Het lenen van geld door een Vereniging van Eigenaren (VvE) is een complex proces dat zowel juridische, financiële als praktische overwegingen vereist. Sinds de invoering van de Wet Verbetering Functioneren VvE’s in 2018 is het wettelijk mogelijk gemaakt voor VvE’s om geld te lenen, mits bepaalde voorwaarden zijn vervuld. Dit artikel geeft een overzicht van de juridische en financiële aspecten van het lenen door VvE’s, met aandacht voor de mogelijkheden binnen het kader van duurzaamheidsprojecten en energiebesparing.
Inleiding
VvE’s spelen een essentiële rol in het beheer van appartementencomplexen. Vaak zijn er aanzienlijke kosten verbonden aan groot onderhoud of verduurzaming, waardoor het noodzakelijk kan zijn om buiten het reservefonds te zoeken naar financiering. Het lenen van geld door een VvE is daarom een thema dat steeds vaker opkomt. Het is echter belangrijk om zowel juridische als financiële aspecten goed in kaart te brengen voordat een beslissing wordt genomen.
In dit artikel bespreken we de juridische voorwaarden die van toepassing zijn op het lenen door VvE’s, de beschikbare leningsopties binnen het kader van duurzaamheidsprojecten, en de praktische stappen die nodig zijn bij het aangaan van een lening. Daarnaast geven we aandacht aan het belang van een goed MJOP (meerjarenonderhoudsplan) en het opzetten van een bouwdepot bij duurzaamheidsleningen.
Juridische voorwaarden en beperkingen
De rol van de splitsingsakte
Het lenen van geld door een VvE is niet automatisch toegestaan. De mogelijkheid om geld te lenen hangt af van de inhoud van de splitsingsakte, die bij de opdeling van het appartementencomplex is opgesteld. Indien de splitsingsakte bepaalt dat lenen niet is toegestaan, dan is het wettelijk niet mogelijk om geld te lenen. Het is daarom essentieel om deze akte zorgvuldig te lezen voordat er een lening wordt overwogen.
Schulddeelbaarheid
Een belangrijk juridisch principe bij leningen door VvE’s is de schulddeelbaarheid. Dit betekent dat ieder appartementseigenaar aansprakelijk is voor een deel van de schuld, namelijk het aandeel dat in de splitsingsakte is vermeld. Deze aansprakelijkheid blijft behouden ook bij verkoop van het appartement. De nieuwe eigenaar neemt automatisch de aansprakelijkheid over.
Financiële opties voor VvE’s
Lenen via het spaargeld van de VvE
Een eerste optie is het gebruik van het spaargeld dat al in de VvE aanwezig is. Indien er voldoende middelen in de VvE gespaard of voorhanden zijn, kan de VvE dit geld gebruiken voor de aanschaf van energiebesparende maatregelen. Dit kan bijvoorbeeld het vervangen van glas, het isoleren van vloeren en daken, of het aanbrengen van zonnepanelen betreffen.
Lenen via het MJOP
Een tweede optie is het gebruik van het MJOP (meerjarenonderhoudsplan). Dit is een planmatige aanpak waarbij de VvE maandelijks een bepaald bedrag spaart richting het geplande onderhoud. Ten tijde van uitvoering zijn er dan voldoende middelen in het reservefonds aanwezig. Binnen het MJOP kan er extra gespaard worden om energiebesparende maatregelen gecombineerd uit te kunnen voeren. VvE’s kunnen ook subsidie aanvragen voor het opstellen van een ‘duurzaam’ MJOP.
Duurzaamheidslening Verenigingen van Eigenaren
Een derde optie is het aangaan van een duurzaamheidslening. Deze lening is bedoeld voor VvE’s die investeren in maatregelen zoals isolatie, warmtepompen of zonnepanelen. Deze lening wordt aangeboden via het Nationaal Warmtefonds.
Voorwaarden voor kleine en grote VvE’s
De voorwaarden variëren afhankelijk van de grootte van de VvE:
- Kleine VvE’s (tot en met 7 appartementen): Deze VvE’s kunnen voor ieder appartement maximaal € 25.000 lenen met NHG-borg, of € 50.000 zonder NHG.
- Grote VvE’s (vanaf 8 appartementen): Deze VvE’s kunnen voor ieder appartement maximaal € 50.000 lenen.
De looptijd van deze leningen kan 10, 15 of 20 jaar zijn, met een marktconforme rente die vast blijft gedurende de looptijd. De aflossing is annuïtair, wat betekent dat het maandbedrag tijdens de looptijd gelijk blijft.
Verplichte bouwdepot
Daarnaast is het bouwdepot verplicht bij deze leningen. Dit is een fonds dat gedurende 24 maanden dient als garantie voor de uitvoering van het project. Het bouwdepot ontvangt geen rente, maar het is essentieel voor het vertrouwen van de financier.
Voorbeeld: Lening voor kleine VvE met NHG-borg
- Minimaal te lenen bedrag: € 2.500
- Maximaal te lenen bedrag: € 25.000
- Looptijd: Tot € 7.500 maximaal 10 jaar; vanaf € 7.500 maximaal 15 jaar
- Rente: 1,7%, vast
- Aflossing: Maandelijks aflossen (hele periode hetzelfde bedrag)
- Afsluitkosten: 1%, minimum € 1.500
- Borgtochtprovisie: 0,6%
- Mogelijke overige kosten: Financieel advies, taxatie, notaris
- Maatregelen: Minimaal 1 van onderstaande maatregel van de NHG maatregelen lijst
Energiebespaarlening
Een andere leningsoptie is de Energiebespaarlening. Deze is bedoeld om maatregelen te financieren die leiden tot energiebesparing. De Energiebespaarlening is beschikbaar voor VvE’s met minstens 2 appartementsrechten. Deze lening kan bijvoorbeeld worden gebruikt voor het vervangen van glas, het isoleren van vloeren en daken, of het aanbrengen van zonnepanelen.
Praktische overwegingen bij het lenen
Contact opnemen met de bank
Hoewel de wet vanaf 2018 de mogelijkheid biedt om leningen af te sluiten, zijn banken in de praktijk terughoudend bij het verstrekken van leningen aan VvE’s. Dit komt doordat het beoordelen van risico’s in dit juridische kader lastiger is dan bij natuurlijke personen. Het is daarom verstandig om vooraf contact op te nemen met de bank waar de VvE haar rekeningen bij houdt, om te onderzoeken of en hoe een lening mogelijk is.
Het belang van een goed MJOP
Een goed MJOP is essentieel bij het aangaan van een lening. Het MJOP stelt de VvE in staat om op een planmatige manier naar de investering te werken. Door het MJOP goed te ontwikkelen en uit te voeren, kan het vertrouwen van financiers worden verhoogd en kan de VvE zich positioneren als een betrouwbare partij bij het aangaan van een lening.
Activeren van een slapende VvE
Als er nog geen reserve door de VvE wordt opgebouwd, is de kans groot dat de VvE ‘slaapt’. Dit betekent dat er weinig actieve beheeractiviteiten plaatsvinden en dat de VvE mogelijk niet in staat is om grote investeringen te doen. In dergelijke gevallen kan het noodzakelijk zijn om de VvE te activeren. Dit kan bijvoorbeeld gedaan worden door een goed MJOP op te stellen en door de eigenaren actief te betrekken bij het beheer van het complex.
De rol van duurzaamheidsleningen en subsidie
Duurzaamheidsleningen
Duurzaamheidsleningen spelen een steeds grotere rol bij VvE’s. Omdat duurzaamheid en energiebesparing niet alleen juridisch legitiem, maar ook maatschappelijk wenselijk zijn, bestaan er specifieke leningsopties en subsidies die VvE’s kunnen gebruiken. Deze leningen zijn bedoeld om VvE’s te ondersteunen bij hun duurzaamheidsambitie en kunnen een waardevolle aanvulling zijn op het MJOP en andere spaarstrategieën.
Subsidies
Naast leningen zijn er ook subsidies beschikbaar voor VvE’s. Deze subsidies kunnen bijvoorbeeld worden gebruikt voor het opstellen van een MJOP of voor energiebesparende maatregelen. Het is belangrijk om te onderzoeken welke subsidies beschikbaar zijn en of de VvE daaraan kan voldoen.
Conclusie
Het lenen van geld door een VvE is een wettelijk toegestaan mogelijkheid, mits de splitsingsakte dit niet uitsluit. Het aangaan van een lening is een serieuze financiële verplichting die zorgvuldig moet worden overwogen. Voor verduurzaming en energiebesparing bestaan er specifieke leningen met gunstige voorwaarden, zoals de Duurzaamheidslening en de Energiebespaarlening. Deze leningen zijn bedoeld om VvE’s te ondersteunen bij hun duurzaamheidsambitie en kunnen een waardevolle aanvulling zijn op het MJOP en andere spaarstrategieën.
Het is belangrijk om zowel juridische als praktische overwegingen in kaart te brengen voordat er een beslissing wordt genomen. Banken zijn vaak terughoudend, maar er zijn alternatieven beschikbaar, zoals financiering via het Nationaal Warmtefonds of via subsidies. Door een duidelijke omslagstructuur, een goed MJOP en een zorgvuldige afweging van kosten en voordelen, kan een VvE een lening verantwoord afsluiten en het benodigde geld beschikbaar stellen voor groot onderhoud of verduurzaming.