Het aantal woningen in Verenigingen van Eigenaren in Nederland

In de Nederlandse woningmarkt spelen Verenigingen van Eigenaren (VvE’s) een centrale rol in het beheer van meergezinswoningen. Deze juridische vorm zorgt voor het gezamenlijk onderhoud en reguleren van gemeenschappelijke delen van een pand, zoals trappenhuizen, luchtleden, en eventuele gemeenschappelijke tuinen of ovens. Het aantal VvE’s en woningen daarin is in de afgelopen jaren gestegen, vooral in regio’s met intensieve woningbouwactiviteiten. In dit artikel worden de statistieken en trends rondom het aantal woningen in VvE’s in Nederland in detail beschreven, met een focus op geografische verdeling, grootte van VvE’s, en de verhouding tussen huur- en koopwoningen.

Inleiding

Volgens gegevens van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) zijn er op 1 januari 2022 in Nederland ruim 135.000 VvE’s die minimaal één woning in beheer hebben. Deze VvE’s beheren in totaal bijna 1,6 miljoen woningen en niet-woningen, waarvan 92% woningen zijn. Dit betekent dat ongeveer 1,4 miljoen woningen in Nederland deel uitmaken van een VvE. Deze cijfers maken duidelijk dat VvE’s een essentieel onderdeel zijn van het woningbeheer, vooral in meergezinswoningen.

De VvE’s zijn niet gelijk verdeeld over het land. De meeste VvE’s zijn te vinden in de hoofdprovincies Zuid-Holland en Noord-Holland, die samen al meer dan 62% van alle woningen in VvE’s voor hun rekening nemen. Daarnaast is er een duidelijke trend dat de meeste VvE’s relatief klein zijn, met slechts 1 tot 3 woningen in beheer. Slechts een klein deel van de VvE’s beheert meer dan 50 woningen.

Geografische verdeling van woningen in VvE’s

De verdeling van woningen in VvE’s over de verschillende provincies is sterk gelinkt aan de concentratie van meergezinswoningen. De meeste woningen in VvE’s staan in Zuid-Holland en Noord-Holland, met respectievelijk 502.000 en 393.000 woningen. Deze twee provincies samen vormen dus meer dan 62% van het totaal aantal woningen in VvE’s. Dit is logisch gezien de relatief hoge dichtheid van meergezinswoningen in deze regio’s.

De volgende drie provincies met het grootste aantal woningen in VvE’s zijn Noord-Brabant (9%), Utrecht (8%) en Gelderland (7%). In de overige provincies, zoals Groningen, Friesland, Drenthe en Overijssel, staan de overige 14% van alle woningen in VvE’s. De kleinere provincies zoals Flevoland en Zeeland hebben een lagere concentratie, maar er is ook sprake van een gestage toename in het aantal VvE’s in deze regio’s.

De toename van het aantal VvE’s in Nederland is vooral te zien in Flevoland (23% meer) en Zeeland (15% meer) sinds 2015. Deze groei is onder andere te verklaren door de bouw van nieuwe woningprojecten, waarvoor een VvE vaak verplicht is. Ook de verkoop van huurwoningen in een pand aan verschillende eigenaren leidt tot de oprichting van nieuwe VvE’s.

Grootte van VvE’s en het aantal woningen

De grootte van VvE’s varieert sterk, met een duidelijke voorkeur voor kleinere VvE’s. Meer dan de helft (49,4%) van alle VvE’s beheren slechts 1 tot 3 woningen. Dit betekent dat deze VvE’s vaak bestaan uit boven- en benedenwoningen, of een woning met bijbehorende gemeenschappelijke delen.

VvE’s met 4 tot 6 woningen vormen 19,8% van het totaal, en VvE’s met 7 tot 20 woningen vormen 16,1%. VvE’s met 21 tot 50 woningen zijn iets minder veelvoorkomend, met 10% van de VvE’s. Slechts een kleine minderheid van VvE’s beheert 51 of meer woningen: 4,7% van het totaal aantal VvE’s valt in deze categorie. Deze grotere VvE’s zijn vaak te vinden in stadsdeelwoningen of complexen met meerdere verdiepingen.

Deze verdeling heeft invloed op de complexiteit van het beheer. Kleinere VvE’s zijn meestal eenvoudiger om te beheren, aangezien er minder eigenaren zijn en de besluitvorming sneller kan verlopen. In grotere VvE’s is het beheer vaak ingewikkelder, omdat er meer eigenaren zijn, wat leidt tot langere besluitvormingsprocessen en een grotere administratieve last.

Huur- en koopwoningen in VvE’s

Van de 1,4 miljoen woningen in VvE’s is meer dan de helft een huurwoning. Bijna 70% van de woningen in een VvE valt onder een gemengde VvE, waarin zowel huur- als koopwoningen voorkomen. Slechts 10% van de woningen in VvE’s is exclusief koopwoningen, terwijl ruim 20% alleen huurwoningen beheren.

Deze verdeling heeft gevolgen voor het beheer en de besluitvorming binnen de VvE. In gemengde VvE’s kan het beheer complexer zijn, omdat de belangen van huurders en eigenaren vaak verschillen. Huurders zijn bijvoorbeeld minder betrokken bij beslissingen over onderhoud en verbeteringen, omdat de verantwoordelijkheid voor deze kosten meestal bij de verhuurder ligt. In tegenstelling hiermee is de verantwoordelijkheid voor onderhouds- en verbeterkosten binnen een VvE met alleen koopwoningen duidelijk geregeld via de VvE zelf.

De verhouding tussen huur- en koopwoningen binnen een VvE kan ook bepalen hoe de besluitvorming verloopt. In VvE’s met veel huurwoningen is er vaak een hogere drempel voor het nemen van besluiten, aangezien huurders minder stemrecht hebben dan eigenaren. Dit kan leiden tot vertragingen in het onderhoud en de verbetering van gemeenschappelijke delen.

Bouwjaar en leeftijd van woningen in VvE’s

Een interessante trend die uit de statistieken naar voren komt, is de oververtegenwoordiging van oudere en recente woningen in VvE’s. Zo blijkt dat 21% van de woningen in een VvE uit voor 1945 dateren, terwijl dit landelijk slechts 18% is. Vooroorlogse woningen zijn voornamelijk boven- en benedenwoningen en vallen dus vaak onder een VvE.

Daarnaast zijn er ook relatief veel recente woningen in VvE’s. Deze woningen zijn vaak onderdeel van nieuwe woningprojecten die zijn ontstaan in de afgelopen jaren. Deze projecten zijn vaak ontworpen als meergezinswoningen en vereisen dus automatisch een VvE voor het beheer van gemeenschappelijke delen.

De leeftijd van woningen in VvE’s heeft invloed op het beheer en de kosten. Oudere woningen vereisen vaak meer onderhoud, terwijl recente woningen meestal beter zijn uitgerust en minder onderhoud nodig hebben. In grotere VvE’s met een mix van oude en nieuwe woningen kan dit leiden tot verschillende prioriteiten en kostenstructuren.

Trends in het aantal VvE’s

De afgelopen jaren is er een gestage toename in het aantal VvE’s in Nederland. Deze groei is vooral duidelijk in regio’s met intensieve woningbouwactiviteiten. De toename van het aantal VvE’s sinds 2015 is onder andere te verklaren door de bouw van nieuwe woningprojecten, waarvoor een VvE vaak verplicht is. Ook de verkoop van huurwoningen in een pand aan verschillende eigenaren leidt tot de oprichting van nieuwe VvE’s.

In steden zoals Amsterdam is de rol van de VvE nog sterker dan in het landelijke gemiddelde. In Amsterdam is 54% van alle woningen onderdeel van een VvE, terwijl het landelijke gemiddelde 18% is. Dit is een duidelijke indicatie van de concentratie van meergezinswoningen in stedelijke gebieden.

De toename van het aantal VvE’s heeft ook gevolgen voor de administratie en het beheer. Kleinere VvE’s zijn vaak eenvoudiger te beheren, terwijl grotere VvE’s vaak professionele beheerders in dienst nemen. In dit verband is het belangrijk om een duidelijke splitsingsakte op te stellen bij de oprichting van een VvE, die bepaalt hoe verantwoordelijkheden en aandelen verdeeld worden.

Conclusie

De rol van Verenigingen van Eigenaren (VvE’s) in de Nederlandse woningmarkt is essentieel. Op 1 januari 2022 beheren ruim 135.000 VvE’s in Nederland bijna 1,6 miljoen woningen en niet-woningen, waarvan 1,4 miljoen woningen zijn. Deze VvE’s zijn vooral actief in de hoofdprovincies Zuid-Holland en Noord-Holland, en bestaan vaak uit gemengde VvE’s waarin zowel koop- als huurwoningen voorkomen.

De meeste VvE’s beheren een klein aantal woningen, met 49,4% van de VvE’s die slechts 1 tot 3 adressen in beheer hebben. De verhouding tussen huur- en koopwoningen binnen VvE’s is belangrijk voor het beheer en de besluitvorming. In gemengde VvE’s kan het beheer complexer zijn, aangezien de belangen van huurders en eigenaren verschillen.

De leeftijd van woningen in VvE’s is ook een bepalende factor. Oudere woningen zijn oververtegenwoordigd in VvE’s, wat te maken heeft met de typologie van boven- en benedenwoningen. De toename van het aantal VvE’s sinds 2015 is te verklaren door nieuwe woningprojecten en de verkoop van huurwoningen aan verschillende eigenaren.

Het begrip van de rol van de VvE is van groot belang voor eigenaren, huurders en investeerders in de woningmarkt. Door het feit dat de VvE verantwoordelijk is voor de gemeenschappelijke delen van een meergezinswoning, beïnvloedt deze vereniging direct de leefbaarheid, de kosten en de waarde van de woningen in een complex.