Inleiding
Sinds 1 januari 2018 is het wettelijk verplicht dat elke Vereniging van Eigenaars (VvE) in Nederland een reservefonds opbouwt voor groot onderhoud. Deze reserve dient om onverwachte kosten voor renovatie of verduurzaming van de gemeenschappelijke delen van het appartementscomplex te dekken. De VvE moet jaarlijks geld opzij zetten of een goed onderhoudsplan opstellen, zodat de benodigde middelen beschikbaar zijn wanneer ze nodig zijn. Toch blijkt uit recent onderzoek dat een aanzienlijk deel van de VvE’s in het land niet aan deze wettelijke verplichting voldoet.
Het kopen van een appartement zonder VvE of met een slapende VvE brengt verschillende risico’s met zich mee. Deze omvatten financiële onzekerheid, verhoogde hypotheeklasten, vermindering van verkoopwaarde en juridische problemen. Voor kopers en investeerders is het daarom essentieel om deze aspecten goed in kaart te brengen voorafgaand aan een aankoop.
In dit artikel bespreken we de rol van de VvE in het appartementseigenaarschap, de verplichtingen die sinds 2018 gelden, de gevolgen van het ontbreken van een reservefonds, en hoe hypotheekverstrekkers hiermee omgaan. Daarnaast geven we praktische tips voor kopers en investeerders om zich te beschermen tegen mogelijke risico's.
De rol van de VvE in appartementseigenaarschap
Wat is een VvE?
Een VvE is een vereniging die bestaat uit de eigenaren van appartementen in hetzelfde complex. De VvE is verantwoordelijk voor het beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke delen van het woningcomplex, zoals de trapgevels, liften, gemeenschappelijke zolderen of terrassen. Deze vereniging stelt een onderhoudsplan op, beheert het reservefonds en zorgt ervoor dat eventuele renovaties op tijd worden uitgevoerd.
Wettelijke verplichtingen vanaf 2018
Sinds 2018 moet elke VvE in Nederland een reservefonds opbouwen of een goed onderhoudsplan opstellen. Dit geldt als maatregel om te zorgen voor financiële stabiliteit en om onverwachte kosten voor groot onderhoud te kunnen dekken. De wettelijke eisen zijn vastgelegd in het Woningwetboek en moeten jaarlijks worden bijgewerkt.
Een VvE kan kiezen om:
- Jaarlijks geld opzij te zetten (minimaal 0,5% van de herbouwwaarde van het complex), of
- Een onderhoudsplan op te stellen dat uitgebreid is en de kosten voor de komende tien jaar voorziet.
Het gevolg van het ontbreken van een reservefonds
Wanneer een VvE geen reservefonds heeft, kan dit leiden tot verschillende problemen. Zoals uit het onderzoek van VvE Belang en Independer blijkt, ontbreekt het reservefonds in ongeveer 14% tot 28% van de appartementen in regio’s zoals Noord-Holland, Zeeland en Overijssel. Dit heeft directe gevolgen voor kopers en eigenaars, zowel qua financiële verantwoordelijkheid als qua toegankelijkheid tot hypotheekfinanciering.
Hypotheekverstrekkers en VvE’s zonder reservefonds
Veranderende aandachtspunten bij hypotheekverstrekkers
In de afgelopen jaren zijn hypotheekverstrekkers steeds kritischer geworden in hun benadering van VvE’s. Hypotheekadviseurs zoals Jamie Hilgersom en experts van VvE Belang benadrukken dat het niet alleen gaat om de waarde van het appartement, maar ook om de financiële gezondheid van de VvE.
Voor kopers van appartementen in VvE’s zonder reservefonds zijn er meerdere risico’s:
- Minder financiering: Hypotheekverstrekkers kunnen kiezen om minder financiering te verstrekken aan kopers van appartementen in VvE’s zonder reservefonds. Volgens Kees Oomen van VvE Belang is het niet gebruikelijk dat kopers helemaal geen hypotheek krijgen, maar de financiering kan wel lager uitvallen dan de koper had willen aanvragen.
- Hogere maandelijkse lasten: Zodra er een groot onderhoudsproject nodig is, kan de VvE de maandelijkse bijdrage verhogen of extra bijdragen eisen. Dit heeft directe gevolgen voor de maandelijkse hypotheeklasten.
- Minder verkoopwaarde: Een appartement in een VvE zonder reservefonds heeft een lagere verkoopwaarde, omdat het risico op hoge onderhoudskosten groter is.
- Ongewenste financiële druk: De combinatie van hoge maandelijkse VvE-kosten en eventuele extra bijdragen kan leiden tot financiële druk, vooral voor eigenaren die hun appartement via hypotheken hebben gekocht.
In regio’s zoals Overijssel, waar de VvE-kosten gemiddeld €149 per maand zijn voor een appartement van 70 vierkante meter, kan het ontbreken van een reservefonds leiden tot een verder stijgende kostenstructuur.
Hypotheekadviseurs en hun rol
Hypotheekadviseurs spelen een belangrijke rol bij de evaluatie van VvE’s. Volgens Jamie Hilgersom, hypotheekadviseur, zijn de aandachtspunten van hypotheekaanbieders in de afgelopen tijd veranderd. Ze kijken steeds vaker naar de hoogte van het reservefonds en of er sprake is van een goed functionerend onderhoudsplan.
Taxateurs spelen hierbij ook een sleutelrol. Sinds 1 april zijn nieuwe regels van kracht die taxateurs verplicht om zich uit te laten over de VvE in het taxatierapport. In het taxatierapport staan nu vragen die specifiek over het reservefonds en het onderhoudsplan gaan. Als deze elementen ontbreken, wordt dat in het taxatierapport vermeld, evenals de gevolgen voor de waarde van het appartement.
Risico’s voor kopers
Voor kopers van appartementen in VvE’s zonder reservefonds zijn er meerdere risico’s:
- Minder keuze op de markt: Kopers die voorzichtig zijn met hun financiële situatie, kunnen kiezen om appartementen in VvE’s met een goed functionerend reservefonds te kopen. Dit heeft tot gevolg dat het aanbod voor kopers in VvE’s zonder reservefonds beperkt is.
- Minder financiering: Hypotheekverstrekkers kunnen kiezen om minder financiering te verstrekken aan kopers van appartementen in VvE’s zonder reservefonds. Volgens Kees Oomen van VvE Belang is het niet gebruikelijk dat kopers helemaal geen hypotheek krijgen, maar de financiering kan wel lager uitvallen dan de koper had willen aanvragen.
- Hogere maandelijkse lasten: Zodra er een groot onderhoudsproject nodig is, kan de VvE de maandelijkse bijdrage verhogen of extra bijdragen eisen. Dit heeft directe gevolgen voor de maandelijkse hypotheeklasten.
Juridische en praktische risico’s
Het kopen van een appartement zonder VvE of met een slapende VvE brengt verschillende risico’s met zich mee:
- Onverwachte kosten bij groot onderhoud: Zonder reservefonds kunnen eigenaren plotseling voor hoge kosten komen te staan bij noodzakelijke renovaties. Dit kan leiden tot financiële druk en moeilijkheden met de hypotheek.
- Negatief effect op de marktwaarde: Een slecht onderhouden complex met een slapende of afwezige VvE kan de marktwaarde van appartementen negatief beïnvloeden. Mogelijke kopers zullen de risico’s in overweging nemen, wat het verkoopproces bemoeilijkt.
- Verwaarloosde gemeenschappelijke delen: Zonder gezamenlijke verantwoordelijkheid kan het complex snel in verval raken, wat niet alleen de leefbaarheid vermindert, maar ook leidt tot juridische geschillen tussen eigenaren.
- Juridische onzekerheid: Bij een afwezige VvE is er geen duidelijk kader voor het beheer van de gemeenschappelijke delen. Dit kan leiden tot conflicten tussen eigenaren of tot juridische aansprakelijkheid bij schade.
Mogelijke oplossingen
Er zijn verschillende manieren om de risico’s van een slapende of afwezige VvE te vermijden of te beheersen:
Oprichten van een VvE
In gevallen waarin er geen VvE bestaat, kunnen eigenaren overwegen om een nieuwe VvE op te richten. Dit is wettelijk mogelijk en wordt vaak aanbevolen bij het kopen van appartementen in complexen zonder VvE. Het oprichten van een VvE vereist overleg tussen de eigenaren, het opstellen van statuten en het benoemen van een bestuur. De VvE dient vervolgens het vereiste reservefonds op te zetten of een onderhoudsplan te formuleren.
Activatie van een slapende VvE
Een slapende VvE is een vereniging die formeel bestaat, maar niet actief is. Dit betekent dat er geen reservefonds wordt opgebouwd en er geen onderhoudsplan is. In dergelijke gevallen kunnen eigenaren de kantonrechter verzoeken om de VvE te activeren. Dit is een juridische mogelijkheid die wordt genoemd in bron 7.
Bouwkundige inspectie vóór aankoop
Voor potentiële kopers is het verstandig om een bouwkundige inspectie uit te voeren vóór aankoop. Dit helpt om eventuele tekortkomingen in het complex te ontdekken en om de noodzakelijke onderhoudsmaatregelen in kaart te brengen. Een dergelijke inspectie kan worden uitgevoerd door een erkend bouwkundig expert en levert een rapport op dat de toestand van de gemeenschappelijke delen beschrijft. Dit rapport kan nuttig zijn bij het besluit om te investeren in een onderhoudsplan of reservefonds.
Hypotheek afsluiten zonder VvE
Hoewel het verstandiger is om een appartement te kopen met een actieve VvE, is het mogelijk om een hypotheek af te sluiten op een appartement zonder actieve VvE. Dit is mogelijk via bepaalde hypotheekaanbieders, zoals Lexwonen.nl. Echter, dit brengt extra risico’s met zich mee en moet met zorg overwogen worden. Hypotheekverstrekkers zullen in dergelijke gevallen extra aandacht besteden aan de financiële verantwoordelijkheid van de koper en de staat van het appartementencomplex.
Conclusie
Het kopen van een appartement zonder VvE of met een slapende VvE is een risicovolle beslissing die zowel juridische, financiële en praktische gevolgen kan hebben. De VvE speelt een cruciale rol in het beheer van de gemeenschappelijke delen van een woningcomplex, en het ontbreken van deze vereniging kan leiden tot onverwachte kosten, verwaarloosde delen en juridische problemen.
Kopers en investeerders moeten bij een aankoop van een appartement altijd onderzoeken of een VvE bestaat en of deze over een reservefonds en een goed functionerend onderhoudsplan beschikt. Een bouwkundige inspectie en een taxatie zijn essentieel om eventuele tekortkomingen op te sporen en de waarde van het appartement in te schatten.
Hoewel het mogelijk is om een hypotheek af te sluiten op een appartement zonder actieve VvE, is dit een risicovolle optie. Hypotheekverstrekkers zijn sinds 2018 steeds kritischer in hun benadering van dergelijke situaties. Het is daarom verstandig om voorafgaand aan een aankoop duidelijkheid te verkrijgen over de juridische en financiële kaders van het appartementencomplex.
De oprichting van een VvE of de activatie van een slapende VvE zijn mogelijke oplossingen om de risico’s te verminderen. Deze maatregelen vereisen overleg en inspanningen van de eigenaren, maar kunnen leiden tot een beter beheer van het complex en een verhoogde marktwaarde van de appartementen.