Hypotheken in VvE’s zonder reservefonds of onderhoudsplan: Risico’s, juridische kaders en praktische oplossingen

Inleiding

Het kopen van een appartement is een belangrijke stap in het leven, zowel vanuit het persoonlijke als financiële perspectief. Echter, voor huizenkopers in Nederland is de structuur en het functioneren van de Vereniging van Eigenaren (VvE) binnen een appartementscomplex een cruciale factor die zowel de hypotheken, de marktwaarde en de leefbaarheid van een woning beïnvloedt. Sinds 1 januari 2018 is het wettelijk verplicht dat elke VvE een onderhoudsplan heeft of jaarlijks een reservefonds opbouwt. Toch blijkt uit recente analyses dat een aanzienlijk deel van de VvE’s in het land niet aan deze verplichting voldoet. Voor kopers kan dit leiden tot onverwachte kosten, verlaagde waarden en moeilijkheden bij het afsluiten van een hypotheek.

In dit artikel wordt een overzicht gegeven van de juridische en praktische aspecten van het kopen van een appartement in een VvE zonder reservefonds of onderhoudsplan. We bespreken de gevolgen voor hypotheekverstrekkers, de juridische mogelijkheden om een slapende of afwezige VvE te activeren, en mogelijke oplossingen voor kopers die zich in zo’n situatie bevinden. Het artikel richt zich op (potentiële) kopers, investeerders en professionals in de woningbouwsector, met het doel om een helder en feitelijke kader te bieden voor beslissingen in het kader van appartementseigenaarschap.

De rol van de VvE in het appartementseigenaarschap

Een Vereniging van Eigenaren (VvE) is een wettelijke vereniging die verantwoordelijk is voor het beheer van de gemeenschappelijke delen van een appartementscomplex. Deze delen kunnen variëren van de lift en de trapgevel tot de gemeenschappelijke tuinen en gemeenschappelijke ruimtes. De VvE verzamelt maandelijkse of jaarlijkse bijdragen van de appartementsrechtenhouers om het onderhoud van deze delen te financieren.

Sinds 1 januari 2018 is het wettelijk verplicht dat elke VvE ofwel een onderhoudsplan heeft ofwel jaarlijks minstens 0,5% van de herbouwwaarde van het complex in een reservefonds stort. Dit reservefonds dient om onverwachte kosten voor groot onderhoud of verduurzaming te dekken.

Deze wettelijke verplichting is opgenomen in de Wet op het Appartementsrecht en is uitgebreid door de regels die sinds 1 april 2022 voor taxateurs gelden. Taxateurs moeten nu in hun rapport ingaan op de aanwezigheid van een onderhoudsplan of reservefonds en de gevolgen daarvan voor de waarde van het appartement. Deze verandering heeft gevolgen voor hypotheekverstrekkers, die steeds kritischer zijn geworden bij het afsluiten van een hypothecaire lening in complexen zonder goed functionerende VvE.

Hypotheken en VvE’s zonder reservefonds: Risico’s voor kopers

De afwezigheid of slechte functionering van een VvE heeft directe gevolgen voor het afsluiten van een hypotheek. Hoewel het niet automatisch betekent dat een koper geen hypothecaire financiering krijgt, kan het wél leiden tot een verlaagde lening of extra voorwaarden.

Een belangrijk risico is dat de financiering minder hoog uitvalt dan de koper had kunnen verwachten. Hypotheekverstrekkers rekenen bij het bepalen van de hypothecaire waarde niet alleen op de waarde van de woning zelf, maar ook op de financiële gezondheid van de VvE. Een VvE zonder reservefonds of onderhoudsplan wordt vaak als een risico gezien, omdat het voor eigenaren kan leiden tot onverwachte kosten bij grote renovaties. Dit kan het vermogen van de koper om de maandelijkse lasten te dragen negatief beïnvloeden.

Daarnaast kan een complex met een VvE zonder reservefonds ook een lagere marktwaarde hebben. Potentiële kopers zullen rekening houden met het risico van verhoogde onderhoudskosten, wat het verkoopproces bemoeilijkt. Voor investeerders kan dit betekenen dat de rendabiliteit van een appartement lager is dan verwacht, doordat de verkoopwaarde minder sterk is dan in complexen met actieve VvE’s.

Een praktische voorbeeldsituatie uit Overijssel laat zien hoe deze risico’s zich concreet kunnen afspelen. Daar is gemiddeld sprake van VvE-kosten van €149 per maand voor een appartement van 70 vierkante meter. In complexen zonder reservefonds kan het budget plotseling stijgen, bijvoorbeeld bij noodzakelijke onderhoudsmaatregelen zoals een nieuw dak of verduurzamingsmaatregelen. Dit leidt tot extra financiële druk, die voor kopers via hypotheekfinanciering extra zichtbaar is.

Juridische kaders voor het activeren van een slapende VvE

Het probleem van een slapende of afwezige VvE treft regelmatig huizenkopers die hun appartement willen kopen of verkopen. In dergelijke gevallen is er juridisch kader om een VvE te activeren, maar de uitvoering van deze maatregelen kan complex zijn, afhankelijk van de samenstelling van de eigenaars en het bestuursproces.

Een juridische mogelijkheid is het activeren van een slapende VvE via de kantonrechter. Dit is toegestaan onder de Wet op de Verenigingen (WVO), waarbij de kantonrechter kan worden aangestoken om een VvE wettelijk te activeren, bijvoorbeeld als de bestuurder van een VvE niet wil meewerken aan het opstellen van een onderhoudsplan of het opbouwen van een reservefonds. Dit is een mogelijke oplossing in gevallen waarin een appartement wil worden verkocht en de koper geen hypotheek kan krijgen vanwege het ontbreken van een VvE die voldoet aan de wettelijke eisen.

Een voorbeeld hiervan is uitgebreid beschreven in een geval waarin een eigenaar een appartementsrecht probeerde te verkopen, maar de koper geen hypotheek kon krijgen vanwege een slapende VvE. De bestuurder van de VvE weigerde mee te werken aan het opstellen van een onderhoudsplan of het openen van een bankrekening voor de VvE. In dit geval is de VvE niet actief geweest voor 10 jaar, en zijn er geen vergaderingen geweest of maandelijkse bijdragen gemaakt. De kantonrechter kan in zulke gevallen worden aangestoken om de VvE wettelijk te activeren en verplichtingen op te leggen aan de bestuurder.

Hoewel deze juridische optie beschikbaar is, kan het proces tijdrovend en kostbaar zijn. Het vereist vaak juridische hulp van een notaris of advocaat en kan leiden tot juridische geschillen tussen de eigenaren, vooral als er een bestuurder is die tegenwerkt. Voor kopers is het belangrijk om bij de aankoop van een appartement al onderzoek te doen naar de status van de VvE en eventueel juridische hulp in te schakelen bij onduidelijkheden of problemen.

Praktische oplossingen voor kopers in complexen zonder actieve VvE

Hoewel het kopen van een appartement in een complex zonder actieve VvE risico’s met zich meebrengt, zijn er ook praktische oplossingen beschikbaar om deze risico’s te vermijden of te beheersen.

Een mogelijke oplossing is het oprichten van een nieuwe VvE, bijvoorbeeld in gevallen waarin er helemaal geen VvE bestaat. Dit is wettelijk mogelijk en wordt vaak aanbevolen bij het kopen van appartementen in complexen zonder bestaande VvE. Het oprichten van een VvE vereist coördinatie tussen de eigenaars en kan worden ingeleid door een notaris of een professioneel VvE-bureau. Het is belangrijk dat alle eigenaars akkoord gaan met de voorwaarden van de VvE, inclusief het opstellen van een onderhoudsplan en het opbouwen van een reservefonds.

Een tweede optie is het uitvoeren van een bouwkundige inspectie vóór aankoop. Deze inspectie helpt om eventuele tekortkomingen in het complex te ontdekken en de noodzakelijke onderhoudsmaatregelen in kaart te brengen. Een bouwkundige inspectie kan ook helpen bij het inzichtelijk maken van mogelijke kosten die in de toekomst kunnen ontstaan, bijvoorbeeld bij verduurzamingsmaatregelen of renovaties. Voor kopers is dit een waardevolle tool om de risico’s te bepalen en eventueel verkoopvoorwaarden te stellen.

Een derde optie is het afsluiten van een hypotheek via een aanbieder die bereid is om een lening te verstrekken in complexen zonder VvE of met een slapende VvE. Hoewel dit een minder voorkeurlijke optie is, zijn er bepaalde hypotheekaanbieders die bereid zijn om een lening te verstrekken, zoals Lexwonen.nl. Echter, dit brengt extra risico’s met zich mee en vereist vaak een hoge eigen inbreng of een hogere rente. Voor kopers is het belangrijk om in zo’n geval extra voorzichtig te zijn en eventueel juridische of financiële hulp in te schakelen.

De rol van de taxateur en hypotheekverstrekkers in de beoordeling van VvE’s

Sinds 1 april 2022 zijn taxateurs verplicht om in hun taxatierapport ingang te geven op de aanwezigheid van een onderhoudsplan of reservefonds binnen de VvE. Dit is een belangrijke verandering, omdat het betekent dat de taxatie niet alleen gericht is op de waarde van het appartement zelf, maar ook op de financiële gezondheid van de VvE.

Taxateurs vragen bijvoorbeeld of er een reservefonds is opgebouwd en of er sprake is van een goed onderhoudsplan. Als dit niet het geval is, kan de waarde van het appartement worden verlaagd, omdat er een risico is op verhoogde onderhoudskosten in de toekomst. Deze verandering heeft gevolgen voor hypotheekverstrekkers, die nu met het taxatierapport werken bij het bepalen van de hypothecaire waarde van een woning.

Hypotheekverstrekkers zijn sinds 2018 steeds kritischer geworden in hun benadering van VvE’s. Ze kijken niet alleen naar de waarde van het appartement, maar ook naar de financiële gezondheid van de VvE. Een VvE zonder reservefonds wordt vaak als een risico gezien, omdat het voor eigenaren kan leiden tot onverwachte kosten bij noodzakelijke renovaties of verduurzamingsmaatregelen.

In sommige gevallen eisen hypotheekverstrekkers zelfs expliciet dat er een onderhoudsplan wordt opgesteld en dat er maandelijkse bijdragen worden betaald aan het reservefonds. Dit betekent dat kopers in complexen zonder actieve VvE extra aandacht moeten besteden aan de financiering en het onderhoud van het appartementscomplex, ook na de aankoop.

Conclusie

Het kopen van een appartement in een complex zonder actieve VvE of met een slapende VvE is een risicovolle beslissing die zowel juridische, financiële en praktische gevolgen kan hebben. De VvE speelt een cruciale rol in het beheer van de gemeenschappelijke delen van een woningcomplex, en het ontbreken van deze vereniging kan leiden tot onverwachte kosten, verwaarloosde delen en juridische problemen. Voor kopers kan dit zich concreet uitstralen in de vorm van verhoogde VvE-kosten, verlaagde marktwaarde of moeilijkheden bij het afsluiten van een hypotheek.

Toch zijn er ook juridische en praktische oplossingen beschikbaar om deze risico’s te vermijden of te beheersen. Het oprichten van een nieuwe VvE, het activeren van een slapende VvE via de kantonrechter, en het uitvoeren van een bouwkundige inspectie vóór aankoop zijn bewezen methoden om het risico te verminderen. Bovendien is het belangrijk om rekening te houden met de verplichtingen van taxateurs en hypotheekverstrekkers, die steeds kritischer zijn geworden in hun benadering van VvE’s zonder reservefonds of onderhoudsplan.

Voor kopers is het essentieel om bij de aankoop van een appartement al onderzoek te doen naar de status van de VvE en eventueel juridische of financiële hulp in te schakelen. Met een goed onderbouwde aanpak en een duidelijk begrip van de wettelijke verplichtingen is het mogelijk om een risicovrije aankoop te doen, ook in complexen met een slapende of afwezige VvE.