Het aangaan van een lening door een Vereniging van Eigenaren (VvE) is een complex proces dat zowel juridische, financiële als praktische overwegingen vereist. In tijden van groot onderhoud of verduurzaming van het appartementencomplex is het vaak noodzakelijk dat de VvE financiële middelen opzoekt buiten het reservefonds. Sinds de invoering van de Wet Verbetering Functioneren VvE’s in 2018 is het juridisch mogelijk gemaakt voor VvE’s om geld te lenen, mits bepaalde voorwaarden zijn vervuld. In dit artikel wordt een overzicht gegeven van de juridische en praktische aspecten van het lenen voor VvE’s, met een nadruk op leningen die specifiek zijn bedoeld voor duurzaamheidsprojecten en energiebesparing.
Juridische voorwaarden en beperkingen
Het lenen door een VvE is niet altijd toegestaan. De mogelijkheid om geld te lenen hangt af van de inhoud van de splitsingsakte, die bij de opdeling van het appartementencomplex is opgesteld. Indien de splitsingsakte bepaalt dat lenen niet is toegestaan, dan is het wettelijk niet mogelijk om geld te lenen. Het is daarom essentieel om deze akte zorgvuldig te lezen voordat er een lening wordt overwogen.
Een andere optie is het lenen bij een zuster-VvE, maar dit vereist dat de statuten van die VvE toestaan dat geld wordt uitgeleend. Het is belangrijk om in dat geval zowel de statuten van de lenende als de lenende VvE te controleren.
Leningen voor duurzaamheidsprojecten
Een voorbeeld van een lening die specifiek is bedoeld voor duurzaamheidsprojecten is de Duurzaamheidslening Verenigingen van Eigenaren, die wordt aangeboden via het Nationale Warmtefonds. Deze lening is bedoeld voor VvE’s die investeren in maatregelen zoals isolatie, warmtepompen of zonnepanelen. De voorwaarden variëren afhankelijk van de grootte van de VvE:
- VvE’s met maximaal 7 appartementen kunnen voor ieder appartement maximaal € 25.000 lenen met NHG-borg, of € 50.000 zonder NHG.
- VvE’s vanaf 8 appartementen kunnen voor ieder appartement maximaal € 50.000 lenen.
De leningen hebben een looptijd van 10, 15 of 20 jaar, met een marktconforme rente die vast blijft gedurende de looptijd. De aflossing is annuïtair, wat betekent dat het maandbedrag tijdens de looptijd gelijk blijft. Daarnaast is het bouwdepot verplicht, een fonds dat gedurende 24 maanden dient als garantie voor de uitvoering van het project. Het bouwdepot ontvangt geen rente, maar het is essentieel voor het vertrouwen van de financier.
Lening voor kleine VvE met NHG-borg
Voor kleine VvE’s tot en met 7 appartementen zijn er specifieke voorwaarden:
- Minimaal te lenen bedrag: € 2.500,00
- Maximaal te lenen bedrag: € 25.000,00
- Looptijd: Tot € 7.500,00 maximaal 10 jaar, vanaf € 7.500,00 maximaal 15 jaar
- Rente: 1,7%
- Renteperiode: Vast
- Aflossing: Maandelijks aflossen (hele periode hetzelfde bedrag)
- Afsluitkosten: 1% met een minimum van € 1.500,00
- Borgtochtprovisie: 0,6%
- Mogelijke overige kosten: Financieel advies, taxatie, notaris
De lening moet worden gebruikt voor minimaal één maatregel uit de NHG-maatregelenlijst. Dit betekent dat de VvE moet bepalen welk type maatregel wordt uitgevoerd en hoe deze bijdraagt aan de duurzaamheid van het appartementencomplex.
Leningen voor energiebesparing
Een andere optie voor VvE’s is de Energiebespaarlening, die beschikbaar is voor VvE’s met minstens 2 appartementsrechten. Deze lening is bedoeld om maatregelen te financieren die leiden tot energiebesparing, zoals het vervangen van glas, het isoleren van vloeren en daken, of het aanbrengen van zonnepanelen.
De voorwaarden voor deze lening zijn eveneens afhankelijk van de grootte van de VvE. De lening moet worden gebruikt voor specifieke maatregelen die het energieverbruik van het appartementencomplex verlagen. Dit maakt de lening een waardevolle optie voor VvE’s die hun woningen duurzamer willen maken.
Financiële strategieën en subsidies
Naast leningen zijn er ook andere financiële strategieën beschikbaar voor VvE’s. Een belangrijke strategie is het gebruik van het Meerjarenonderhoudsplan (MJOP). Met dit plan werkt een VvE planmatig naar een investering toe, waarbij de leden van de VvE maandelijks een bedrag sparen dat uiteindelijk wordt gebruikt voor het geplande onderhoud of verbetering van het appartementencomplex.
Het MJOP kan worden uitgebreid met een duurzaamheidscomponent, waarbij de VvE subsidie kan aanvragen voor het opstellen van een duurzaam MJOP. Dit maakt het mogelijk om de kosten voor energiebesparende maatregelen geleidelijk op te bouwen, zonder dat het een directe financiële druk op de VvE oplegt.
Spaargeld van de VvE
Indien er voldoende middelen in de VvE gespaard of voorhanden zijn, kan de VvE dit geld gebruiken voor de aanschaf van energiebesparende maatregelen. Dit is een gunstige optie, omdat het geen extra schulden creëert en de VvE zelf bepaalt hoe het geld wordt gebruikt.
De rol van banken en financieringsalternatieven
Hoewel de wet vanaf 2018 de mogelijkheid biedt om leningen af te sluiten, geldt er een belangrijk principe: de schuld is deelbaar. Dit betekent dat ieder appartementseigenaar aansprakelijk is voor een deel van de schuld, namelijk het aandeel dat in de splitsingsakte is vermeld. Deze aansprakelijkheid blijft behouden ook bij verkoop van het appartement. De nieuwe eigenaar neemt automatisch de aansprakelijkheid over.
Banken zijn in de praktijk terughoudend bij het verstrekken van leningen aan VvE’s, omdat het beoordelen van risico’s in dit juridische kader lastiger is dan bij natuurlijke personen. Daarom is het verstandig om vooraf contact op te nemen met de bank waar de VvE haar rekeningen bij houdt, om te onderzoeken of en hoe een lening mogelijk is.
Alternatieven voor bankleningen
Naast traditionele bankleningen zijn er ook alternatieven beschikbaar, zoals financiering via het Nationale Warmtefonds of via subsidies. Deze opties zijn vaak gunstiger voor VvE’s, omdat ze specifiek zijn ontworpen voor duurzaamheidsprojecten en energiebesparing.
Een voorbeeld van een alternatieve financiering is de Duurzaamheidslening Verenigingen van Eigenaren, die zoals eerder beschreven is bedoeld voor VvE’s die investeren in duurzame maatregelen. Deze lening heeft gunstige voorwaarden en is bedoeld om VvE’s te ondersteunen bij hun duurzaamheidsambitie.
Het activeren van een slapende VvE
Als er nog geen reserve door de VvE wordt opgebouwd, is de kans groot dat de VvE ‘slaapt’. Dit betekent dat de VvE niet actief is in het beheer van het appartementencomplex en dat er weinig of geen financiële plannen zijn voor toekomstige investeringen. Het activeren van een slapende VvE is belangrijk om te zorgen dat de VvE in staat is om financiële beslissingen te nemen en eventuele leningen aan te gaan.
Het activeren van een slapende VvE kan worden gedaan door:
- Een nieuw bestuur aan te stellen
- Actief contact te zoeken met de leden van de VvE
- Een MJOP op te stellen en te communiceren over de plannen
- Subsidies en financieringsmogelijkheden te onderzoeken
Door deze stappen te ondernemen kan de VvE actief worden en in staat zijn om financiële middelen op te zoeken voor verduurzaming en andere investeringen.
Conclusie
Het lenen door een VvE is een wettelijk toegestaan mogelijkheid, mits de splitsingsakte dit niet uitsluit. Het aangaan van een lening is een serieuze financiële verplichting die zorgvuldig moet worden overwogen. Voor verduurzaming en energiebesparing bestaan er specifieke leningen met gunstige voorwaarden, zoals de Duurzaamheidslening en de Energiebespaarlening. Deze leningen zijn bedoeld om VvE’s te ondersteunen bij hun duurzaamheidsambitie en kunnen een waardevolle aanvulling zijn op het MJOP en andere spaarstrategieën.
Het is belangrijk om zowel juridische als praktische overwegingen in kaart te brengen voordat er een beslissing wordt genomen. Banken zijn vaak terughoudend, maar er zijn alternatieven beschikbaar, zoals financiering via het Nationaal Warmtefonds of via subsidies. Door een duidelijke omslagstructuur, een goed MJOP en een zorgvuldige afweging van kosten en voordelen, kan een VvE een lening verantwoord afsluiten en het benodigde geld beschikbaar stellen voor groot onderhoud of verduurzaming.