Een Vereniging van Eigenaren (VvE) speelt een centrale rol in de onderhouds- en beheeractiviteiten van een appartementscomplex. Buiten de dagelijkse administratieve zaken, heeft het VvE-vermogen ook een fiscale betekenis voor de leden. Dit artikel biedt een gedetailleerde, feitelijke uitleg over hoe het aandeel van VvE-leden in het vermogen van de vereniging wordt belast, welke berekeningsmethoden worden gebruikt en hoe dit zich vertaalt in de belastingaangifte.
De focus ligt op de aandelenverhoudingen, de heffingsvrijen, het fictieve rendement en de praktische voorbeelden van belastingberekeningen. De informatie is gebaseerd op de meest recente gegevens beschikbaar in de bronnen en helpt VvE-leden bij het inzichtelijk maken van hun fiscale aansprekelijkheid.
Inleiding: Fiscale betekenis van het aandeel in een VvE
Het aandeel van een VvE-lid in het vermogen van de vereniging wordt beschouwd als een vermogenbezit dat opgenomen moet worden in de belastingaangifte. Dit geldt omdat het VvE-vermogen deel uitmaakt van het totale vermogen van een persoon of koppel, en daarmee onder de vermogensbelasting in Box 3 valt.
Voor de belastingaangifte 2025 is het heffingsvrije vermogen voor een persoon €57.684 en voor een koppel €115.368. Dit betekent dat een VvE-lid pas belasting moet betalen over zijn aandeel in het VvE-vermogen, als het totale vermogen boven deze heffingsvrije grens komt. De belasting is 36% van het overige bedrag boven de heffingsvrije grens.
In dit artikel zullen we de berekening verder uitleggen, met concrete voorbeelden en uitleg over de rol van het fictieve rendement in de belastingberekening.
Het aandeel in het VvE-vermogen
Het aandeel van een VvE-lid in het vermogen van de vereniging wordt meestal bepaald op basis van het aandeel dat elk lid heeft in het totale vermogen van de VvE. Dit is vaak gelijk verdeeld onder alle leden. Bijvoorbeeld: Als een VvE een reservefonds heeft van €300.000 en er zijn 20 leden, dan is het aandeel van elk lid €15.000.
Dit aandeel moet opgenomen worden in Box 3 van de belastingaangifte. Het is belangrijk om te begrijpen dat het aandeel in het VvE-vermogen niet automatisch belastbaar is. De belastingdienst heft pas belasting over dit aandeel als het totale vermogen van de persoon of koppel boven de heffingsvrije grens komt.
Heffingsvrij vermogen en belastingberekening
Het heffingsvrij vermogen is een belangrijk begrip bij de belastingaangifte. Voor 2025 is het heffingsvrije vermogen voor een persoon €57.684, en voor een koppel €115.368. Dit betekent dat een VvE-lid pas belasting moet betalen over het aandeel in het VvE-vermogen als de totale waarde van zijn vermogen boven deze grens komt.
Voorbeeld 1: Aandeel van €15.000 in VvE-vermogen
Stel dat een VvE-lid een aandeel heeft van €15.000 in het VvE-vermogen en verder geen vermogen bezit. In dit geval valt het aandeel volledig onder het heffingsvrije vermogen en hoeft hij of zij geen belasting te betalen over dit bedrag. In dit geval is het aandeel in het VvE-vermogen dus volledig belastingvrij.
Voorbeeld 2: Aandeel van €20.000 in VvE-vermogen
Een VvE-lid heeft een aandeel van €20.000 in het VvE-vermogen en heeft een fiscale partner. Samen hebben ze €100.000 spaargeld. Het heffingsvrije vermogen voor een koppel is €114.000. Het totale vermogen is in dit geval €120.000, wat €6.000 boven het heffingsvrije bedrag uitkomt. De belasting is 36% van €62,20, wat neerkomt op €19. Dit betekent dat de belasting die moet worden betaald over het aandeel in het VvE-vermogen in dit geval verwaarloosbaar is.
Voorbeeld 3: Aandeel van €30.000 in VvE-vermogen
In een iets ingewikkelder situatie heeft een VvE-lid een aandeel van €30.000 in het VvE-vermogen, heeft een fiscale partner en samen €100.000 spaargeld en een aandelenportefeuille van €100.000. Het heffingsvrije vermogen is €114.000. Het totale vermogen is €230.000, wat €116.000 boven het heffingsvrije bedrag uitkomt. De belasting die moet worden betaald is 36% van €4.050,42, wat €1.296 is. Gerekend over het totale vermogen van €230.000 is dit ongeveer 0,563%. Hoewel dit bedrag hoger is dan in het vorige voorbeeld, blijft het toch relatief laag.
Het fictieve rendement in de belastingberekening
Sinds 2023 wordt het aandeel in het VvE-vermogen verwerkt in de categorie banktegoeden, wat betekent dat het onder een lager forfaitair rendement valt dan onder overige bezittingen. Dit heeft tot gevolg dat de belasting die over het aandeel moet worden betaald, in veel gevallen lager uitvalt.
Voor de berekening van de vermogensbelasting in Box 3 wordt het fictieve rendement van het vermogen gebruikt. Dit fictieve rendement wordt niet bepaald door het daadwerkelijke rendement van de beleggingen, maar door een vastgesteld percentage dat voor elk categorie vermogen is vastgelegd. Voor 2025 zijn deze percentages als volgt:
| Categorie vermogen | Fictief rendement 2025 |
|---|---|
| Spaargeld | 1,44% |
| Overige bezittingen | 5,88% |
| Schulden | 2,62% |
Het fictieve rendement wordt vermenigvuldigd met het vermogen in elke categorie. De uitkomst van de eerste twee categorieën (spaargeld en overige bezittingen) wordt bij elkaar opgeteld en vervolgens wordt het fictieve rendement van de schulden eraf afgetrokken. Deze berekening levert het fictieve rendement op, over welke belasting moet worden betaald.
Belastingtarief en belastbaar vermogen
Het belastingtarief in Box 3 bedraagt in 2025 36%. Dit tarief geldt voor het vermogen dat boven de heffingsvrije grens komt. Het belastbaar vermogen wordt berekend door het totale vermogen (waarde van bezittingen minus schulden) te verminderen met de heffingsvrije grens.
Voorbeeld: Een VvE-lid heeft een aandeel van €20.000 in het VvE-vermogen en €80.000 spaargeld. Het heffingsvrije vermogen is €57.684. Het totale vermogen is €100.000, wat €42.316 boven de heffingsvrije grens uitkomt. De belasting is 36% van €42.316, wat €15.233,76 is.
Het belang van een correcte belastingaangifte
Het is van groot belang dat VvE-leden jaarlijks hun aandeel in het VvE-vermogen correct opnemen in hun belastingaangifte. Dit geldt zowel voor Box 3 (vermogensbelasting) als voor eventueel rendement dat over het aandeel is behaald. Niet opnemen van het aandeel kan leiden tot fiscale correcties en mogelijke boetes.
Daarnaast is het belangrijk om rekening te houden met eventuele rentevoordelen die mogelijk zijn te claimen. De Vereniging Eigen Huis benadrukt de noodzaak dat banken en andere geldverstrekkers elk jaar een overzicht geven van de betaalde rente per appartement. Dit zou ervoor zorgen dat VvE-leden hun eigen aandeel kunnen opgeven en het belastingvoordeel kunnen claimen.
Praktische stappen voor VvE-leden
Om de belastingaangifte correct te doen, is het verstandig om de volgende stappen te volgen:
- Vraag een overzicht aan van je aandeel in het VvE-vermogen. Dit kan vaak via de VvE-beheerder of het bestuur van de VvE worden verkregen.
- Bereken je totale vermogen in Box 3. Dit omvat je spaargeld, overige bezittingen, en je aandeel in het VvE-vermogen.
- Trek eventuele schulden af en bereken het netto vermogen.
- Pas de heffingsvrije grens toe en bereken het belastbaar vermogen.
- Bereken de belasting over het belastbare vermogen aan de hand van het fictieve rendement en het tarief van 36%.
- Vul de belastingaangifte in en indien nodig, overweeg het inzichtelijk maken van het rendement over het aandeel in het VvE-vermogen.
Belastingvoordeel en eventuele terugbetaling
In sommige gevallen kunnen VvE-leden misgelopen belastingvoordelen alsnog claimen. De Vereniging Eigen Huis roept bijvoorbeeld op om coulance te geven voor VvE-leden die hun misgelopen voordeel met terugwerkende kracht kunnen claimen.
Dit is vooral van toepassing op gevallen waarin het aandeel in het VvE-vermogen niet correct is opgenomen in de belastingaangifte of waarbij het fictieve rendement verkeerd is berekend. Het is daarom verstandig om in zulke gevallen contact op te nemen met een belastingadviseur of VvE-beheerder.
Toekomstige veranderingen in de belastingregelgeving
Hoewel de huidige regelgeving op een forfaitair rendement is gebaseerd, werkt de wetgever aan een stelsel waarin belasting wordt geheven op basis van het werkelijke rendement van vermogen. Deze wijziging is verwacht in 2027.
Momenteel blijft het tarief voor de vermogensbelasting in Box 3 op 36%. Het heffingsvrije vermogen is iets verhoogd naar €57.684 per persoon en €115.368 voor partners. De wetgever blijft actief bezig met het moderniseren van de belastingregelgeving in Box 3, met het oog op een eerlijker verdeling van de belastingdruk.
De rol van VvE-beheerders en belastingadviseurs
Aangezien het beheer van het VvE-vermogen complex kan zijn en de belastingaangifte vereist dat het aandeel van elk lid wordt opgenomen, is het verstandig om gebruik te maken van de expertise van VvE-beheerders en belastingadviseurs.
VvE-beheerders kunnen een overzicht maken van het aandeel van elk lid in het VvE-vermogen en dit jaarlijks aanpassen. Belastingadviseurs kunnen helpen bij het inzichtelijk maken van de belastingaangifte en eventueel het claimen van belastingvoordelen.
Conclusie
Het aandeel van een VvE-lid in het vermogen van de vereniging moet opgenomen worden in Box 3 van de belastingaangifte. Het is belangrijk om te begrijpen dat het aandeel in het VvE-vermogen niet automatisch belastbaar is. Pas als het totale vermogen van de persoon of koppel boven de heffingsvrije grens komt, moet belasting worden betaald.
Voor 2025 is het heffingsvrije vermogen €57.684 per persoon en €115.368 voor partners. Het belastingtarief is 36% van het bedrag boven deze heffingsvrije grens. Het aandeel in het VvE-vermogen valt sinds 2023 onder de categorie banktegoeden, wat betekent dat het onder een lager forfaitair rendement valt dan onder overige bezittingen.
Het is aan te raden om jaarlijks een overzicht van het aandeel in het VvE-vermogen aan te vragen en dit correct op te nemen in de belastingaangifte. Daarnaast is het verstandig om gebruik te maken van de expertise van VvE-beheerders en belastingadviseurs om eventuele belastingvoordelen te claimen en de aangifte correct in te vullen.
De huidige regelgeving is gebaseerd op een forfaitair rendement, maar de wetgever werkt aan een stelsel waarin belasting wordt geheven op basis van het werkelijke rendement van vermogen. Deze wijziging is verwacht in 2027.