Het verkrijgen van een hypotheek als zelfstandig ondernemer verschilt wezenlijk van het proces voor werknemers in loondienst. Waar een vast dienstverband wordt aangetoond met loonstroken en een werkgeversverklaring, is het inkomen van een zzp'er vaak flexibeler en minder voorspelbaar. Om deze variabiliteit op te vangen, hanteren geldverstrekkers specifieke rekenregels om een stabiel toetsinkomen vast te stellen, dat als basis dient voor de maximale leensom.
De Basis van de Inkomensberekening
Voor het bepalen van de leencapaciteit van een ondernemer kijken banken niet alleen naar historische resultaten, maar ook naar de prognose voor de toekomst. De kern van deze beoordeling is het vaststellen van het toetsinkomen. Hierbij wordt vaak gebruikgemaakt van het saldo fiscale winstberekening (sfwb). Dit is de winstberekening waarbij bedragen die voor privédoeleinden zijn gebruikt, worden afgetrokken van de groei van het ondernemingsvermogen; deze waarde is terug te vinden in de aangifte inkomstenbelasting. Door met de sfwb te rekenen, worden schommelingen in het flexibele inkomen over de jaren heen geneutraliseerd.
In de meeste gevallen baseren geldverstrekkers zich op de jaarcijfers van de afgelopen drie kalenderjaren om vast te stellen of het inkomen structureel genoeg is om de toekomstige maandlasten te dragen.
Berekeningsregels op basis van Ondernemersduur
De wijze waarop het inkomen wordt gewogen, is sterk afhankelijk van hoe lang de onderneming reeds operationeel is. Hoe langer de historie, hoe zwaarder het gemiddelde weegt.
- Korter dan 1 jaar ondernemer: In dit stadium kijkt de adviseur naar de financiële mogelijkheden; startende ondernemers kunnen in sommige gevallen toch een hypotheek afsluiten.
- 1 jaar ondernemer: De maximale hypotheek wordt gebaseerd op 75% van het jaarinkomen.
- 2 jaar ondernemer: Er wordt gerekend met 90% van het gemiddelde inkomen over deze twee jaar.
- 3 jaar of langer ondernemer: Er wordt gerekend met 100% van het gemiddelde van de laatste drie jaar.
De Impact van het Meest Recente Jaar
Een kritieke factor bij de berekening van het toetsinkomen is de positie van het meest recente jaar. Veel geldverstrekkers hanteren de regel dat het toetsinkomen niet hoger mag zijn dan de winst in het laatste kalenderjaar.
Wanneer het gemiddelde inkomen over drie jaar hoger is dan de winst in het laatste jaar, wordt het lagere bedrag van het laatste jaar als toetsinkomen gehanteerd. Dit is geïllustreerd in onderstaand scenario:
| Jaar | Winst | Analyse |
|---|---|---|
| Jaar 1 | € 75.000 | |
| Jaar 2 | € 80.000 | |
| Jaar 3 (recent) | € 70.000 | Laagste waarde |
| Gemiddelde | € 75.000 | Toetsinkomen wordt € 70.000 |
In dit voorbeeld wordt, ondanks een gemiddelde van € 75.000, gerekend met € 70.000 omdat het laatste jaar lager uitviel.
Documentatie en Verificatie
Om het toetsinkomen onafhankelijk vast te stellen, is uitgebreide documentatie vereist. Hoewel sommige instellingen, zoals ABN AMRO, het toetsinkomen zelf kunnen berekenen via hun adviseurs, is in veel gevallen een formele Inkomensverklaring Ondernemer (IKV) nodig.
Voor het vaststellen van het inkomen zijn doorgaans de volgende documenten essentieel:
- Jaarrekeningen van de laatste 3 jaar.
- Een kopie van de laatste drie belastingaangiftes (inclusief aanslagen).
- Het meest recente uittreksel van de Kamer van Koophandel (KvK).
- Een prognose voor het komende jaar, bij voorkeur opgesteld door een accountant of boekhouder.
Indien een prognose voor het komende jaar lager uitvalt dan het gemiddelde van voorgaande jaren, kan dit een beperkende factor zijn voor de maximale hypotheek.
Nationale Hypotheek Garantie (NHG) en Leenruimte
Het afsluiten van een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) kan voor zzp'ers voordelig zijn, aangezien dit vaak leidt tot een lagere rente en soms een hogere leensom. Er gelden echter strikte voorwaarden aan de woningwaarde:
- Maximale koopsom of marktwaarde: € 470.000.
- Maximale koopsom bij energiebesparende maatregelen: € 498.200.
Voor een NHG-hypotheek is een Inkomensverklaring Ondernemer vereist. Bij nieuwe zzp'ers kan er voor NHG gekeken worden naar het inkomen van de afgelopen drie jaar, waarbij ook eventueel looninkomen uit die periode wordt meegenomen.
Aanvullende Financiële Kaders
Naast het toetsinkomen spelen andere financiële parameters een rol in de uiteindelijke berekening:
- Loan-to-Value (LTV): Sinds 2018 geldt dat er maximaal 100% van de marktwaarde van de woning geleend kan worden.
- Lopende verplichtingen: Schulden, leningen en partneralimentatie worden in mindering gebracht op de leencapaciteit.
- Toekomstperspectief: Hoewel er geen wettelijk vastgelegde regels zijn voor het toetsinkomen (banken bepalen dit zelf), kan een positieve bedrijfsprognose leiden tot een hogere leensom, soms tegen een hogere rente.
Conclusie
De financiering voor zzp'ers is een complex samenspel tussen historische winstcijfers, fiscale definities zoals de sfwb, en toekomstige prognoses. De trend laat zien dat banken steeds vaker gespecialiseerde externe bedrijven inschakelen voor de berekening van het toetsinkomen om de risico's van een variabel inkomen te mitigeren. Voor de ondernemer is het essentieel om niet alleen te sturen op een hoog gemiddelde over drie jaar, maar specifiek ook op een stabiel of stijgend resultaat in het meest recente jaar, aangezien dit vaak de harde grens vormt voor de maximale hypotheek.