Het aangaan van een hypotheek als zelfstandige ondernemer zonder personeel, ofwel zzp’er, vereist een andere rekenmethode dan bij werkenden in loondienst. Omdat het inkomen bij ondernemers vaak minder voorspelbaar is en geen vaste loonstroken genereert, hanteren geldverstrekkers specifieke regels om de continuïteit en hoogte van het inkomen te waarborgen. De kern van deze beoordeling ligt in de analyse van historische jaarcijfers en de toepassing van de zogenoemde toetsinkomenregels. Voor zzp’ers, evenals voor ondernemers in een besloten vennootschap (bv), vennootschap onder firma (vof) of maatschap, geldt dat het mogelijk is om een hypotheek af te sluiten, mits de financiële positie kan worden onderbouwd met de daarvoor bestemde administratieve stukken.
De Fundamentele Rekenregel: Drie Kalenderjaren
De primaire methode voor het bepalen van het hypotheekbedrag bij een zzp’er draait om de winst uit de onderneming. Geldverstrekkers kijken naar het gemiddelde inkomen over de laatste drie kalenderjaren. Hierbij wordt de 'winst vóór belastingen' als uitgangspunt genomen. Een cruciaal aspect van deze berekening is de zogenoemde 'minimumregel' of 'laagste jaarregel'. Als het inkomen in het meest recente jaar lager ligt dan het gemiddelde van de drie jaar, dan geldt het inkomen van dat laatste jaar als het maximaal aanrekenbare bedrag voor de hypotheekberekening.
Om dit te illustreren: stel dat een ondernemer in de afgelopen drie jaren respectievelijk € 30.000, € 36.000 en € 21.000 heeft verdiend. Het rekenkundige gemiddelde bedraagt € 29.000. Echter, omdat het inkomen van het laatste jaar (€ 21.000) lager is dan dit gemiddelde, wordt dit lagere bedrag (€ 21.000) gebruikt als basis voor de hypotheektoetsing. Deze maatregel dient om te waarborgen dat het inkomen structureel hoog genoeg is en niet afneemt.
Naast de driejarige termijn is het Saldofiscaal Winstberekening (SFWB) een essentieel onderdeel. Het SFWB, dat te vinden is in de aangifte inkomstenbelasting, vertegenwoordigt de winstberekening van de groei van het ondernemingsvermogen, verminderd met de bedragen die voor privédoeleinden zijn gebruikt. Dit cijfer biedt de bank een gedetailleerd beeld van het daadwerkelijk beschikbare inkomen uit de onderneming.
Startende Zzp’ers: De Regels bij Minder Ondernemingsjaren
Voor zzp’ers die pas recent zijn gestart of nog geen drie jaar jaarcijfers kunnen overleggen, gelden andere, vaak strenge, percentages. Niet alle banken lenen aan startende ondernemers, maar die wel doen, passen een gestaffeld systeem toe gebaseerd op de duur van de onderneming.
Het volgende overzicht geeft de veelgebruikte percentages weer voor het berekenen van het toetsinkomen bij korter dan drie jaar zelfstandigheid:
- 1 jaar als zzp’er: 75% van het inkomen van dat ene jaar wordt meegenomen.
- 2 jaar als zzp’er: 90% van het gemiddelde van die twee jaar wordt meegenomen.
- 3 jaar of meer: 100% van het gemiddelde van de laatste drie jaar wordt meegenomen.
Bij zzp’ers die minder dan een jaar ondernemer zijn, is het doorgaans niet mogelijk om uitsluitend op basis van het ondernemersinkomen een hypotheek af te sluiten, omdat er nog geen jaarcijfers zijn. In situaties waarbij een startende zzp’er nog een baan in loondienst combineert met het ondernemerschap, of bij het afsluiten van een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG), kan soms wel rekening worden gehouden met het inkomen van de afgelopen drie jaar, inclusief het looninkomen. Sommige geldverstrekkers bieden ondersteuning aan zzp’ers die korter dan drie jaar zelfstandig zijn, waarbij de hypotheekadviseur individueel beoordeelt wat financieel mogelijk is.
Nationale Hypotheek Garantie en Woningwaarden
De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) kan ook voor zzp’ers een aantrekkelijke optie zijn, aangezien dit vaak resulteert in een lagere hypotheekrente. De toelatingswaarde voor NHG is afhankelijk van de koopsom of marktwaarde van de woning.
- De maximale waarde voor NHG is € 470.000.
- Bij woning met energiebesparende maatregelen stijgt deze grens naar € 498.200.
Voor het afsluiten van een NHG-hypotheek heeft een zzp’er een Inkomensverklaring Ondernemer nodig. Sommige geldverstrekkers accepteren deze verklaring ook bij hypotheken zonder NHG. Daarnaast geldt de algemene regel dat de hypotheek niet hoger mag zijn dan 100% van de woningwaarde. Bij het nemen van energiebesparende maatregelen is lenen tot maximaal 106% van de woningwaarde toegestaan. Het is belangrijk op te merken dat banken soms aanvullende voorwaarden stellen aan zzp’ers, zoals een beperking van de hypotheek tot slechts 90% van de woningwaarde, of het meenemen van het inkomen met een korting (bijvoorbeeld 90% of 75%), afhankelijk van de risicoperceptie van de geldverstrekker.
Documentatie en Administratieve Eenvoud
Het verzamelen van de benodigde documenten voor een hypotheekaanvraag kost veel tijd, zeker voor ondernemers. De geldverstrekkers vragen om jaarcijfers, belastingaangiftes en belastingaanslagen van de jaren dat men als zzp’er heeft gewerkt. Wanneer de laatste jaarcijfers nog niet definitief beschikbaar zijn, kan een geldverstrekker akkoord gaan met een onderbouwde accountantsprognose. Deze prognose moet echter wel degelijk onderbouwd zijn om als geldig te worden beschouwd.
Om het proces soepeler te laten verlopen, wordt aanbevolen om de boekhouder al vroeg in het traject te betrekken. De boekhouder kan de benodigde documenten verzamelen en indien nodig extra informatie verstrekken die de bank verlangt. Het is verstandig om vooraf af te spreken of de boekhouder een vergoeding in rekening brengt voor dit voorwerk. Een goede voorbereiding van de administratie, inclusief het controleren van het SFWB en de bereidness van de accountantsprognose, vormt de basis voor een succesvolle hypotheekaanvraag.
Conclusie
Voor zzp’ers is het aangaan van een hypotheek een proces dat nauwkeurig administratief inzicht vereist. De flexibiliteit van het ondernemersinkomen leidt tot specifieke rekenregels, waarbij de laatste drie kalenderjaren leidend zijn, met de belangrijke nuance dat het laagste jaar het plafond bepaalt. Startende ondernemers worden beoordeeld met gereduceerde percentages van hun inkomen, wat de leningscapaciteit in de beginjaren beperkt. De mogelijkheid tot gebruik van de Nationale Hypotheek Garantie biedt kansen voor betere rentetarieven, mits de woningwaarde binnen de gestelde grenzen blijft. De sleutel tot succes ligt in een strakke administratie, tijdige samenwerking met de boekhouder voor het verzamelen van jaarcijfers of accountantsprognoses, en een realistische inschatting van het toetsinkomen.