De fiscale behandeling van de extra bijdrage in een Vereniging van Eigenaars (VvE) is een complexe kwestie die zowel juridische als fiscale aspecten betreft. In dit artikel wordt ingegaan op de fiscale betekenis van het aandeel in het reservefonds van een VvE, de kwalificatie van dat aandeel binnen het box 3-systeem en de gevolgen van wetswijzigingen met betrekking tot de reservering in het reservefonds. Bovendien wordt gekeken naar het aantrekken van externe financiering door VvE’s en de rol van gemeenten en juridische partijen bij het verbeteren van de reserveringspraktijk.
Inleiding
Een appartementseigenaar maakt onderdeel uit van een VvE, een wettelijk georganiseerde collectieve eigenaarschap die verantwoordelijk is voor het onderhoud, beheer en financieel functioneren van de woonruimte. In het kader van het functioneren van een VvE speelt het reservefonds een centrale rol. Dit fonds dient om onverwachte uitgaven voor onderhoud en verbouwingen te dekken. Het aandeel van appartementseigenaars in het reservefonds heeft fiscale gevolgen, aangezien het als vermogen in box 3 wordt geïndexeerd.
De Hoge Raad heeft onlangs een belangrijke uitspraak gedaan over de fiscale behandeling van een aandeel in het VvE-reservefonds, waarbij het rendement in de box 3 wordt bepaald. Deze uitspraak heeft gevolgen voor het belastingsysteem en voor de verantwoordelijkheid van eigenaars en VvE-besturen. Daarnaast zijn er recente wetswijzigingen geweest die betrekking hebben op de verplichte reservering in het reservefonds en de mogelijkheid voor VvE’s om externe financiering aan te trekken.
Fiscale betekenis van het aandeel in het reservefonds
Het aandeel in het reservefonds van een VvE wordt sinds enige tijd opgenomen in box 3 van de aangifte inkomstenbelasting. Dit is een wettelijk bepaalde categorie voor vermogen dat niet direct inkomstelijk is, zoals spaargeld, beleggingen en deelname aan collectieve fondsen. In de praktijk wordt het aandeel in het reservefonds geïndexeerd met een forfaitair rendement, wat betekent dat het niet nodig is om het daadwerkelijke rendement te bepalen.
Forfaitair rendement op VvE-aandeel
Volgens de Hoge Raad is het aandeel in het reservefonds te kwalificeren als een banktegoed met een forfaitair rendement van 0,12 procent. In tegenstelling tot een overige bezitting, die een forfaitair rendement heeft van 5,38 procent, is het banktegoed minder rendabel, wat fiscaal voordelig is voor de eigenaar. Dit betekent dat het aandeel in het reservefonds fiscaal lager belast wordt dan bijvoorbeeld spaargeld op een spaarrekening.
Het forfaitaire rendement is gebaseerd op het vermogen dat op dat moment in het reservefonds staat. Het gaat hierbij om het rendement dat in het aanslagenjaar wordt verrekend, zonder rekening te houden met het rendement in voorgaande of volgende jaren. Er wordt ook geen inflatiecorrectie toegepast, wat betekent dat het rendement nominaal blijft.
Kwalificatie van het aandeel in het reservefonds
De kwalificatie van het VvE-aandeel als banktegoed met een lager forfaitair rendement heeft gevolgen voor de belastingaanslag. Het Hof had eerder geoordeeld dat het aandeel in het reservefonds moest worden belast met het forfaitaire rendement van banktegoeden, terwijl de Advocaat-Generaal stelde dat het rendement op het gehele box 3-vermogen bepaald moest worden. De uitspraak van de Hoge Raad heeft deze kwestie verduidelijkt en heeft geleid tot een lagere belastingaanslag voor appartementseigenaars.
Het is belangrijk om te weten dat het aandeel in het reservefonds niet altijd belast wordt. Er zijn uitzonderingen en fiscale voordelen mogelijk, afhankelijk van de omstandigheden. Bovendien is het noodzakelijk om in tijden van onduidelijkheid het advies in te winnen van een belastingadviseur of accountantskantoor om te voorkomen dat er fiscale fouten worden gemaakt.
Verplichte reservering in het reservefonds
In de afgelopen jaren zijn er initiatieven geweest om de reservering in het reservefonds verplicht te maken voor VvE’s. Dit is een maatregel om te zorgen dat VvE’s voldoende middelen beschikbaar hebben voor het onderhoud van het gebouw. In 2013 en 2014 is er bijvoorbeeld een voorstel gedaan om een verplichte minimale jaarlijkse reservering in te voeren, gebaseerd op een percentage van de herbouwwaarde van het gebouw.
Minimum percentage van de herbouwwaarde
De minimumeisen voor de reservering zijn vastgelegd in wetgeving. Het percentage dat jaarlijks moet worden gereserveerd, is minimaal 0,5 procent van de herbouwwaarde van het gebouw. Dit is een lage drempel, waardoor VvE’s voldoende flexibiliteit hebben om zelf te beslissen of ze een hoger percentage willen reserveren. De VvE kan bijvoorbeeld via een besluit van de vergadering van eigenaars kiezen voor een hoger percentage.
Deze wetswijziging is bedoeld om actieve VvE-leden en beheerders te ondersteunen in hun verantwoordelijkheid om de VvE op een goede manier te besturen en voldoende middelen te reserveren voor onderhoud. In de praktijk is het vaak voorkomen dat één of enkele leden de besluitvorming blokkeren, wat vooral een probleem is voor kleine VvE’s. Met de minimumeisen voor de reservering kan het VvE-bestuur, maar ook de gemeente, duidelijk maken aan alle appartementseigenaren welke onderhoudsreservering minimaal vereist is.
Juridische en fiscale ontwikkelingen
De wetswijziging heeft ook gevolgen voor het aantrekken van externe financiering door VvE’s. In de huidige situatie zijn banken terughoudend bij het verstrekken van leningen aan VvE’s, omdat de regels rondom VvE’s niet voldoende duidelijk zijn. Hierdoor ontstaat er onzekerheid bij geldverstrekkers, die extra voorwaarden kunnen opleggen die voor de VvE-leden bezwarend zijn.
De verplichte minimumreservering bijdraagt aan een hogere kredietwaardigheid van VvE’s. Door het aanhouden van een goed gevulde reserve geeft een VvE aan dat zij verantwoordelijk omgaat met haar financiële verplichtingen. Dit maakt het aantrekkelijker voor geldverstrekkers om leningen te verstrekken, zonder dat zij extra voorwaarden hoeven te stellen.
Aantrekken van externe financiering
Een wetswijziging is noodzakelijk om de mogelijkheden voor het aangaan van leningen door VvE’s te verduidelijken. In de huidige situatie spelen twee aspecten een rol bij het aantrekken van externe financiering:
- De terughoudendheid van banken bij het verstrekken van leningen aan VvE’s.
- De wettelijke belemmeringen voor het aangaan van leningen door VvE’s.
Bij het eerste aspect is sprake van de onzekerheid bij banken over de mogelijkheden en voorwaarden waaronder VvE’s leningen kunnen aangaan. De regels rondom VvE’s zijn niet voldoende duidelijk, waardoor banken voorzichtig zijn. Bij het tweede aspect gaat het om de hoofdelijke aansprakelijkheid van VvE-leden voor schulden van de vereniging. Dit betekent dat VvE-leden persoonlijk aansprakelijk kunnen worden gesteld voor schulden van de vereniging.
De wetswijziging is bedoeld om deze onzekerheid weg te nemen en om VvE’s te ondersteunen bij het aantrekken van externe financiering. Dit is vooral van betekenis voor VvE’s die onvoldoende reserveren in het reservefonds. Door de minimumeisen voor de reservering te introduceren, kan het VvE-bestuur, maar ook de gemeente, duidelijk maken aan alle appartementseigenaren welke onderhoudsreservering minimaal vereist is.
De rol van gemeenten en partijen uit het veld
De gemeenten spelen een belangrijke rol bij het verbeteren van de reserveringspraktijk. In de evaluatie van de Machtigingswet is duidelijk geworden dat gemeenten zoals Den Haag en Rotterdam de verwachting hebben dat de wetswijziging zal leiden tot een beter onderhoud door VvE’s. Deze wetswijziging geeft kleine VvE’s meer houvast, omdat zij verplicht worden om een minimumbedrag voor onderhoud te reserveren.
Daarnaast geeft het gemeenten een extra instrument in handen om VvE’s te wijzen op hun verplichting om een goed gevulde reserve te hebben. In geval van een ernstige dreiging dat een gedeelte van het gebouw niet voldoet aan de eisen van de Woningwet kan de gemeente in actie komen. Dit is een zogenaamde machtigingswet, die gericht is op de veiligheid en leefbaarheid van woningen.
Partijen uit het veld, zoals VvE Belang, VGM NL, NHG en diverse VvE-juristen, hebben bijgedragen aan de ontwikkeling van de wetswijziging. Zij pleitten voor een verplichte minimale jaarlijkse reservering in het reservefonds. Dit is een maatregel om te zorgen dat VvE’s voldoende middelen beschikbaar hebben voor het onderhoud van het gebouw.
Conclusie
De fiscale behandeling van het aandeel in het reservefonds van een VvE heeft gevolgen voor de belastingaanslag van appartementseigenaars. Het aandeel wordt opgenomen in box 3 en belast met een forfaitair rendement, wat fiscaal voordelig is in vergelijking met andere vormen van vermogen. De kwalificatie van het aandeel als banktegoed met een lager forfaitair rendement heeft geleid tot een lagere belastingaanslag.
De verplichte reservering in het reservefonds is een maatregel die erop gericht is om te zorgen dat VvE’s voldoende middelen beschikbaar hebben voor onderhoud. Het minimumpercentage van 0,5 procent van de herbouwwaarde is een lage drempel die het mogelijk maakt voor VvE’s om zelf te beslissen of ze een hoger percentage willen reserveren. Deze wetswijziging ondersteunt actieve VvE-leden en beheerders bij hun verantwoordelijkheid om de VvE op een goede manier te besturen.
Het aantrekken van externe financiering door VvE’s is een complexe kwestie die juridische en fiscale aspecten betreft. De wetswijziging is bedoeld om de mogelijkheden voor het aangaan van leningen te verduidelijken en om VvE’s te ondersteunen bij het aantrekken van externe financiering. De rol van gemeenten en partijen uit het veld is van groot belang bij het verbeteren van de reserveringspraktijk en het onderhoud van woningen.