Het afsluiten van een hypotheek als zelfstandige ondernemer tot eigen bedrijf (zzp’er) of als directeur-grootaandeelhouder (DGA) in een besloten vennootschap (bv) vraagt een andere benadering dan bij loondienstgewerkten. Waar een bank bij een werknemer uit kan gaan van een stabiel, maandelijks vast inkomen via de loonstrook, moet bij een ondernemer het wisselende karakter van de winst uit onderneming in kaart worden gebracht. De hypothecaire markt heeft de afgelopen jaren aanzienlijk in flexibiliteit gewonnen, maar de onderliggende risicobeheersing door geldverstrekkers blijft strikt. Dit vereist een grondige analyse van de fiscale winst, de financiële gezondheid van de onderneming en, bij toepassing van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG), de naleving van specifieke inkomenseisen.
De Basis voor Inkomensberekening
De kern van elke hypotheekaanvraag voor een ondernemer ligt in de determinatie van het aaneengesloten inkomen. Omdat zzp’ers geen vaste maandloonadministratie hebben die een bank direct kan verifiëren, kijken hypotheekverstrekkers naar de historische prestaties van de onderneming. De standaardregel bij de meeste aanbieders is dat gekeken wordt naar de gemiddelde winst uit onderneming over de laatste drie kalenderjaren. Met ‘inkomen’ wordt hierbij specifiek bedoeld de fiscale winst uit de onderneming vóór het betalen van inkomstenbelasting en vennootschapsbelasting.
Het berekeningsmodel hanteert echter een conservatieve insteek. De bank neemt het gemiddelde van de drie jaren, maar slechts tot het niveau van het inkomen uit het laatste jaar. Dit laatste jaar fungeert als een plafond of maximum. Indien het inkomen in het meest recente jaar lager uitvalt dan het gemiddelde van de voorgaande periode, wordt dit lagere bedrag als uitgangspunt genomen voor de leencapaciteit.
Stel een ondernemer heeft de volgende jaarcijfers vóór belastingen: - Kalenderjaar 1: € 30.000 - Kalenderjaar 2: € 36.000 - Kalenderjaar 3: € 21.000
Het rekenkundige gemiddelde over deze drie jaren bedraagt € 29.000. Omdat het inkomen van het laatste jaar (€ 21.000) lager ligt dan dit gemiddelde, is € 21.000 het inkomen dat de bank hanteert voor de berekening van de hypotheek. Dit mechanisme beschermt de bank tegen het risico dat een dalende inkomensontwikkeling in het meest recente jaar niet wordt meegewogen.
Voor deze berekening zijn de belastingaangiftes en belastingaanslagen van de afgelopen jaren noodzakelijk. Wanneer de laatste jaarcijfers nog niet definitief vastgesteld zijn of beschikbaar zijn, kan een hypotheekverstrekker akkoord gaan met een onderbouwde accountantsprognose. Deze prognose moet echter stevig onderbouwd zijn, aangezien de bank voldoende zekerheid moet hebben over de voortzetting van de inkomsten.
Nationale Hypotheek Garantie (NHG) voor Ondernemers
Een cruciaal instrument voor hypotheeknemers, ook voor ondernemers, is de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). De NHG biedt de bank zekerheid dat bij wanbetaling de eventuele restschuld van de hypotheek wordt betaald door de garantiefonds. Dit maakt een lening met NHG zeer aantrekkelijk voor banken, wat zich vaak uitwerkt in lagere rentetarieven. Ondernemers komen onder bepaalde voorwaarden in aanmerking voor deze garantie.
Voor zzp’ers en DGA’s is het aanvragen van een Inkomensverklaring Ondernemer bij de rekenexperts van de NHG een verplichte stap om in aanmerking te komen. Deze verklaring bevestigt dat het inkomen voldoet aan de NHG-eisen. Het aanvragen van deze verklaring is niet kosteloos, maar de gemaakte kosten zijn doorgaans fiscaal aftrekbaar.
De voorwaarden voor het toepassen van NHG als ondernemer zijn als volgt: - De koopsom of marktwaarde van de woning mag niet hoger zijn dan de maximale NHG-waarde. Voor 2026 bedraagt dit bedrag € 470.000. Als er energiebesparende maatregelen worden genomen, is het maximum € 498.000. - De ondernemer moet minimaal één jaar actief zijn als zelfstandige ondernemer. - Er moet een geldige Inkomensverklaring Ondernemer zijn aangevraagd en verkregen.
Indien aan deze voorwaarden is voldaan, zal een hypotheekadviseur controleren of de lening in aanmerking komt voor NHG en de maximale hypotheek berekenen op basis van het goedgekeurde inkomen.
Flexibiliteit voor Jonge Ondernemers
Hoewel de standaard eis drie jaar jaarcijfers is, is de markt voor zzp-hypotheken verruimd. Veel hypotheekverstrekkers zijn soepeler geworden en accepteren aanvragen van ondernemers die korter dan drie jaar zelfstandig zijn. De ondergrens voor de meeste banken is minimaal één jaar ingeschreven staan bij de Kamer van Koophandel (KvK). Zonder jaarcijfers is het afsluiten van een hypotheek als zzp’er lastig, omdat de bank geen historisch beeld heeft van de inkomsten. Met minimaal één jaar aan cijfers openen zich echter mogelijkheden.
Wanneer een ondernemer minder dan drie jaar bestaat, kijkt de bank verder dan alleen de jaarcijfers. De risicoprofielanalyse wordt uitgebreid met persoonlijke en bedrijfsspecifieke factoren. Belangrijke elementen in deze afweging zijn: - De branche waarin de ondernemer actief is. - De kansen op de arbeidsmarkt buiten de eigen onderneming (bijvoorbeeld, is er een terugvalpositie als loondienstnemer?). - De plannen voor de onderneming op de middellange termijn. - De financiële gezondheid van het bedrijf, waaronder solvabiliteit en liquiditeit.
Steeds meer grote geldverstrekkers, waaronder ABN Amro en ING, bieden mogelijkheden na slechts één jaar actief ondernemerschap. Andere zzp-vriendelijke banken zijn onder meer Florius, a.s.r., BLG Wonen, NIBC Bank, Rabobank, SNS Bank, Woonfonds, Allianz, Obvion, Aegon en Munt. Het is belangrijk op te merken dat startende ondernemers, ondanks deze flexibiliteit, nog steeds te maken kunnen krijgen met aanvullende eisen of strengere risicoklassen.
Risicoprofiel en Bankenkeuze
De hypotheekrente en de leencapaciteit zijn direct gekoppeld aan het risicoprofiel van de ondernemer. Hypotheekverstrekkers hanteren verschillende risicoklassen op basis van factoren zoals de loan-to-value (LTV) ratio van de woning, de stabiliteit van het inkomen en de algehele financiële situatie. Een hoger risico leidt doorgaans tot een hogere renteopslag.
Persoonlijke omstandigheden zoals de woonsituatie, leeftijd en de financiële gezondheid van het bedrijf (solvabiliteit, liquiditeit en eventuele prognoses) dragen bij aan het vaststellen van dit profiel. Omdat de precieze voorwaarden en risicoklassen sterk variëren per aanbieder, is het voor de ondernemer van groot belang om niet alleen bij de eigen bank te kijken.
Het verschil in hypotheekkosten tussen de hoogste en laagste rente onder de top 5 geldverstrekkers kan oplopen tot aanzienlijke bedragen, geschat op circa € 9.032 bij een standaardlening. Diensten die specifiek gericht zijn op zzp’ers, zoals Milo, bieden een overzicht van de leencapaciteit per hypotheekverstrekker, wat het vergelijken van de specifieke eisen voor ondernemers eenvoudiger maakt. Een onafhankelijke hypotheekadviseur kan deze markt doorzoeken om te bepalen bij welke aanbieders de kans op goedkeuring het grootst is en waar de beste combinatie van rente en voorwaarden wordt geboden.
Alternatieven en Documentatie
Wanneer een ondernemer nog niet minimaal één jaar aan cijfers kan laten zien, is het afsluiten van een hypotheek op basis van de eigen onderneming feitelijk niet mogelijk. In deze situaties zijn er alternatieve strategieën. Indien de ondernemer een partner heeft met een goed en stabiel inkomen, kan ervoor gekozen worden om de hypotheek uitsluitend op basis van het inkomen van de partner af te sluiten.
Zodra de ondernemer later wel jaarcijfers kan tonen, is het mogelijk om een bijschrijving voor de hypotheek aan te vragen. Daarnaast kan het inbrengen van eigen middelen de benodigde hypotheek verlagen, waardoor de leencapaciteit van de partner mogelijk toereikend is voor de totale financiering van de woning.
Voor een succesvolle aanvraag is een complete dossieropbouw essentieel. Naast de eerder genoemde jaarcijfers, belastingaangiftes en -aanslagen, kan de bank aanvullende documenten vragen. Voor zzp’ers met minder dan drie jaar historie is de onderbouwing van de prognose en de onderbouwde accountantsverklaring vaak het kernstuk van de aanvraag. De voorbereiding, inclusief het verzamelen van alle financiële administratie, is hierbij het halve werk.
Conclusie
De weg naar een hypotheek als zzp’er is complexer dan voor loondienstneming, maar zeker niet onbegaanbaar. De markt is evoluerd naar meer flexibiliteit, waarbij de drempel van drie jaar jaarcijfers voor veel banken is vervangen door een eisenpakket van minimaal één jaar onderneming, gecombineerd met een diepgaande risicobeoordeling. De toepassing van de Nationale Hypotheek Garantie biedt een sterke basis voor woningen tot de geldende maximumwaarde, mits de Inkomensverklaring Ondernemer is verkregen. Het cruciale advies voor elke ondernemer is om de specifieke risicoklassen en eisen van diverse geldverstrekkers grondig te vergelijken. Door gebruik te maken van specialistische kennis en tools, kan de ondernemer niet alleen goedkeuringskansen maximaliseren, maar ook aanzienlijk besparen op de rentekosten over de levensduur van de lening.