Het verkrijgen van financiering voor de aanschaf van een woning is voor zelfstandige ondernemers zonder personeel (zzp’ers) historisch gezien een complex proces geweest, vaak gekenmerkt door rigide eisen en lange wachttijden voor herkenning als stabiele inkomenstrekker. De traditionele eis dat een ondernemer minimaal drie boekjaren moest aanleveren voor in aanmerking komen voor een hypotheek, heeft zich in de afgelopen decennia significante gewijzigd. Sinds 1 december 2016 geldt voor zzp’ers een ingekorte periode: minimaal één jaar actief ondernemerschap is vereist om een hypotheek aan te vragen, en dit geldt specifiek ook voor een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Deze regeling biedt ondernemers een cruciale veiligheidsnet en maakt de huizenmarkt voor startende en groeiende zzp’ers toegankelijker. De dynamiek van het inkomen, de berekeningsmethodiek en de specifieke voorwaarden die geldverstrekkers hanteren, vormen echter een nuancevol landschap dat behoorlijk verschilt van de situatie van werknemers in loondienst.
De Schuif van Drie naar Eén Jaar
Vroeger was het voor een zzp’er noodzakelijk om drie jaar lang als zelfstandige actief te zijn voordat men in aanmerking kwam voor een hypotheek. Deze lange periode was bedoeld om de continuïteit en bestendigheid van het ondernemersinkomen te garanderen. Sinds 1 december 2016 is deze termijn verkort naar één jaar. Deze aanpassing heeft de drempel voor startende ondernemers verlaagd, al blijft het aanvragen van financiering op basis van slechts één boekjaar complexer dan wanneer er drie jaar historie beschikbaar is.
Het is belangrijk om te benadrukken dat een hypotheek afsluiten op basis van de cijfers van een enkel boekjaar niet mogelijk is. Banken en andere geldverstrekkers hebben namelijk een overzicht nodig van de financiële geschiedenis om een realistisch beeld te krijgen van de inkomensontwikkeling. Wanneer een zzp’er nog geen drie jaar cijfers kan aanleveren, vraagt de geldverstrekker daarom een prognose. Deze prognose wordt opgesteld door een accountant of boekhouder, die een inschatting maakt van de winst die de ondernemer de aankomende één of twee jaar zal maken. Hiermee vult de prognose het gat op dat ontstaat doordat er geen volledige driejarige historie is.
Voor zzp’ers die al langer ondernemen, geldt de standaardregel dat de jaarcijfers van de laatste drie boekjaren worden aangeleverd. Deze cijfers zijn vaak verwerkt in de jaarlijkse aangifte inkomstenbelasting. De continuïteit van het inkomen is hierbij een centrale speerpunt voor de bank, aangezien het ondernemersinkomen fluctueert in tegenstelling tot het vaste salaris van een werknemer.
Berekening van het Toetsinkomen
De berekening van de maximale hypotheek voor een zzp’er verschilt fundamenteel van die voor loontrekkenden. Er is geen loonstrook die als bewijs van inkomen dient; in plaats daarvan wordt gekeken naar de saldo fiscale winst. De geldverstrekker hanteert doorgaans het gemiddelde inkomen over de laatste drie kalenderjaren als uitgangspunt.
Om dit te illustreren: stel dat een ondernemer in het eerste boekjaar € 75.000 winst heeft gemaakt, in het tweede jaar € 92.000 en in het derde jaar € 85.000. De gemiddelde winst bedraagt dan € 84.000 per jaar. Dit gemiddelde wordt gebruikt om de leningstoelage te bepalen. Het is echter van kritisch belang om te weten dat indien het inkomen in het laatste jaar lager was dan het gemiddelde inkomen over de afgelopen drie jaar, het inkomen van dat laatste jaar als maatstaf geldt. Dit betekent dat een recente daling in de omzet of winst direct doorwerkt in een lagere hypotheektoelage.
Een ander rekenvoorbeeld toont de opbouw van een inkomen: in het eerste jaar € 35.000 winst, in het tweede jaar € 42.000 en in het derde jaar € 55.000. Het gemiddelde is hier € 44.000 per jaar. Dit inkomen vormt de basis voor de berekening.
Bij de berekening wordt ook gekeken naar eventuele andere inkomensbronnen. Zo is het mogelijk dat een combinatie wordt gemaakt van twee jaar salaris uit loondienst en één jaar inkomen als zelfstandige. Hierbij geldt echter een restrictie: men mag maximaal één jaar geen inkomen hebben gehad. Wel leidt een jaar zonder inkomen tot een lager gemiddeld inkomen, wat direct impact heeft op de hypotheekcapaciteit.
| Jaar | Fiscale Winst (Voorbeeld 1) | Fiscale Winst (Voorbeeld 2) |
|---|---|---|
| Jaar 1 | € 75.000 | € 35.000 |
| Jaar 2 | € 92.000 | € 42.000 |
| Jaar 3 | € 85.000 | € 55.000 |
| Gemiddelde | € 84.000 | € 44.000 |
Naast de historische cijfers kijken geldverstrekkers naar andere aspecten die de risicoprofiel bepalen. Dit omvat de continuïteit van het inkomen, de branche waarin de zzp’er werkt, eventuele schulden of financiële verplichtingen, en het beschikbare spaargeld of eigen middelen. Ook actuele opdrachten en de huidige boekhouding spelen een rol in de beoordeling. Voor gezinsleden of partners die samen kopen, kan het inkomen van de partner worden meegenomen in de berekening, mits deze voldoet aan de eisen van de bank.
Nationale Hypotheek Garantie (NHG) voor Ondernemers
De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) biedt een waarborg voor restschuld bij gedwongen verkoop van de woning. Met een NHG-hypotheek koopt de ondernemer zekerheid: als de woning gedwongen moet worden verkocht en er een restschuld ontstaat, kan het Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW) deze restschuld kwijtschelden. Voor zzp’ers, die vaak minder financiële stabiliteit hebben dan werknemers, is dit een aantrekkelijk instrument.
Sinds 1 december 2016 is het mogelijk voor zzp’ers om een hypotheek met NHG aan te vragen nadat zij minimaal twaalf maanden zelfstandig hebben gewerkt. Om gebruik te maken van de NHG is een Inkomensverklaring Ondernemer vereist, die via een hypotheekadviseur kan worden aangevraagd.
Er zijn specifieke voorwaarden aan een NHG-hypotheek voor zzp’ers verbonden: - De ondernemer mag geen personeel in dienst hebben. - De ondernemer moet meerdere opdrachtgevers hebben. - Er geldt een maximale koopsom.
De kosten van de NHG bedragen 1% van het hypotheekbedrag. Dit bedrag wordt bij het afsluiten van de hypotheek betaald. Een belangrijk fiscaal voordeel is dat deze kosten aftrekbaar zijn voor de inkomstenbelasting.
De maximale koopsom voor een woning met NHG wijzigt jaarlijks. Op 1 januari 2018 was deze vastgesteld op € 265.000, een stijging ten opzichte van het voorgaande jaar toen het maximum nog € 245.000 bedroeg. Als een zzp’er een woning koopt met een koopsom die hoger is dan dit maximum, heeft men geen recht op NHG. Het is dus cruciaal om binnen deze plafonds te blijven om de garantie te behouden.
Keuze van Geldverstrekker en Beoordelingscriteria
Er is geen enkele bank die altijd de beste keuze is voor een zzp’er. De voorkeur van geldverstrekkers verschilt aanzienlijk. Sommige banken zijn soepeler in het behandelen van jaarcijfers, terwijl andere meer gewicht hechten aan actuele opdrachten of een winstprognose. Ook de hypothecaire voorwaarden, zoals rente, looptijd en flexibiliteit, lopen uiteen.
Bij het vergelijken van opties is het belangrijk om te kijken naar hoe een bank de volgende aspecten weegt: - Het gemiddelde inkomen over drie jaar (of korter, bij uitzondering). - De continuïteit en stabiliteit van het inkomen. - De specifieke branche van de onderneming. - Bestaande schulden en financiële verplichtingen. - Beschikbaar eigen vermogen.
Voor zzp’ers met minder dan drie jaar ervaring, maar met relevante werkervaring in loondienst, zijn er soms ook mogelijkheden. In deze gevallen kan de combinatie van het loondienstverleden en het korte ondernemerschap worden meegewogen, afhankelijk van de beleidslijnen van de individuele bank.
De volgende geldverstrekkers bieden hypotheekproducten aan voor zzp’ers, waarbij de meeste ook de NHG-constructie ondersteunen voor de doelgroep die daaraan voldoet:
- ABN AMRO
- Aegon
- Argenta
- BLG Wonen
- Delta Lloyd
- Florius
- ING
- Lloyds Bank
- Nationale Nederlanden
- Obvion
- Rabobank
- RegioBank
- SNS
- SVn
- Triodos Bank
- Woonfonds Achmea
NIBC Direct biedt eveneens financieringsmogelijkheden, maar hanteert eigen voorwaarden die afwijken van de standaard NHG-eisen. Het is daarom essentieel om een onafhankelijke vergelijking te maken of gebruik te maken van een adviseur die de markt doorgrondt, aangezien meer dan veertig hypotheekverstrekkers actief zijn in dit segment.
Conclusie
Het traject naar een hypotheek voor een zzp’er met slechts één jaar ondernemingsvervaring is haalbaar, maar vereist een zorgvuldige voorbereiding en transparantie. De invoering van de mogelijkheid om na één jaar NHG aan te vragen, biedt een significante veiligheidsnet voor startende ondernemers, mits ze voldoen aan de strikte voorwaarden zoals het gebrek aan personeel en het hebben van meerdere opdrachtgevers. De berekening van het inkomen op basis van fiscale winst en, indien nodig, een accountantsprognose, vormt de kern van de financieringscapaciteit. Omdat bankspecifieke eisen variëren wat betreft de gewichting van prognoses versus historische cijfers, is professionele begeleiding essentieel om de meest gunstige combinatie van rente, looptijd en garantieresten te vinden binnen de geldende maximale koopsommen.