De Vereniging van Eigenaren (VvE) speelt een centrale rol in het beheer van meergezinswoningen in Nederland. Deze verenigingen zijn juridisch verplicht bij meergezinswoningen en beheren zowel koop- als huurwoningen, vaak in combinatie met andere functies zoals winkels, garages en tuinen. In dit artikel wordt een overzicht gegeven van het aantal VvE’s in Nederland, hun verdeling over de landelijke regio’s, hun grootte en de ontwikkelingen over de afgelopen jaren. De informatie is gebaseerd op recente gegevens van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) en andere betrouwbare bronnen.
Inleiding
In Nederland zijn VvE’s verantwoordelijk voor het beheer van ruim 1,4 miljoen woningen, waarvan bijna 70 procent huurwoningen zijn. De meeste VvE’s bestaan uit relatief weinig woningen, met bijna de helft van de verenigingen beperkt tot maximaal drie adressen. In de stedelijke regio’s, vooral in Noord- en Zuid-Holland, is de concentratie van VvE’s het hoogst. De ontwikkeling van het aantal VvE’s over de afgelopen jaren toont een gestage toename, vooral in regio’s met intensieve woningbouwactiviteiten.
Aantal VvE’s in Nederland
Op 1 januari 2022 waren er in Nederland ruim 135.000 VvE’s die minstens één woning beheren. Dit aantal stijgt sinds 2015 met ongeveer 8 procent. In die periode zijn er ruim 10.000 extra VvE’s geregistreerd, waaronder nieuwe woningprojecten en panden waarvan huurwoningen zijn omgezet in koopwoningen. De toename is het sterkst in regio’s zoals Flevoland en Zeeland, waar het aantal VvE’s met respectievelijk 23 en 15 procent is gestegen. In tegenstelling daarmee is het aantal VvE’s in Groningen gedaald met bijna 1 procent, mogelijk als gevolg van sloop of consolidatie van panden.
Het totale aantal VvE’s in Nederland is op 1 januari 2022 zelfs licht hoger: bijna 161.000. Van deze verenigingen zijn er 135.000 actief met minstens één woning in beheer. Dit betekent dat er ruim 26.000 VvE’s zijn die bestaan, maar geen woningen beheren. Deze verenigingen kunnen bijvoorbeeld alleen winkels, garages of recreatieobjecten beheren.
Verdeling over de provincies
De verdeling van VvE’s over de Nederlandse provincies is ongelijk. De meeste VvE’s zijn gevestigd in Noord- en Zuid-Holland, waar 65 procent van alle VvE’s in Nederland zijn geregistreerd. Deze provincies huisvesten ook meer dan de helft (55%) van alle meergezinswoningen. In deze regio’s is de stedelijke woningbouw intensief, wat bijdraagt aan het hoge aantal VvE’s.
In minder dichtbevolkte regio’s zoals Drenthe, Fryslân, Flevoland en Zeeland is het aantal VvE’s aanzienlijk lager. Slechts 3 procent van de VvE’s is in deze regio’s gevestigd, wat vooral het gevolg is van het lage aantal meergezinswoningen in deze gebieden.
De volgende tabel toont het aantal VvE’s in de verschillende provincies op 1 januari 2022 en 1 september 2015:
| Provincie | Aantal VvE’s op 1 januari 2022 | Aantal VvE’s op 1 september 2015 |
|---|---|---|
| Zuid-Holland | 51.965 | 49.955 |
| Noord-Holland | 35.890 | 31.985 |
| Utrecht | 10.525 | 9.535 |
| Gelderland | 10.150 | 9.220 |
| Noord-Brabant | 8.815 | 7.820 |
| Groningen | 5.725 | 5.760 |
| Limburg | 4.285 | 3.900 |
| Overijssel | 3.125 | 2.795 |
| Fryslân | 1.355 | 1.230 |
| Zeeland | 1.310 | 1.140 |
| Drenthe | 1.015 | 895 |
| Flevoland | 925 | 750 |
Deze cijfers tonen aan dat de concentratie van VvE’s in de stad en haar directe omgeving, zoals Rotterdam en Amsterdam, zeer hoog is. In deze regio’s is de stedelijke woningbouw intensief en is het aandeel van meergezinswoningen groot. In minder dichtbevolkte regio’s daarentegen zijn VvE’s minder algemeen, wat ook het gevolg is van het lagere aantal meergezinswoningen.
Grootte van VvE’s
De grootte van VvE’s varieert sterk. Bijna de helft van alle VvE’s bevat maximaal drie adressen, wat vaak het geval is bij kleine wooncomplexen zoals een boven- en benedenwoning. Deze kleine VvE’s zijn vaak informeler in hun structuur en eenvoudiger te beheren. Ze hebben echter minder middelen om complexe beslissingsprocessen te ondersteunen.
VvE’s die 21 tot en met 50 adressen beheren, vormen 10 procent van het totaal. Deze verenigingen vereisen vaak professioneel beheer om administratieve, juridische en technische aspecten onder controle te houden. VvE’s met meer dan 50 adressen zijn nog zeldzamer en vormen slechts 5 procent van het totale aantal. Deze grote VvE’s vereisen vaak een professionele directie of bestuur om effectief te functioneren.
Een specifiek fenomeen binnen de VvE-sector zijn zogenaamde “kleine VvE’s”, die tot en met zes appartementsrechten bevatten. Er zijn ruim 93.000 van dergelijke VvE’s in Nederland. In deze kleine verenigingen is er vaak een sterke emotionele band tussen de leden, wat zowel positief als negatief kan zijn. Positief omdat de leden elkaar goed kennen en betrokken zijn bij het beheer, maar negatief omdat conflicten of dwarsliggers een grotere impact kunnen hebben.
Huur- en koopwoningen binnen VvE’s
Binnen de 1,4 miljoen woningen die onder een VvE vallen, is meer dan de helft een huurwoning. Bijna 70 procent van de woningen in een VvE behoort tot een gemengde VvE, waarin zowel huur- als koopwoningen voorkomen. Slechts 10 procent van de woningen valt onder een VvE met alleen koopwoningen, terwijl ruim 20 procent behoort tot een vereniging met alleen huurwoningen.
Deze verdeling heeft gevolgen voor het beheer van VvE’s. In gemengde VvE’s kan het beheer complexer zijn, omdat de belangen van huurders en eigenaren vaak verschillen. Bij koopwoningen is de verantwoordelijkheid voor de onderhouds- en verbeterkosten vaak duidelijk geregeld via de VvE, terwijl in huurwoningen de verantwoordelijkheid vaak ligt bij de verhuurder.
Trends in het aantal VvE’s
De afgelopen jaren is er een gestage toename in het aantal VvE’s in Nederland, vooral in regio’s met intensieve woningbouwactiviteiten. Deze toename komt grotendeels voort uit het ontstaan van nieuwe woningprojecten, waarvoor een VvE is vereist. Een ander belangrijk aspect is de verkoop van huurwoningen in een pand aan verschillende eigenaren, wat ook leidt tot de oprichting van een VvE.
Bij aanvraag van een hypotheek voor een appartement is het vaak nodig dat er een actieve VvE aanwezig is. Dit betekent dat bij de verkoop van appartementen de oprichting of heroprichting van een VvE een logische stap is. In regio’s zoals Flevoland en Zeeland is deze trend het sterkst zichtbaar, waar het aantal VvE’s respectievelijk met 23 en 15 procent is gestegen.
In Groningen is het aantal VvE’s daarentegen gedaald met bijna 1 procent. Dit kan het gevolg zijn van sloopactiviteiten of consolidatie van panden, waarbij meergezinswoningen zijn omgezet in eengezinswoningen of waarbij het aantal appartementsrechten is gereduceerd tot één. In dergelijke gevallen is een VvE niet langer nodig, wat leidt tot een afname in het aantal actieve VvE’s.
Kenmerken van VvE’s
Naast het aantal VvE’s en hun grootte is ook het type woningen en de kenmerken van de VvE’s belangrijk. Volgens CBS-gegevens is de meest voorkomende bouwjaarklasse van VvE’s gebouwen die vóór 1945 zijn gerealiseerd. Deze oude gebouwen vormen vaak het hart van stedelijke wijkstructuren en vereisen vaak aandacht voor energiezuinigheid en hervorming.
De gemiddelde WOZ-waarde van woningen binnen VvE’s varieert per regio en per type woning. In de stedelijke regio’s zijn de WOZ-waarden vaak hoger, terwijl in minder dichtbevolkte regio’s de waarden lager liggen. Deze verschillen hebben gevolgen voor de contributieberekeningen en het beheer van gemeenschappelijke kosten.
VvE’s in Rotterdam
In Rotterdam is de rol van VvE’s eveneens centraal. Volgens onderzoek is de leeftijdscategorie 30-49 het meest vertegenwoordigd onder bewoners in een Rotterdamse VvE, gevolgd door 65-plussers en 50-64-jarigen. De meeste VvE-gebouwen in Rotterdam zijn van vóór 1945, wat aangeeft dat er veel oude stadsbouw is die onder beheer staat.
Wat betreft de verwarming is de meeste voorkomende vorm een individuele cv-aansluiting, gevolgd door stadsverwarming zonder gas en blokverwarming. In een klein aantal gevallen worden de VvE-gebouwen volledig elektrisch verwarmd zonder gas.
Conclusie
De Verenigingen van Eigenaren in Nederland spelen een essentiële rol in het beheer van meergezinswoningen en andere functies zoals winkels en garages. Het aantal VvE’s is de afgelopen jaren gestegen, vooral in stedelijke regio’s en in regio’s met intensieve woningbouwactiviteiten. De grootte van de verenigingen varieert sterk, met bijna de helft bestaande uit maximaal drie adressen en slechts een klein percentage van grotere VvE’s. De verdeling van VvE’s over de landelijke regio’s is ongelijk, met een duidelijke concentratie in Noord- en Zuid-Holland.
In gemengde VvE’s, waarin zowel huur- als koopwoningen voorkomen, is het beheer vaak complexer dan in puur koopwoningenverenigingen. De trends in het aantal VvE’s duiden op een blijvende rol van deze verenigingen in de Nederlandse woningmarkt. Voor investeerders en woningzoekenden is het begrip van de structuur en functie van VvE’s essentieel voor een verstandige keuze.