In de huidige woningmarkt spelen Verenigingen van Eigenaren (VvE’s) een steeds belangrijker rol. Sinds 2018 is het wettelijk verplicht dat VvE’s beschikken over een goed onderhoudsplan of een reservefonds. Deze maatregel dient om zowel de financiële gezondheid van VvE’s als de waarde van appartementen te waarborgen. Toch blijkt uit de praktijk dat niet alle VvE’s voldoen aan deze eisen. Voor kopers van appartementen kan dit tot serieuze problemen leiden, met name op financieel gebied. Hypotheekverstrekkers zijn sinds enkele jaren steeds kritischer geworden bij het verstrekken van financiering aan appartementen in VvE’s zonder reservefonds of onderhoudsplan. Dit artikel begeleidt de lezer door de juridische, financiële en praktische aspecten van hypotheekverstrekking zonder VvE, met een focus op de gevolgen voor kopers en mogelijke oplossingen.
Wat betekent een VvE zonder reservefonds of onderhoudsplan?
Een Vereniging van Eigenaren (VvE) is een vereniging die verantwoordelijk is voor het algemene onderhoud van een appartementengebouw. De VvE verzamelt bijdragen van de eigenaren en gebruikt die om het gemeenschappelijke eigendom – zoals de gevel, de lift, de daken en eventuele recreatiegebieden – in goede staat te houden. Een goed functionerend VvE is essentieel voor de waarde en de leefbaarheid van appartementen.
Sinds 1 januari 2021 is het wettelijk verplicht dat VvE’s beschikken over een goed functionerend onderhoudsplan of jaarlijks minstens 0,5% van de herbouwwaarde in een reservefonds storten. Deze maatregel is bedoeld om te zorgen voor financiële voorzichtigheid en het vermijden van onvoorziene kosten. Toch blijkt uit meerdere bronnen dat nog niet alle VvE’s aan deze eisen voldoen. Soms zijn VvE’s zelfs volledig inactief, zonder dat er vergaderingen worden gehouden of dat er sprake is van een reservefonds of onderhoudsplan.
Gevolgen voor kopers van appartementen
Wanneer een koper een appartement wil kopen in een VvE zonder reservefonds of onderhoudsplan, kan dit leiden tot verschillende risico’s. Deze risico’s zijn niet alleen van financiële aard, maar ook van juridisch en praktisch karakter.
1. Minder financiering van hypotheekverstrekkers
Een van de belangrijkste gevolgen is dat hypotheekverstrekkers minder financiering bereid zijn te verstrekken. Volgens Kees Oomen van VvE Belang is het niet gebruikelijk dat kopers helemaal geen hypotheek krijgen, maar er zijn wel gevallen waarin de financiering lager uitvalt dan de koper had willen aanvragen. Hypotheekverstrekkers kijken steeds vaker naar de financiële gezondheid van een VvE. Als die niet aan de wettelijke eisen voldoet, kan dit leiden tot een vermindering van de toegestane hypotheekhoogte.
De Volksbank benadrukt dat het in het belang van de klant is dat de VvE gezond is. “Als iemand normaal de hypotheek kan betalen, maar tegelijkertijd deelneemt in een vereniging die financieel niet is voorbereid op groot onderhoud, dan kunnen we besluiten om de hypotheek niet te verstrekken,” zegt een woordvoerder van de bank.
2. Hogere maandelijkse lasten
Een VvE zonder reservefonds betekent dat er geen opgespaard bedrag is voor groot onderhoud. Als er dan sprake is van bijvoorbeeld daklekkages of een defecte lift, kan de VvE besluiten om de maandelijkse bijdrage tijdelijk te verhogen of extra bijdragen te vragen. Deze verhogingen kunnen directe gevolgen hebben voor de maandelijkse hypotheeklasten van de koper.
3. Minder keuze op de markt
Voor kopers die voorzichtig zijn met hun financiële situatie, is een VvE zonder reservefonds een risico. Daarom kiezen zij vaak voor appartementen in VvE’s met een goed functionerend reservefonds en onderhoudsplan. Dit heeft tot gevolg dat het aanbod van appartementen in VvE’s zonder reservefonds beperkt is. Voor kopers die geen keuze hebben, kan dit betekenen dat ze genoodzaakt zijn om in een risicovolle situatie te investeren.
4. Verhoogde verkoopwaarde risico’s
Een appartement in een VvE zonder reservefonds heeft een lagere verkoopwaarde. Hypotheekverstrekkers, makelaars en taxateurs zijn in het algemeen minder bereid om hoog prijzen te bieden of te stellen voor dergelijke appartementen. De verkoopwaarde kan verder dalen wanneer er sprake is van verhoogde onderhoudskosten of een gebrek aan onderhoudsvoorzieningen. Voor kopers en investeerders is dit een belangrijk overwegingspunt.
Het belang van hypotheekadviseurs
Hypotheekadviseurs spelen een belangrijke rol bij het beoordelen van VvE’s. Volgens Jamie Hilgersom, hypotheekadviseur, zijn de aandachtspunten van hypotheekaanbieders veranderd in de afgelopen tijd. Ze kijken steeds vaker naar de hoogte van het reservefonds en of er sprake is van een goed functionerend onderhoudsplan. Hypotheekadviseurs adviseren kopers om de jaarstukken van de VvE zorgvuldig te bestuderen, een taxatierapport aan te vragen en betrokken te blijven bij VvE-activiteiten.
Taxateurs zijn sinds 1 april verplicht om in hun rapporten specifiek aandacht te besteden aan de financiële gezondheid van de VvE. Als er geen reservefonds of onderhoudsplan is, dan wordt dit in het rapport genoemd, evenals de mogelijke gevolgen voor de waarde van het appartement.
Praktijkvoorbeelden en juridische problemen
Er zijn verschillende praktijkvoorbeelden waarin kopers problemen ondervonden bij het verkrijgen van een hypotheek in een inactieve VvE. Eén voorbeeld is een VvE waarin de bestuurder weigert mee te werken aan het activeren van de vereniging. De VvE heeft geen bankrekening, geen kascommissie en geen onderhoudsplan. De koper wil het appartement kopen, maar de financiering kan pas worden geregeld als de VvE actief wordt. De bestuurder weigert echter om onderhoudsverplichtingen te nakomen.
In dergelijke gevallen kan het kopen van een appartement in een VvE zonder reservefonds of onderhoudsplan niet aan te raden zijn. Hypotheekverstrekkers zijn bereid om financiering te weigeren als de VvE financieel niet op orde is, om de klant te beschermen tegen mogelijke financiële lasten.
Mogelijke oplossingen en acties voor kopers
Voor kopers die zich in een dergelijke situatie bevinden, zijn er enkele mogelijke oplossingen. Deze oplossingen kunnen zowel juridisch als praktisch van aard zijn.
1. Activeren van de VvE
Het activeren van een VvE is mogelijk, maar vereist medewerking van de mede-eigenaren. Sinds 2018 is het wettelijk verplicht dat VvE’s actief worden gehouden. Per 1 januari 2021 kunnen er zelfs sancties worden opgelegd aan VvE’s die hun zaken niet op orde hebben. Het activeren van een VvE kan bijvoorbeeld gaan om het openen van een bankrekening, het opstellen van een onderhoudsplan of het opzetten van een reservefonds.
Hoewel het activeren van een VvE ingewikkeld kan zijn, is het vaak noodzakelijk om financiering mogelijk te maken. Makelaars en hypotheekadviseurs kunnen hierbij hulp bieden. Het is verstandig om al vroeg in de koopprocedure te checken of de VvE op orde is en of er actie moet worden genomen.
2. Overweeg een investering in een VvE met goed beheer
Als een koper overweegt om in appartementen te investeren, is het verstandig om te kiezen voor een VvE met goed beheer. Een VvE met een goed functionerend reservefonds en onderhoudsplan is een betere investering dan een VvE zonder reservefonds.
Kopers en investeerders moeten extra aandacht besteden aan de financiële gezondheid van de VvE voordat ze een appartement kopen. Door het jaarstukkenpakket te bekijken, een taxatierapport aan te vragen en de VvE-activiteiten te volgen, kunnen risico’s worden geminimaliseerd.
3. Alternatieve financieringsvormen
Als het activeren van de VvE niet mogelijk is, kunnen kopers overwegen om andere financieringsvormen te exploiteren. Bijvoorbeeld door een lening te nemen van een particuliere partij of door het appartement te kopen in cash. Deze opties zijn echter niet voor iedereen haalbaar en kunnen met extra risico’s gepaard gaan.
Juridische aspecten en bevoegdheden
Het activeren van een VvE en het opstellen van een onderhoudsplan zijn juridisch verplicht. De nieuwe wettelijke regels zijn bedoeld om te zorgen dat VvE’s beter onderhouden worden en dat appartementen een hogere waarde behouden.
Een VvE is een vereniging en als zodanig onderworpen aan de Wet op de Verenigingen (WvV). In de praktijk kan het echter voorkomen dat mede-eigenaren niet bereid zijn om mee te werken aan de activering van de VvE. In dergelijke gevallen kan het kopen van een appartement moeilijk worden. De nieuwe wet zorgt ervoor dat kopers in een sterkere positie komen bij een eventuele gang naar de rechter.
Een koper kan bijvoorbeeld afdwingen dat de VvE actief wordt, mits het nodige juridisch bewijs aanwezig is. Juridische hulp is in dergelijke gevallen vaak noodzakelijk.
Samenvatting
Het verkrijgen van een hypotheek zonder een VvE is niet zonder risico. De huidige wettelijke regels eisen dat VvE’s beschikken over een reservefonds of onderhoudsplan. Hypotheekverstrekkers zijn sinds enkele jaren steeds kritischer in hun benadering van appartementen in VvE’s zonder reservefonds of onderhoudsplan. De gevolgen voor kopers kunnen zijn dat de financiering minder hoog uitvalt, dat er sprake is van verhoogde maandelijkse lasten of dat de verkoopwaarde van het appartement verlaagt.
Kopers en investeerders moeten extra aandacht besteden aan de financiële gezondheid van de VvE voordat ze een appartement kopen. Het activeren van de VvE is vaak noodzakelijk om financiering mogelijk te maken. Hypotheekadviseurs, taxateurs en makelaars kunnen hierbij hulp bieden. Alternatieve financieringsvormen kunnen ook worden overwogen, maar zijn niet voor iedereen haalbaar.
In de praktijk blijken er nog steeds VvE’s te zijn die niet aan de wettelijke eisen voldoen. Voor kopers is het dan ook belangrijk om zorgvuldig te onderzoeken of de VvE op orde is en of er actie moet worden genomen.