Appartement kopen zonder VvE: Risico's, juridische kaders en hypotheekgevolgen

Inleiding

Sinds 1 januari 2018 is het wettelijk verplicht dat elke Vereniging van Eigenaars (VvE) in Nederland een reservefonds opbouwt voor groot onderhoud. Dit reservefonds dient om onverwachte kosten voor renovaties, verduurzaming of onderhoud van gemeenschappelijke delen van appartementscomplexen te dekken. In de praktijk blijkt echter dat een aanzienlijk deel van de VvE’s in Nederland niet aan deze wettelijke verplichting voldoet. In regio’s zoals Zuid-Holland, Overijssel en Drenthe ontbreekt het reservefonds in 16,9% tot 24,4% van de appartementen. Dit heeft directe gevolgen voor kopers en eigenaars, zowel qua financiële verantwoordelijkheid als qua toegankelijkheid tot hypotheekfinanciering.

In dit artikel worden de juridische, financiële en praktische aspecten van appartementen kopen zonder actieve VvE of met een slapende VvE besproken. We analyseren de gevolgen van het ontbreken van een onderhoudsplan of reservefonds, hoe hypotheekverstrekkers hiermee omgaan, en wat kopers en investeerders moeten weten om zich te beschermen tegen mogelijke risico’s.

De rol van de VvE in het appartementseigenaarschap

Wat is een VvE?

Een Vereniging van Eigenaars (VvE) is een wettelijke vereniging die de gemeenschappelijke delen van een appartementscomplex beheert en onderhoudt. Deze delen omvatten bijvoorbeeld de gevels, daken, kozijnen, trappenhuizen en andere gemeenschappelijke ruimtes. De VvE verzamelt maandelijkse bijdragen van de eigenaars om deze onderhouds- en investeringskosten te dekken. Sinds 2018 is het verplicht dat deze verenigingen ook geld opzij zetten voor toekomstig onderhoud, of een goed onderhoudsplan opstellen.

Juridische verplichtingen van de VvE

De wettelijke verplichtingen voor VvE’s zijn duidelijk geregeld. Sinds 1 januari 2018 is het verplicht dat VvE’s jaarlijks minstens 0,5 procent van de herbouwwaarde in een reservefonds storten, of een goed onderhoudsplan hebben. Dit onderhoudsplan, ook wel een MJOP (Maatwerk Onderhoudsplan), moet een tienjarige visie geven op het onderhoud van de gemeenschappelijke delen.

Toch blijkt uit onderzoek dat niet alle VvE’s aan deze regels voldoen. In Zuid-Holland ontbreekt het reservefonds bij 16,9% van de appartementen, in Overijssel bij 24,4%. Deze percentages wijzen op een landelijke trend van onvoldoende voorzieningen voor groot onderhoud, wat zowel juridische als financiële risico’s met zich meebrengt.

Appartement kopen zonder VvE: Risico's en juridische kaders

Kopen zonder VvE: Mogelijk, maar risicovol

Het kopen van een appartement zonder actieve VvE is mogelijk, maar brengt extra risico’s met zich mee. In sommige gevallen bestaat er helemaal geen VvE, terwijl in andere gevallen de VvE ‘slapend’ is — dat wil zeggen dat er formeel een vereniging bestaat, maar die in de praktijk niet actief is.

De wettelijke verplichtingen voor VvE’s zijn geregeld in de Wet op de Vereniging van Eigenaars (VvE-wet), die onder andere bepaalt dat een VvE verplicht is om onderhouds- en investeringskosten voor gemeenschappelijke delen te regelen. Als er geen VvE is, ontstaat er een juridische en praktische leemte. In dat geval moet de individuele eigenaar zelf verantwoordelijk worden voor het onderhoud van gemeenschappelijke delen, wat in de praktijk vaak niet haalbaar is.

Activatie van een slapende VvE

Een mogelijke oplossing voor een slapende VvE is de activatie via de kantonrechter. De kantonrechter kan worden aangegestuurd om de VvE te activeren, zodat de vereniging wederom juridisch bindend kan fungeren. Deze juridische procedure is echter geen automatisch gerechtvaardigde oplossing en vereist een juridisch aandrijven, vaak met kosten voor de betrokken eigenaren.

Oprichten van een nieuwe VvE

Een alternatieve juridische mogelijkheid is het oprichten van een nieuwe VvE. Dit is wettelijk mogelijk en wordt vaak aanbevolen bij het kopen van appartementen in complexen zonder VvE. Het oprichten van een VvE vereist echter een consensus tussen de eigenaars en kan lang duren, zeker in complexen met veel eigenaars of onvoldoende interesse in participatie.

Hypotheekafsluiting zonder VvE: Risico’s voor kopers

Invloet van een slechte VvE op de hypotheek

Een slechte of niet-functionerende VvE kan de hypotheekafsluiting negatief beïnvloeden. Hypotheekverstrekkers nemen de financiële situatie van de VvE steeds vaker in overweging bij het beoordelen van een hypotheekverzoek. Als er geen reservefonds is of geen onderhoudsplan, is de risico-inschatting voor de bank hoger. Dit kan tot gevolg hebben dat de hypotheekbedrag lager uitvalt dan de koper had verwacht.

Volgens Kees Oomen van VvE Belang is het niet gebruikelijk dat kopers helemaal geen hypotheek krijgen vanwege een slechte VvE, maar de financiering kan wel lager uitvallen. De taxateur speelt hierbij een belangrijke rol. Sinds 1 april 2021 moet de taxateur zich uitlaten over de VvE in het taxatierapport. In het rapport staan vragen over het reservefonds en het onderhoudsplan. Als deze ontbreken, wordt dit duidelijk vermeld, met mogelijke gevolgen voor de waarde van het appartement.

Minder verkoopwaarde

Appartementen in complexen zonder reservefonds hebben een lagere verkoopwaarde. De marktwaarde is beïnvloed door het risico op onverwachte onderhoudskosten, wat voor kopers een aanzienlijke financiële belasting kan betekenen. Hypotheekverstrekkers rekenen dit risico meestal in de financiering mee, wat kan leiden tot een lagere toegestaan hypotheek.

Meer lasten bij onderhoud

Zodra er een groot onderhoudsproject nodig is, kan de VvE de maandelijkse bijdrage verhogen of extra bijdragen eisen. Dit heeft directe gevolgen voor de maandelijkse hypotheeklasten van de koper. In sommige gevallen kunnen deze extra kosten het budget van een koper overschrijden, wat tot vroegtijdige verkoop of financiële problemen kan leiden.

Hoe hypotheekadviseurs omgaan met VvE's zonder reservefonds

Wijzigende aandachtspunten

Sinds 2021 passen hypotheekadviseurs en verstrekkers hun aandachtspunten aan bij het beoordelen van appartementen. Jamie Hilgersom, hypotheekadviseur, stelt dat de aandacht voor de VvE’s financiële huishouding groter is geworden. Hypotheekverstrekkers kijken niet alleen naar de individuele solvabiliteit van de koper, maar ook naar de financiële situatie van de VvE.

Invloed op financieringsbedrag

Als er geen onderhoudsplan is of geen reservefonds, kan de financiering beperkt worden. Hypotheekverstrekkers rekenen in dat geval vaak met een hogere risicopremie, wat betekent dat het toegestane hypotheekbedrag lager uitvalt. Dit kan kopers dwingen om meer eigen vermogen in te zetten of hun wensen aan te passen.

Praktische tips voor kopers en investeerders

Bouwkundige inspectie vóór aankoop

Voor potentiële kopers is het verstandig om vóór aankoop een bouwkundige inspectie uit te voeren. Deze inspectie helpt om eventuele tekortkomingen in het complex te ontdekken en om de noodzakelijke onderhoudsmaatregelen in kaart te brengen. Dit geeft kopers een duidelijk beeld van de huidige en toekomstige kosten van het appartement.

VvE-bijdrage en onderhoudskosten

De maandelijkse VvE-bijdrage is een belangrijk onderdeel van de totale kosten van appartementseigendom. Deze bijdrage wordt vaak genegeerd bij het berekenen van de maximale hypotheek, maar in de praktijk kan deze tussen €100 en €300 per maand bedragen. Deze kosten omvatten een groot deel van het onderhoud en de opstalverzekering, wat voor kopers een aanzienlijke financiële verantwoordelijkheid betekent.

Controleer VvE-documentatie

Voor kopers is het verstandig om de documentatie van de VvE onder de loep te nemen. Dit omvat onder andere: - De notulen van de laatste vergaderingen - Het onderhoudsplan (MJOP) - De jaarrekeningen van de VvE - De hoogte van het reservefonds

Als er geen onderhoudsplan is of het reservefonds is onvoldoende, kan dit een reden zijn om de aankoop te heroverwegen of extra voorzichtig te zijn met de financiering.

Conclusie

Het kopen van een appartement zonder VvE of met een slapende VvE is een risicovolle beslissing. De VvE speelt een cruciale rol in het beheer en onderhoud van gemeenschappelijke delen van een appartementscomplex. Het ontbreken van deze vereniging kan leiden tot onverwachte kosten, verwaarloosde delen en juridische problemen.

Sinds 2018 is het wettelijk verplicht dat VvE’s een reservefonds opbouwen of een onderhoudsplan hebben. Toch blijkt uit onderzoek dat een aanzienlijk deel van de VvE’s in Nederland deze verplichting niet nakomt. Voor kopers betekent dit dat ze extra aandacht moeten besteden aan de financiële situatie van de VvE, omdat dit directe gevolgen heeft voor de hypotheekafsluiting en de totale woninglasten.

Kopers en investeerders moeten zich bewust zijn van de risico’s van appartementen zonder actieve VvE. Een bouwkundige inspectie, grondige controle van de VvE-documentatie en een realistische beoordeling van de onderhoudskosten zijn essentieel voor een verstandige aankoop. Hoewel het mogelijk is om een hypotheek af te sluiten op een appartement zonder VvE, is dit geen verstandige keuze zonder zorgvuldige overweging van de juridische en financiële aspecten.