportioneel hoog worden in verhouding tot het huidige inkomen.
Voor ondernemers met korter dan drie jaar ervaring, zoals degene met twee jaar ervaring, verschilt de berekeningsmethode. Steeds meer hypotheekverstrekkers hanteren een gefaseerde aanpak waarbij het percentage van de winst dat meegeteld wordt, afhangt van de duur van de onderneming.
| Onderneming duur | Percentage winst dat meetelt | Berekeningsbasis |
|---|---|---|
| 1 jaar | 75% | Winst uit onderneming van dat jaar |
| 2 jaar | 90% | Gemiddelde winst van de afgelopen 2 jaar |
| 3 jaar of langer | 100% | Gemiddelde inkomen van de laatste 3 jaar |
Bij een ondernemer met twee jaar ervaring wordt dus 90% van het gemiddelde van de winst uit de afgelopen twee jaar gehanteerd. Een concreet voorbeeld hiervan illustrert de werking: als in jaar één een winst is gemaakt van €30.000 en in jaar twee van €40.000, bedraagt het gemiddelde inkomen €35.000. Het toetsinkomen wordt vervolgens berekend als 90% van dit bedrag, wat neerkomt op €31.500. Op basis van dit gecorrigeerde bedrag bepaalt de hypotheekadviseur de maximale lening.
De inkomensverklaring ondernemer
Voor de daadwerkelijke aanvraag is een formele onderbouwing van het inkomen noodzakelijk. Dit document, de 'Inkomensverklaring Ondernemer', is een verplicht onderdeel wanneer men een hypotheek afsluit met de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Deze verklaring is geen simpele zelfdeclaratie, maar een uitgebreide, onafhankelijke analyse van de financiële gezondheid van de onderneming.
De NHG biedt toegang tot hypotheken voor ondernemers die langer dan twaalf maanden zelfstandig zijn. De inkomensverklaring wordt opgesteld door een erkende partij, zoals een boekhouder, accountant of een gespecialiseerde rekenexpert die is geselecteerd door de NHG-stichting. Deze partij analyseert de jaarcijfers van de afgelopen jaren – in het geval van een tweejarige ondernemer dus de twee beschikbare jaren – en stelt daarop basis het toetsinkomen vast.
Er zijn diverse praktische aspecten verbonden aan het opstellen van deze verklaring: - De aanvraag voor de Inkomensverklaring Ondernemer kan gedaan worden via de hypotheekadviseur, de geldverstrekker of direct bij één van de rekenexperts van de NHG. - Het opstellen kost circa €250, exclusief BTW. - Na ontvangst van alle benodigde stukken, zoals jaarcijfers en belastingaanslagen, wordt de verklaring binnen vijf werkdagen opgesteld. - De verklaring wordt digitaal verstrekt via e-mail in PDF-formaat. - De geldigheidsduur van de inkomensverklaring is zes maanden. Binnen deze termijn moet de geldverstrekker het toetsinkomen vaststellen en een hypotheekofferte uitbrengen.
Deze verklaring biedt de bank vooraf duidelijkheid en zekerheid over het inkomen, wat het beoordelingsproces stroomlijnt. Het voorkomt dat elke bank individuele, uiteenlopende interpretaties maakt van de cijfers, waardoor een eerlijkere en transparantere toetsing plaatsvindt.
De rol van het inkomen vóór ondernemerschap
Een cruciaal element in de bepaling van het toetsinkomen, vooral voor startende ondernemers of degene met een korte ondernemingsperiode, is de inachtneming van het inkomen voorafgaand aan het opstarten van de onderneming. Bankinstellingen kijken niet alleen naar de winst uit de onderneming, maar integreren ook de financiële geschiedenis van de aanvraagsteller.
Wanneer een ondernemer korter dan drie jaar actief is, letten aanbieders intensief op de cijfers van het ondernemersjaar, maar ook op de jaren ervoor. Als de aanvraagsteller in de periode voorafgaand aan het ondernemerschap in loondienst was, tellen die jaren in loondienst mee voor de berekening. De bank rekent dan met het gemiddelde inkomen van de laatste drie kalenderjaren, waarbij het looninkomen en het ondernemersinkomen gecombineerd kunnen worden. Deze flexibele inkomensberekening is een van de voordelen voor ZZP’ers, omdat het een reëeler beeld geeft van de totale draagkracht.
Voor een ondernemer met twee jaar ervaring kan dit betekenen dat het inkomen uit het derde jaar (de periode in loondienst) wordt meegepeild, afhankelijk van de specifieke eisen van de bank en de toepassing van de NHG-verklaring. De NHG-regeling houdt rekening met het inkomen voorafgaand aan het ondernemerschap door het gemiddelde te nemen over de laatste drie jaren. Dit biedt stabiliteit in de berekening, zeker wanneer de winst in de eerste ondernemersjaren nog beperkt is.
Documentatie en aanvullende eisen
Voor een hypotheekaanvraag moet een ondernemer meer administratieve documentatie aanleveren dan iemand in loondienst. De geldverstrekker moet zich ervan vergewissen dat het bedrijf niet alleen voldoende inkomen oplevert, maar ook toekomstperspectief heeft. De vereiste stukken omvatten doorgaans: - Jaarcijfers van één tot drie jaar, afhankelijk van de leeftijd van de onderneming. - Aangiftes en aanslagen inkomstenbelasting die de jaarcijfers onderbouwen. - Een gedetailleerd overzicht van vaste lasten en bestaande schulden. - Een uittreksel uit het handelsregister van de Kamer van Koophandel (KVK).
Daarnaast is het voor ondernemers met minder dan drie jaar ervaring vaak noodzakelijk om een inkomensprognose te overleggen. Deze prognose, meestal opgesteld door een boekhouder of accountant, schetst de verwachte financiële ontwikkeling van het bedrijf. Hiermee toont de ondernemer aan dat de huidige winstgroei of stabiliteit voortgezet kan worden.
Een belangrijk aandachtspunt voor de beoordeling is het controleren op schijnzelfstandigheid. Bankinstellingen onderzoeken of de aanvraagsteller werkelijk een zelfstandige ondernemer is of dat de situatie sterk lijkt op een schijnzelfstandige constructie. Als een bank de stempel van schijnzelfstandigheid op de situatie drukt, kan dit ernstige gevolgen hebben voor de beoordeling van de hypotheekaanvraag, omdat de risico’s en de aard van het inkomen dan anders gewogen worden.
Specifieke situaties en voordelen
Naast de standaardberekening zijn er specifieke omstandigheden waar rekening mee moet worden gehouden. Een veelvoorkomende vraag bij ondernemers betreft het gebruik van de woning voor zakelijke doeleinden. Indien een woning deels als bedrijfspand wordt gebruikt, kan het zakelijke deel van de woning niet worden meegenomen in de hypotheekberekening voor de persoonlijke draagkracht. In dergelijke gevallen is het essentieel om specifiek te informeren bij de hypotheekadviseur naar de mogelijkheden, omdat dit de waarde van de onderpand en de leningsruimte kan beïnvloeden.
Er zijn ook enkele voordelen verbonden aan het afsluiten van een hypotheek als ZZP’er. De mogelijkheid tot het combineren van inkomsten uit loondienst en ZZP-werk biedt flexibiliteit. Daarnaast zijn er regelingen, zoals de NHG, die specifiek maatwerk bieden voor starters. Verder bieden sommige geldverstrekkers lagere rentes bij de aankoop van energiezuinige woningen, wat een bijkomend financieel voordeel kan opleveren voor ondernemers die kiezen voor duurzame vastgoedinvesteringen.
Conclusie
De mogelijkheid voor een ondernemer met twee jaar ervaring om een hypotheek af te sluiten, is een significant vooruitgang in de Nederlandse hypothekenmarkt. De overgang van een star drie-jaren eis naar een flexibele, op NHG gebaseerde structuur stelt zelfstandigen in staat om eerder in de levens- en bedrijfsfase hun huizenmarktpositie te verankeren. De kern van dit proces ligt in de nauwkeurige vaststelling van het toetsinkomen via de inkomensverklaring ondernemer, waarbij 90% van het gemiddelde van de twee jaarcijfers als basis dient, aangevuld met inzicht in het inkomen voorafgaand aan het ondernemerschap. Hoewel de administratieve lasten hoger zijn dan voor werknemers, biedt de gestandaardiseerde NHG-procedure transparantie en zekerheid. Voor startende ondernemers is het raadzaam om vroeg contact op te nemen met een adviseur en een boekhouder, om de benodigde jaarcijfers, belastingaanslagen en inkomensprognose tijdig in orde te brengen, zodat de zes maanden geldigheidsduur van de inkomensverklaring effectief benut kan worden.