Voor zelfstandig ondernemers, zzp’ers en directeurs-grootaandeelhouders (DGA’s) vormt het afsluiten van een hypotheek een proces dat fundamenteel verschilt van dat van werknemers met een vast dienstverband. Waar werknemers kunnen terugvallen op loonstroken en werkgeversverklaringen, ontbreekt deze vaste inkomensbasis bij ondernemers. Hierdoor is een inkomensverklaring (IKV) onmisbaar geworden als bewijsstuk van draagkracht. Deze verklaring fungeert als het equivalent van de werkgeversverklaring voor de zelfstandige sector. Sinds 1 januari 2019 is het inbrengen van een inkomensverklaring verplicht voor aanvragers die in aanmerking willen komen voor een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Zonder dit document is financiering onder de noemer van NHG, die vaak leidt tot lagere rentes en premies, feitelijk niet mogelijk.
De inkomensverklaring is geen simpele papieren formaliteit, maar het resultaat van een grondige financiële analyse. Banken eisen een objectieve bevestiging van het zogeheten toetsinkomen. Dit bedrag bepaalt de maximale hypotheekschuld die de bank bereid is aan de ondernemer te verstrekken. Omdat de inkomenspositie van een ondernemer kan fluctueren en complexe structuren kent, wordt deze analyse verricht door een onafhankelijke derde partij. De uitkomst van deze analyse biedt niet alleen zekerheid voor de geldverstrekker, maar geeft de ondernemer zelf ook helderheid over de financiële kaders waarbinnen hij of zij kan handelen bij de zoektocht naar een woning.
De Structuur en Geldigheid van de Inkomensverklaring
Een inkomensverklaring voor ondernemers is een uitgebreide financiële analyse van de bedrijfssituatie van de aanvraag. De kern van deze analyse draait om de vaststelling van het toetsinkomen. Dit is het inkomen dat de banken gebruiken als basis om de hoogte van de hypotheek te bepalen. De methodologie hiervoor is strikt en gebaseerd op historische data in combinatie met toekomstige verwachtingen.
De standaardtermijn voor de analyse kijkt drie jaar terug. De financiële positie van de onderneming wordt getoetst aan de jaarcijfers van de afgelopen drie kalenderjaren. Voor ondernemers die nog niet zo lang actief zijn, is deze termijn korter; de analyse dan ook gebaseerd op de beschikbare periode, zij het dat dit vaak beperkingen oplegt voor de financieringsmogelijkheden. Naast de historische data is een prognose voor de toekomst een verplicht onderdeel van de inkomensverklaring. Deze prognose moet aannemelijk maken dat het huidige inkomensniveau zich zal voortzetten of dat de bedrijfssituatie stabiel genoeg is om de hypotheeklasten te dragen.
De geldigheidsduur van een inkomensverklaring is relatief kort. De verklaring is maximaal zes maanden geldig na de datum van uitgifte. Deze beperkte levensduur betekent dat de analyse tijdig moet worden opgestart. Ondernemers die overwegen om met een bod op een woning te komen, doen er verstandig aan de verklaring eerder op te stellen, zodat deze niet vervalt in de tussentijd. De kosten voor het opstellen van een inkomensverklaring variëren, maar gemiddeld bedragen deze circa 275 euro. Dit is een vaste kostenpost die ondernemers moeten meenemen in de budgettering van de huis-aan-huis transactie.
Het Bepalen van het Toetsinkomen: Methodologie en Correcties
De kernvraag in de inkomensverklaring is: wat is het 'bestendige' inkomen? Banken willen zekerheid hebben dat de ondernemer de hypotheeklasten ook in slechtere tijden kan blijven betalen. Daarom wordt het toetsinkomen niet zomaar afgeleid uit het laatst behaalde bedrag, maar volgens een specifieke rekenmethode die per bank en per partij kan variëren, maar wel algemene principes hanteert.
De basisberekening stelt het toetsinkomen vast op basis van het gemiddelde inkomen over de laatste drie kalenderjaren. Echter, om risico’s te minimaliseren, gelden er strenge valkuilen. Indien het inkomen in het meest recente kalenderjaar lager is dan het gemiddelde over de afgelopen drie jaren, dan geldt het inkomen van dat laatste, lagere jaar als toetsinkomen. Deze rule is bedoeld om te voorkomen dat een dalende inkomenspositie wordt gemaskeerd door hoge eerdere jaren.
Bij het berekenen van het toetsinkomen worden diverse correcties toegepast. Deze correcties verschillen per geldverstrekker, wat maakt dat het overnemen van een inkomensverklaring door alle banken niet automatisch op een uniforme manier verloopt. Enkele veelvoorkomende correcties zijn:
- Privégebruik van een bedrijfswagen: dit wordt als privé-inkomen aangemerkt en kan worden bijgerekened of gecorrigeerd afhankelijk van de normering van de bank.
- Rekening courant directie: uitstortingen of opnames uit het bedrijf die als privé-inkomen worden beschouwd.
- Andere structurele lasten of inkomsten die niet tot de vrije bestedingssfeer behoren.
BijBouwe Hypotheken hanteert een specifieke werkwijze voor het vaststellen van het zakelijke toetsinkomen. Zij kijken naar het laagste bedrag uit drie mogelijkheden: - Het gemiddelde van de afgelopen drie kalenderjaren of de 36 maanden voorafgaand aan het toetsmoment. - Het laatste kalenderjaar of de 12 maanden voorafgaand aan het toetsmoment. - Het inkomen uit het huidige dienstverband.
Bij deze berekening worden inkomsten uit sociale uitkeringen buiten beschouwing gelaten. Een belangrijke nuance is dat een ondernemer maximaal één kalenderjaar geen inkomen mag hebben gehad. Indien dit het geval is, wordt het gemiddelde nog steeds over drie jaar berekend, maar met de inachtneming van deze leegstand. Ook wordt gekeken naar de situatie in het lopende boekjaar.
Voor ondernemers met een gemengde inkomenspositie, bijvoorbeeld een looninkomen gecombineerd met een zakelijk inkomen, kan in sommige gevallen volstaan worden met een beoordelingsverklaring in plaats van een volledige inkomensverklaring. Dit hangt sterk af van de complexiteit van de zakelijke inkomsten en de eisen van de specifieke bank.
Erkende Partijen en de Rol van de Adviseur
De markt voor het opstellen van inkomensverklaringen is grotendeels geconcentreerd rondom een klein aantal erkende partijen. Hoewel het aantal kan fluctueren, zijn er momenteel vier tot vijf belangrijke spelers die door de meeste banken worden geaccepteerd. Deze partijen zijn onafhankelijk en gespecialiseerd in de analyse van ondernemersinkomen.
De belangrijkste erkende partijen in Nederland zijn: - Raadhuys Tax Legal Accounting te Den Haag - Pentrax Advies te Nijmegen - Overviewz te Barneveld - Zakelijk Inkomen te Nieuwegein
Sommige bronnen vermelden ook ASN Bank die via eigen tools zoals ondernemersinkomen.nl of erkende partijen werkt, en bijBouwe Hypotheken die samenwerkt met meerdere partners. Het is cruciaal voor de ondernemer om te controleren of de gekozen partij wordt geaccepteerd door de bank bij welke de hypotheek wordt aangevraagd. Niet alle banken nemen het toetsinkomen 1 op 1 over van de inkomensverklaring. Sommige banken leggen hun eigen normering nog eens overheen de berekening. Pentrax, bijvoorbeeld, noteert dat veel banken hun verklaringen overnemen, maar dat het belangrijk is om dit vooraf te checken met de hypotheekadviseur of de geldverstrekker zelf.
De rol van de hypotheekadviseur is hierin centraal. Het aanvragen van een inkomensverklaring kan behoorlijk wat tijd kosten en vereist veel documenten. Een adviseur kan helpen bij het kiezen van de juiste partij, het invullen van de formulieren en het interpreteren van de resultaten. Voor ondernemers die zelfstandig aan de slag willen, zijn de aanvraagportalen van de erkende partijen digitaal ingericht. Zo biedt Pentrax een online aanvraagformulier aan, waarna een code wordt verstrekt voor toegang tot een portaal. In dit portaal kunnen de nodige stukken, zoals jaarcijfers, worden geüpload. De opdrachtbevestiging wordt pas in behandeling genomen als alle documenten compleet zijn.
Documentenvereisten en Aanvraagproces
Het verzamelen van de benodigde documentatie is vaak de grootste hurdle voor ondernemers. De volledigheid en nauwkeurigheid van de aangeleverde stukken bepalen de snelheid en het succes van de aanvraag. Per ondernemersituatie kunnen de eisen verschillen, maar er is een kernset aan documenten die vrijwel altijd verplicht is.
Voor het aanvragen van een inkomensverklaring moet de ondernemer in ieder geval aanleveren: - De jaarcijfers van de afgelopen drie jaar (of korter als de onderneming nog niet zo lang bestaat). - De aangifte inkomstenbelasting (IB) van de laatste drie jaren. - Een actueel uittreksel van de Kamer van Koophandel (KvK).
Naast deze basisdocumenten kunnen aanvullende stukken nodig zijn, afhankelijk van de complexiteit van de onderneming. Denk hierbij aan overzichten van de rekening courant directie, details over privévoordelen zoals een auto, of uitleg over eventuele dalingen of stijgingen in de omzet.
BijBouwe Hypotheken benadrukt dat de gekozen partij voor het opstellen van de verklaring onafhankelijk moet zijn. Er mag geen zakelijke relatie zijn met de partij die de verklaring opstelt, noch in de afgelopen drie jaar. Dit geldt om de objectiviteit van de analyse te waarborgen. De doorlooptijd voor het opstellen van een inkomensverklaring streft naar vijf werkdagen, mits alle documenten correct en volledig zijn aangeleverd.
Ondernemers die minder dan drie jaar actief zijn, kunnen tegenwoordig vaak nog steeds in aanmerking komen voor een hypotheek, hoewel dit per bank verschilt. Voorheen was een minimale activiteit van drie jaar een harde eis. Heden ten dage bieden diverse banken en erkende partijen de mogelijkheid om het toetsinkomen te bepalen op basis van een kortere periode, zij het dat dit vaak leidt tot een strenger toetsingskader of een lager toetsinkomen.
Voor- en Nadelen van de Inkomensverklaring
Het laten opstellen van een inkomensverklaring brengt zowel voordelen als nadelen met zich mee. Voor ondernemers is het begrijpen van deze dynamiek essentieel voor een slimme hypotheekaanvraag.
Het grootste voordeel is de voorafgaande zekerheid. Met een inkomensverklaring weet de ondernemer precies welk inkomen kan worden meegenomen in de hypotheekaanvraag. Dit maakt het mogelijk om de maximale hypotheekbedrag te berekenen voordat er een bod op een woning wordt gedaan. Dit voorkomt teleurstellingen en maakt de onderhandeling positie sterker. Bovendien is de verklaring zes maanden geldig, wat een ruime marge biedt voor de zoektocht naar een woning.
Een ander voordeel is dat veel banken de verklaringen van de erkende partijen overnemen. Dit bespaart tijd en administratieve lasten, omdat de bank zelf geen duplicatieve analyse hoeft te verrichten. Voor zzp’ers en ondernemers is dit vaak de snelste route naar een hypotheekbeslissing.
De nadelen liggen vooral in de kosten en de complexiteit. De kosten van circa 275 euro zijn een extra last die werknemers niet kennen. Daarnaast kan de vereiste administratie, zoals drie jaar aan jaarcijfers en aangiften, een uitdaging zijn voor startende ondernemers of bedrijven met minder gestroomlijnde administratieve processen. Ook de mogelijke correcties op het inkomen, zoals het afschrijven van privévoordelen, kunnen leiden tot een lager toetsinkomen dan de ondernemer verwacht. Ten slotte is de geldigheid van slechts zes maanden een risico; als de hypotheekaanvraag vertraging oploopt, moet de verklaring mogelijk opnieuw worden aangevraagd, met extra kosten en tijdsverlies van dien.
Conclusie
De inkomensverklaring is voor de ondernemer de onontbeerlijke sleutel tot hypothecaire financiering, met name wanneer Nationale Hypotheek Garantie (NHG) wordt nagestreefd. Het is meer dan een formaliteit; het is een diepgaande financiële audit die het toetsinkomen vaststelt op basis van historische data en toekomstige prognoses. De markt is gedomineerd door een handvol erkende partijen zoals Raadhuys, Pentrax, Overviewz en Zakelijk Inkomen, die de objectiviteit waarborgen die banken eisen.
Voor ondernemers is het cruciaal om proactief te handelen. Het verzamelen van de benodigde documenten, zoals jaarcijfers en aangiften, moet tijdig gebeuren. De geldigheid van zes maanden vereist een gestructureerde aanpak in het koopproces. Bovendien is het van belang om te verifiëren of de gekozen bank de inkomensverklaring van de gekozen partij overneemt en of er aanvullende correcties worden toegepast. Met de juiste voorbereiding en de steun van een hypotheekadviseur kan de inkomensverklaring een krachtig instrument zijn om de financiële kaders helder te krijgen en de weg vrij te maken voor de aanschaf van een woning.