Inleiding
Sinds 1 januari 2018 is het wettelijk verplicht voor Verenigingen van Eigenaars (VvE’s) in Nederland om een reservefonds op te bouwen voor groot onderhoud. Dit reservefonds dient om onverwachte kosten voor renovatie of verduurzaming van gemeenschappelijke delen van een appartementscomplex te dekken. De VvE’s kunnen dit doen op twee manieren: via een meerjarenonderhoudsplan (MJOP) of door jaarlijks minstens 0,5% van de herbouwwaarde van het complex in het reservefonds te storten. Deze wettelijke verplichting is bedoeld om zowel kopers als huidige eigenaars te beschermen tegen onvoorziene financiële lasten en om de duurzaamheid en leefbaarheid van appartementencomplexen te bevorderen.
Toch blijkt uit recent onderzoek dat ongeveer 14% tot 28% van de VvE’s in regio’s zoals Noord-Holland, Zeeland en Overijssel niet aan deze wettelijke verplichting voldoen. Dit heeft directe gevolgen voor kopers, niet alleen qua financiële verantwoordelijkheid, maar ook qua toegang tot hypotheekfinanciering. Hypotheekverstrekkers kijken steeds vaker naar de gezondheid van de VvE, inclusief de aanwezigheid en het beheer van een reservefonds, bij het bepalen van de financiering die aan een koper kan worden verstrekt.
In dit artikel bespreken we hoe hypotheekverstrekkers met VvE’s omgaan die geen reservefonds of onvoldoende financiering hebben, de gevolgen voor kopers en investeerders, en wat de rol is van hypotheekadviseurs en taxateurs in het proces. Ook geven we praktische tips voor kopers om zich te beschermen tegen mogelijke risico’s die kunnen ontstaan bij het kopen van een appartement in een VvE zonder reservefonds.
De rol van de VvE in het appartementseigenaarschap
Wat is een VvE?
Een Vereniging van Eigenaars (VvE) is een juridische organisatie die verantwoordelijk is voor het beheer van de gemeenschappelijke delen van een appartementscomplex. Deze delen omvatten de gevel, trappenhuizen, daken, kozijnen, eventueel buitenterrassen en parkeerplaatsen. De VvE is verplicht om deze onderdelen te onderhouden, te renoveren en eventueel te verduurzamen. Deze taak valt onder de verantwoordelijkheid van een bestuur dat verantwoordelijk is voor het opstellen van het jaarstukkenpakket, het beheren van het reservefonds, en het uitvoeren van besluiten die zijn genomen tijdens de vergadering van eigenaren.
De vergadering van eigenaren is het hoogste orgaan van de VvE en komt minstens één keer per jaar bijeen. Tijdens deze vergadering worden besluiten genomen over onderhoud, financiële planning, en eventuele veranderingen aan het complex.
De verplichtingen van de VvE
Sinds 1 januari 2018 is het wettelijk verplicht dat elke VvE een reservefonds opbouwt voor groot onderhoud. Dit kan op twee manieren:
- Via het opstellen van een onderhoudsplan (MJOP) – een meerjarenonderhoudsplan dat aangeeft wat er in een tienjarige periode gedaan moet worden en hoeveel dat kost.
- Via een jaarlijkse bijdrage – de VvE moet minstens 0,5% van de herbouwwaarde van het complex jaarlijks storten in het reservefonds.
Deze wettelijke verplichting is bedoeld om zowel kopers als huidige eigenaars te beschermen tegen onvoorziene financiële lasten en om de duurzaamheid en leefbaarheid van appartementencomplexen te bevorderen.
De gevolgen van een VvE zonder reservefonds
Risico's voor kopers
Voor kopers van appartementen in een VvE zonder reservefonds zijn er meerdere risico’s. Eén van de belangrijkste is dat het reservefonds ontbreekt of onvoldoende is, wat betekent dat er geen financiële buffer is om onverwachte kosten voor renovatie of verduurzaming te dekken. Dit kan leiden tot een plotselinge toename van de maandelijkse VvE-bijdrage of extra bijdragen die worden opgelegd aan de eigenaars. Dit heeft directe gevolgen voor de maandelijkse hypotheeklasten en kan tot financiële druk leiden bij de koper.
Daarnaast kan het ontbreken van een reservefonds een negatief effect hebben op de verkoopprijs van een appartement. Appartementen in VvE’s zonder reservefonds hebben vaak een lagere verkoopwaarde, omdat het risico op hoge onderhoudskosten groter is. Dit is een belangrijk overweging voor kopers die voorzichtig zijn met hun financiële situatie.
Minder keuze op de markt
Kopers die voorzichtig zijn met hun financiële situatie, kunnen kiezen om appartementen in VvE’s met een goed functionerend reservefonds te kopen. Dit heeft tot gevolg dat het aanbod voor kopers in VvE’s zonder reservefonds beperkt is. In regio’s waar een aanzienlijk deel van de VvE’s niet aan de wettelijke verplichting voldoet, kan dit leiden tot een verminderde koopmogelijkheid voor risicobewuste kopers.
Minder financiering
Een ander gevolg van het ontbreken van een reservefonds is dat hypotheekverstrekkers mogelijk minder financiering verstrekken aan kopers van appartementen in VvE’s zonder reservefonds. Volgens Kees Oomen van VvE Belang is het niet gebruikelijk dat kopers helemaal geen hypotheek krijgen, maar de financiering kan wel lager uitvallen dan de koper had willen aanvragen. Hypotheekverstrekkers stellen eisen aan een gezonde VvE in het belang van de klant. Volgens een woordvoerder van De Volksbank is het niet passen dat iemand wel normaal de hypotheek kan betalen, maar tegelijkertijd deelneemt in een vereniging die financieel niet is voorbereid op groot onderhoud. In zulke gevallen kunnen hypotheekverstrekkers besluiten om de hypotheek niet te verstrekken.
De rol van hypotheekadviseurs en taxateurs
Hypotheekadviseurs en de evaluatie van VvE’s
Hypotheekadviseurs spelen een belangrijke rol bij de evaluatie van VvE’s. Volgens Jamie Hilgersom, hypotheekadviseur, zijn de aandachtspunten van hypotheekaanbieders in de afgelopen tijd veranderd. Ze kijken steeds vaker naar de hoogte van het reservefonds en of er sprake is van een goed functionerend onderhoudsplan. Hypotheekadviseurs adviseren kopers om zich goed te informeren over de financiële gezondheid van de VvE voordat ze een appartement kopen. Door het jaarstukkenpakket te bekijken, een taxatierapport aan te vragen, en de VvE-activiteiten te volgen, kunnen risico's worden geminimaliseerd.
Taxateurs en de waarde van een appartement
Taxateurs nemen ook rekening met de aanwezigheid en het beheer van het reservefonds bij het bepalen van de waarde van een appartement. Een goed functionerende VvE met een reservefonds is essentieel voor de financiële stabiliteit van appartementseigenaren. Taxateurs kunnen in hun rapporten aangeven of het reservefonds voldoende is om toekomstige onderhoudskosten te dekken. In zulke gevallen kunnen ze de waarde van het appartement aanpassen, wat indirect de financiering van de hypotheek kan beïnvloeden.
Financiële hulpmiddelen en subsidies voor VvE’s
De duurzaamheidslening voor VvE’s
In de gemeente Land van Cuijk is er een speciale duurzaamheidslening beschikbaar voor VvE’s. Deze lening is bedoeld om kleine VvE’s te ondersteunen bij het uitvoeren van duurzame maatregelen. De lening is annuïtair en kan worden aangevraagd voor een bedrag tussen €2.500,- en €50.000,-. De looptijd van de lening varieert afhankelijk van het bedrag. Voor bedragen tot en met €7.499,- is de maximale looptijd 10 jaar, voor bedragen tussen €7.500,- en €25.000,- is de looptijd maximaal 15 jaar, en voor bedragen tussen €25.000,- en €50.000,- is de looptijd maximaal 20 jaar.
De duurzaamheidslening wordt altijd op twee manieren aangeboden, met en zonder NHG-borg. De aanvrager maakt de keuze tussen de twee mogelijkheden. Voorwaarde voor de NHG-borg is dat er minimaal één energetische maatregel wordt uitgevoerd. De afsluitkosten en overige financieringskosten, zoals borgtocht provisie, zijn voor rekening van de eigenaar-bewoner en kunnen meegefinancierd worden.
De voorwaarden van de lening
De voorwaarden van de duurzaamheidslening zijn duidelijk geregeld. Het gaat om een VvE in de Gemeente Land van Cuijk. Voor een lening met NHG borg voor een kleine VvE’s moeten de maatregelen vallen binnen de door de NHG gestelde maatregelen. Door de maatregelen wordt de energievraag lager, wordt de CO2-uitstoot minder, of stijgt het aantal duurzame energiebronnen van de woning. De aanvraag moet worden gedaan vóórdat de maatregelen uitgevoerd worden. De maatregelen worden door een aannemer of installateur uitgevoerd.
De maatregelen waarvoor je kunt lenen
De duurzaamheidslening is toegestaan voor een aantal specifieke maatregelen, zoals:
- Dakisolatie
- Vloerisolatie/bodemisolatie
- Groen dak
- Zonwering tegen hittestress
- Spouwmuur- en na-isolatie
- Gevelisolatie aan de binnen- of buitenzijde
- HR++ glas (of beter) inclusief kozijnen en deuren
- Warmtepomp (grondgebonden of lucht/water)
- Zonnepanelen
- Deelname aan een regeling voor zonnepaneel delen
- Zonneboiler
- Accusysteem voor energieopslag
- Infrarood panelen voor verwarming
- Grijswatersysteem
- Warmteterugwinning (WTW)
- Laadpaal voor elektrische auto’s
Praktische tips voor kopers
Informeer je over de VvE
Voordat je een appartement koopt, is het verstandig om je goed te informeren over de VvE. Bekijk het jaarstukkenpakket van de VvE, inclusief het onderhoudsplan en het reservefonds. Vraag een taxatierapport aan en volg de activiteiten van de VvE om te zien of het bestuur goed functioneert. Dit helpt je om mogelijke risico’s te identificeren en te vermijden.
Kijk naar de financiële gezondheid
De financiële gezondheid van de VvE is van groot belang. Controleer of het reservefonds voldoende is om toekomstige onderhoudskosten te dekken. Een goed functionerende VvE met een reservefonds is essentieel voor de financiële stabiliteit van appartementseigenaren. Als het reservefonds ontbreekt of onvoldoende is, kan dit leiden tot een plotselinge toename van de maandelijkse VvE-bijdrage of extra bijdragen die worden opgelegd aan de eigenaars.
Raadpleeg een hypotheekadviseur
Raadpleeg een hypotheekadviseur om te bepalen of je financieel in staat bent om een appartement in een VvE te kopen. Hypotheekadviseurs adviseren kopers om zich goed te informeren over de financiële gezondheid van de VvE. Ze kunnen je helpen om te begrijpen hoe hypotheekverstrekkers met VvE’s omgaan en wat de gevolgen zijn voor jouw financiering.
Conclusie
De rol van de VvE in het appartementseigenaarschap is van groot belang. De wettelijke verplichting om een reservefonds op te bouwen sinds 2018 is bedoeld om zowel kopers als huidige eigenaars te beschermen tegen onvoorziene financiële lasten. Toch blijkt uit recent onderzoek dat een aanzienlijk deel van de VvE’s in het land niet aan deze wettelijke verplichting voldoet. Dit heeft directe gevolgen voor kopers en eigenaars, niet alleen qua financiële verantwoordelijkheid, maar ook qua toegankelijkheid tot hypotheekfinanciering.
Hypotheekverstrekkers kijken steeds vaker naar de gezondheid van de VvE, inclusief de aanwezigheid en het beheer van een reservefonds, bij het bepalen van de financiering die aan een koper kan worden verstrekt. Kopers van appartementen in VvE’s zonder reservefonds lopen het risico op een plotselinge toename van de maandelijkse VvE-bijdrage of extra bijdragen die worden opgelegd aan de eigenaars. Dit kan leiden tot financiële druk en heeft directe gevolgen voor de maandelijkse hypotheeklasten.
Een goed functionerende VvE met een reservefonds is essentieel voor de financiële stabiliteit van appartementseigenaren. Het is daarom verstandig om bij het kopen van een appartement niet alleen de woning zelf, maar ook de VvE in overweging te nemen. Door het jaarstukkenpakket te bekijken, een taxatierapport aan te vragen, en de VvE-activiteiten te volgen, kunnen risico’s worden geminimaliseerd.
In de gemeente Land van Cuijk is er een speciale duurzaamheidslening beschikbaar voor VvE’s. Deze lening is bedoeld om kleine VvE’s te ondersteunen bij het uitvoeren van duurzame maatregelen. De lening is annuïtair en kan worden aangevraagd voor een bedrag tussen €2.500,- en €50.000,-. De voorwaarden van de lening zijn duidelijk geregeld en de maatregelen waarvoor je kunt lenen zijn goed beschreven.
In het kader van koop en financieren is het verstandig om een hypotheekadviseur raadplegen. Hypotheekadviseurs adviseren kopers om zich goed te informeren over de financiële gezondheid van de VvE. Ze kunnen je helpen om te begrijpen hoe hypotheekverstrekkers met VvE’s omgaan en wat de gevolgen zijn voor jouw financiering.