Het lenen van geld door een Vereniging van Eigenaren (VvE) is in de praktijk een zorgvuldig te overwegen stap. Voor veel appartementencomplexen is het echter noodzakelijk om financiële middelen te vinden voor verduurzaming, groot onderhoud of energiebesparende maatregelen. Sinds de invoering van de Wet Verbetering Functioneren VvE’s in 2018 is het juridisch mogelijk voor VvE’s om leningen af te sluiten, mits bepaalde voorwaarden zijn vervuld. In dit artikel worden de juridische, financiële en praktische aspecten van het lenen voor VvE’s besproken, met een focus op duurzaamheidsprojecten en energiebesparing.
Juridische voorwaarden en beperkingen
Het lenen door een VvE is niet automatisch toegestaan. De mogelijkheid om geld te lenen hangt af van de inhoud van de splitsingsakte, die bij de opdeling van het appartementencomplex is opgesteld. Indien in de splitsingsakte staat dat lenen niet is toegestaan, is het wettelijk niet mogelijk om geld te lenen. Het is daarom essentieel dat de VvE deze akte zorgvuldig leest voordat er een beslissing wordt genomen.
Onder de Wet Verbetering Functioneren VvE’s, is het lenen door een VvE wettelijk mogelijk gemaakt, maar het bevat ook beperkingen. Een belangrijk juridisch principe dat hierbij van toepassing is, is dat de schuld deelbaar is. Dit betekent dat ieder appartementseigenaar aansprakelijk is voor een deel van de schuld, namelijk het aandeel dat in de splitsingsakte is vermeld. Deze aansprakelijkheid blijft behouden ook bij verkoop van het appartement. De nieuwe eigenaar neemt automatisch de aansprakelijkheid over.
Het is daarom van groot belang dat iedere eigenaar tijdens de besluitvorming goed wordt geïnformeerd over de gevolgen van het lenen. Banken zijn vaak terughoudend bij het verstrekken van leningen aan VvE’s, omdat het beoordelen van risico’s in dit juridische kader lastiger is dan bij natuurlijke personen. Daarom is het verstandig om vooraf contact op te nemen met de bank waar de VvE haar rekeningen bij houdt, om te onderzoeken of en hoe een lening mogelijk is.
Financiële opties voor VvE’s
Er zijn meerdere financiële opties voor VvE’s die willen investeren in energiebesparing of verduurzaming. De meest voorkomende leningen zijn de Duurzaamheidslening Verenigingen van Eigenaren en de Energiebespaarlening. Beide leningen zijn bedoeld voor VvE’s die duurzame maatregelen willen uitvoeren, zoals isolatie, warmtepompen of zonnepanelen.
Duurzaamheidslening Verenigingen van Eigenaren
De Duurzaamheidslening wordt aangeboden via het Nationale Warmtefonds en is bedoeld voor VvE’s die investeren in energiebesparende maatregelen. De voorwaarden variëren afhankelijk van de grootte van de VvE:
- VvE’s met maximaal 7 appartementen kunnen voor ieder appartement maximaal € 25.000 lenen met NHG-borg, of € 50.000 zonder NHG.
- VvE’s vanaf 8 appartementen kunnen voor ieder appartement maximaal € 50.000 lenen.
De leningen hebben een looptijd van 10, 15 of 20 jaar, met een marktconforme rente die vast blijft gedurende de looptijd. De aflossing is annuïtair, wat betekent dat het maandbedrag tijdens de looptijd gelijk blijft. Daarnaast is het bouwdepot verplicht, een fonds dat gedurende 24 maanden dient als garantie voor de uitvoering van het project. Het bouwdepot ontvangt geen rente, maar het is essentieel voor het vertrouwen van de financier.
Voor kleine VvE’s is er ook een lening met NHG-borg beschikbaar:
- Minimaal te lenen bedrag: € 2.500,00
- Maximaal te lenen bedrag: € 25.000,00
- Looptijd: tot € 7.500,00 maximaal 10 jaar; vanaf € 7.500,00 tot € 25.000,00 maximaal 15 jaar
- Rente: 1,7%
- Renteperiode: Vast
- Maandelijks aflossen: Ja, met een gelijk bedrag gedurende de hele periode
- Afsluitkosten: 1%, met een minimum van € 1.500,00
- Borgtochtprovisie: 0,6%
- Overige kosten: Financieel advies, taxatie, notaris
- Minimaal 1 maatregel: Er moet minimaal 1 maatregel uit de NHG-maatregelenlijst worden uitgevoerd.
Energiebespaarlening
Een andere optie voor VvE’s is de Energiebespaarlening, die beschikbaar is voor VvE’s met minstens 2 appartementsrechten. Deze lening is bedoeld om maatregelen te financieren die leiden tot energiebesparing, zoals het vervangen van glas, het isoleren van vloeren en daken, of het aanbrengen van zonnepanelen.
De voorwaarden van deze lening zijn vergelijkbaar met die van de duurzaamheidslening, waarbij het focuspunt ligt op het verlagen van energiegebruik en het uitvoeren van duurzame maatregelen. Deze lening is ideaal voor VvE’s die op zoek zijn naar een financieringsoptie met gunstige voorwaarden voor groene investeringen.
Aanvullende financieringsmogelijkheden
Niet alle VvE’s zijn in staat om direct een lening af te sluiten of subsidies aan te vragen. In dergelijke gevallen zijn er alternatieve financieringsmogelijkheden beschikbaar:
- Via het spaargeld van de VvE: Als er voldoende middelen in de VvE gespaard zijn, kan het geld worden gebruikt voor de aanschaf van energiebesparende maatregelen. Dit is een duurzame en verantwoorde manier om te investeren zonder extra schulden aan te gaan.
- Via het MJOP (meerjarenonderhoudsplan): Dit is een strategische aanpak waarbij de VvE planmatig naar de investering toewerkt. Leden van de VvE sparen maandelijks richting het geplande onderhoud, zodat er bij uitvoering voldoende middelen beschikbaar zijn. Er kan extra gespaard worden om energiebesparende maatregelen gecombineerd uit te kunnen voeren.
- Subsidie voor het opstellen van een ‘duurzaam’ MJOP: VvE’s kunnen subsidies aanvragen voor het opstellen van een MJOP dat gericht is op energiebesparing en duurzaamheidsmaatregelen.
Daarnaast is het mogelijk om geld te lenen bij een zuster-VvE, maar dit vereist dat de statuten van beide VvE’s toestaan dat geld wordt uitgeleend. Het is belangrijk om in dat geval zowel de statuten van de lenende als de lenende VvE te controleren.
Rol van subsidies en financiële strategieën
Naast leningen zijn subsidies ook een belangrijke financieringsbron voor VvE’s die investeren in duurzaamheid. Deze subsidies zijn vaak beschikbaar voor advies, procesbegeleiding binnen de VvE, en het uitvoeren van energiebesparende maatregelen. Het combineren van subsidies met leningen kan leiden tot een vermindering van de financiële druk op de VvE en haar leden.
Een goed voorbeeld van een financiële strategie is het gebruik van een combinatie van het MJOP en subsidies. Met het MJOP wordt er jaarlijks gespaard op basis van verwachte kosten, waardoor de VvE zich financieel goed kan voorbereiden op grote investeringen. Subsidies kunnen vervolgens het verschil in de kosten compenseren, waardoor de totale financiële verplichting voor de VvE kleiner wordt.
De praktische uitvoering van een lening
Het aangaan van een lening vereist een zorgvuldige voorbereiding. Voor een VvE is het belangrijk om niet alleen de juridische en financiële aspecten in kaart te brengen, maar ook de praktische organisatie van het project. Dit betreft onder andere:
- Omslagstructuur: Het opstellen van een duidelijke omslagstructuur is essentieel voor het beheren van de lening. Deze structuur moet beschrijven hoe de verdeling van de schuld werkt en hoe de aflossing geregeld wordt.
- Reservefonds: Het is verstandig om een reservefonds op te bouwen voor onverwachte kosten die bij het project kunnen optreden.
- Procesbegeleiding: Het is raadzaam om bij het lenen professionele hulp in te huren, zoals financieel adviseurs of projectontwikkelaars, die ervaring hebben met VvE-projecten.
Het bouwdepot is een verplicht onderdeel bij het aangaan van een lening voor duurzaamheidsprojecten. Dit fonds dient als garantie voor de financier dat het project daadwerkelijk zal worden uitgevoerd. Het bouwdepot dient gedurende 24 maanden beschikbaar te zijn en wordt meestal ingezet als de financier extra garantie wil hebben.
Conclusie
Het lenen door een VvE is een wettelijk toegestaan mogelijkheid, mits de splitsingsakte dit niet uitsluit. Het aangaan van een lening is een serieuze financiële verplichting die zorgvuldig moet worden overwogen. Voor verduurzaming en energiebesparing bestaan er specifieke leningen met gunstige voorwaarden, zoals de Duurzaamheidslening en de Energiebespaarlening. Deze leningen zijn bedoeld om VvE’s te ondersteunen bij hun duurzaamheidsambitie en kunnen een waardevolle aanvulling zijn op het MJOP en andere spaarstrategieën.
Het is belangrijk om zowel juridische als praktische overwegingen in kaart te brengen voordat er een beslissing wordt genomen. Banken zijn vaak terughoudend, maar er zijn alternatieven beschikbaar, zoals financiering via het Nationale Warmtefonds of via subsidies. Door een duidelijke omslagstructuur, een goed MJOP en een zorgvuldige afweging van kosten en voordelen, kan een VvE een lening verantwoord afsluiten en het benodigde geld beschikbaar stellen voor groot onderhoud of verduurzaming.
Voor VvE’s die nog niet in staat zijn om direct een lening te overwegen, zijn er alternatieve financieringsmogelijkheden, zoals het gebruik van spaargeld of subsidies. Het is verstandig om deze opties te verkennen en eventueel te combineren met leningen of MJOP-strategieën. Met een goed opgezet financieringsplan en professionele ondersteuning kan een VvE haar doelen op een verantwoorde en duurzame manier bereiken.