Voor kleine Verenigingen van Eigenaars (VvE's), zoals appartementencomplexen met maximaal vijf woningen, is onderhoudsbeheer een cruciale aandachtspunt. Het More Years Maintenance Plan, ook bekend als het Meerjarenonderhoudsplan (MJOP), speelt een centrale rol in de onderhoudsstrategie van deze VvE's. Sinds 2018 is het MJOP verplicht voor alle VvE's in Nederland. Toch bestaan er ook alternatieven, zoals het Beknopte Onderhoudsplan (BOP), dat sneller en goedkoper kan zijn, maar even betrouwbaar. In dit artikel bespreken we of het MJOP voor kleine VvE's nodig is, wat de voordelen en nadelen zijn van elk plan, en welke factoren bepalen welk plan geschikt is voor jouw VvE.
Wat is het MJOP?
Het MJOP is een onderhoudsplan dat een overzicht geeft van de benodigde onderhoudsmaatregelen, de verwachte kosten en een tijdlijn voor de komende 10 tot 30 jaar. Het MJOP is ontworpen om VvE's in staat te stellen een goed onderhoudsfonds op te bouwen en onverwachte kosten zoveel mogelijk te voorkomen. In dit plan wordt niet alleen de zichtbare staat van het gebouw geïnspecteerd, maar ook minder zichtbare onderdelen zoals kruipruimtes, funderingen en isolatie. Dit helpt om grotere defecten of slijtage vroegtijdig te detecteren en te voorkomen.
Het MJOP is meestal opgesteld door een AWK-gecertificeerde organisatie, wat betekent dat het plan voldoet aan hoge kwaliteitseisen en algemeen geaccepteerd wordt door VvE-leden, geldverstrekkers en verzekeraars.
Voordelen van het MJOP voor kleine VvE's
Hoewel het MJOP vaak wordt geassocieerd met grotere VvE's, heeft het ook een aantal voordelen die voor kleine VvE's van belang kunnen zijn:
1. Grote bouwonderdelen niet over het hoofd zien
In een MJOP wordt niet alleen de zichtbare staat van het gebouw geïnspecteerd, maar ook minder zichtbare onderdelen zoals kruipruimtes, funderingen en isolatie. Dit kan voorkomen dat grote defecten of slijtage over het hoofd worden gezien. Voor kleine VvE's met complexere bouwonderdelen kan dit een waardevolle controlefunctie zijn.
2. Langere tijdlijn en grotere transparantie
Het MJOP biedt meestal een tijdlijn van 10 tot 30 jaar, wat betekent dat de VvE een langere visie kan ontwikkelen op onderhoudsbehoeften en kosten. Voor VvE's met plannen voor verbouwing of uitbreiding kan dit een waardevolle hulp zijn.
3. Wijzigingsmogelijkheden en actualisering
Het MJOP is niet statisch. Ieder drie tot vijf jaar kan het plan worden geactualiseerd op basis van nieuwe inspecties en ontwikkelingen. Dit zorgt voor een betere grip op de toekomstige onderhoudsbehoeften en helpt de VvE om flexibel te blijven.
4. Akkoord van geldverstrekkers en verzekeraars
Geldverstrekkers en verzekeraars stellen vaak een actueel MJOP als voorwaarde. Een MJOP kan dus ook een praktisch voordeel zijn bij het verkrijgen van leningen of verzekeringen. Voor kleine VvE's die plannen maken voor verbouwing of uitbreiding is dit een belangrijk aspect.
5. Besluitvorming en uitvoering
Het MJOP of BOP moet worden vastgesteld door de vergadering van eigenaars. Daarna kan de VvE aan de slag met de uitvoering van het plan en het opbouwen van het onderhoudsfonds. Dit proces zorgt voor een gecoördineerde aanpak en vermindert het risico op onverwachte kosten.
Nadelen van het MJOP voor kleine VvE's
Hoewel het MJOP een essentieel onderhoudsplan is, zijn er ook een aantal nadelen die specifiek van toepassing zijn op kleine VvE's:
1. Kostenefficiëntie
Een MJOP is meestal duurder dan een BOP. Voor kleine VvE's met beperkte middelen kan dit een aanzienlijke last vormen. Het MJOP vereist namelijk meestal een uitgebreide bouwkundige inspectie, inclusief inspectie van minder relevante onderdelen zoals kruipruimtes, die niet nodig zijn voor een klein appartementencomplex. Volgens Premiumkeur (2024) kost het MJOP voor dergelijke kleine VvE's meestal tussen € 899 en € 1.500 inclusief BTW, afhankelijk van de uitgebreidheid van de inspectie en de regio.
2. Complexiteit
Het MJOP vereist een gedetailleerde planning en analyse, wat voor kleine VvE's overweldigend kan zijn. Het opstellen van het MJOP vraagt vaak professionele hulp van bouwkundige inspecteurs of adviesbureaus, wat extra kosten met zich meebrengt. Voor VvE's die niet over voldoende expertise beschikken, kan het MJOP daardoor een obstakel vormen in de onderhoudsbeheerstrategie.
3. Niet altijd actueel of toepasbaar
Voor kleine VvE's is het MJOP vaak niet geheel actueel of toepasbaar. Het MJOP is ontworpen voor grotere woningcomplexen en bevat vaak informatie over bouwonderdelen en onderhoudsbehoeften die niet relevant zijn voor een klein appartementencomplex. Dit kan leiden tot overige kosten en onnodige administratie.
Alternatief: het Beknopte Onderhoudsplan (BOP)
Voor kleine VvE's bestaat er een alternatief: het Beknopte Onderhoudsplan (BOP). Dit is een vereenvoudigde versie van het MJOP, waarin enkel de belangrijkste bouwonderdelen worden geïnspecteerd en geëvalueerd. Het BOP is sneller en goedkoper dan het MJOP, en wordt door geldverstrekkers en verzekeraars vaak als een volwaardig alternatief gezien.
Het BOP bevat onder andere een beoordeling van: - Het buitenterrein en de bestrating - Aanwezige parkeergarages of -gelegenheid - Het schilderwerk en vloersysteem - Bouwkundige opname van daken, gevels, en balkons - Bouwkundige opname van muren, vloeren en plafonds in gemeenschappelijke ruimtes
Het BOP biedt een realistische inschatting van de benodigde onderhoudskosten en de reservering voor de komende 10 jaar. Het is een aantrekkelijke optie voor kleine VvE's die op zoek zijn naar een kostenefficiënt en snel uit te voeren onderhoudsplan.
Keuze tussen MJOP en BOP: wat is het beste voor jouw VvE?
De keuze tussen MJOP en BOP hangt af van de specifieke situatie van jouw VvE. Voor kleine VvE's zijn de volgende overwegingen van belang:
1. De omvang van het appartementencomplex
Als je VvE bestaat uit vijf of minder appartementen, is het BOP een betere keuze. Het MJOP is ontworpen voor grotere complexen en bevat meestal onnodige informatie voor een klein appartementencomplex.
2. De leeftijd en staat van het complex
Als het complex nog relatief nieuw is en weinig onderhoudsbehoeften heeft, is het BOP voldoende. Als het complex ouder is en complexe onderhoudsbehoeften heeft, kan het MJOP beter zijn om een gedetailleerde visie te krijgen op de benodigde onderhoudsmaatregelen.
3. De verwachtingen van geldverstrekkers en verzekeraars
Als je VvE plannen heeft voor verbouwing, uitbreiding of lening, is het MJOP vaak de voorkeur. Geldverstrekkers en verzekeraars vertrouwen het MJOP meer dan het BOP, omdat het gedetailleerder is.
4. De beschikbaarheid van expertise binnen de VvE
Als je VvE over voldoende kennis en ervaring beschikt om het MJOP te begrijpen en te hanteren, kan het MJOP een waardevolle tool zijn. Als het MJOP te complex is en te weinig toepasbaar, is het BOP een betere keuze.
Hoe stel je een MJOP of BOP op?
Of je kiest voor het MJOP of het BOP, het opstellen van het plan vereist een systematische aanpak. Hieronder geven we een overzicht van de stappen die je kunt volgen:
1. Inventariseer alle bouwonderdelen
Maak een lijst van alle bouwonderdelen die onderhoud nodig hebben. Denk aan daken, gevels, kozijnen, liften, gemeenschappelijke ruimtes, enzovoort.
2. Bepaal de technische levensduur
Voor elk bouwonderdeel moet worden vastgesteld hoe lang het normaal gesproken meegaat zonder onderhoud. Dit helpt bij het indelen van onderhoudsmaatregelen in een tijdlijn.
3. Beoordeel de huidige staat
Een bouwkundige inspectie is nodig om de huidige staat van elk bouwonderdeel te beoordelen. Dit kan worden uitgevoerd door een bouwkundige expert of via een zelfgemaakte inventarisatie.
4. Stel een onderhoudsplan op
Bepaal welk onderhoud nodig is, hoe vaak het moet gebeuren en welke kosten er ongeveer zullen zijn. Dit leidt tot een overzicht van de benodigde onderhoudsmaatregelen en een tijdlijn voor de komende jaren.
5. Bereken het onderhoudsfonds
Op basis van de verwachte kosten en de tijdlijn kan het benodigde onderhoudsfonds worden berekend. Dit fonds wordt jaarlijks opgebouwd en gebruikt voor de uitvoering van de onderhoudsmaatregelen.
6. Besluitvorming en uitvoering
Het MJOP of BOP moet worden vastgesteld door de vergadering van eigenaars. Daarna kan de VvE aan de slag met de uitvoering van het plan en het opbouwen van het onderhoudsfonds.
Conclusie
Het MJOP is een essentieel hulpmiddel voor elke VvE, maar voor kleine VvE's bestaat er ook een goed alternatief in de vorm van het BOP. Het BOP is sneller, goedkoper en even betrouwbaar, en is dus vaak de betere keuze voor appartementencomplexen met vijf of minder woningen. Voor VvE's die plannen hebben voor verbouwing, uitbreiding of lening kan het MJOP echter beter zijn om een gedetailleerde visie te krijgen op de benodigde onderhoudsmaatregelen en kosten.
De keuze tussen MJOP en BOP hangt af van de specifieke situatie van jouw VvE. Door een goed onderhoudsplan op te stellen, kun je zorgen voor een gezond onderhoudsfonds, voorkomen van onverwachte kosten en het behoud van de waarde van het appartementencomplex. Het MJOP of BOP is dus niet alleen een wettelijke verplichting, maar ook een waardevolle tool voor de langdurige duurzaamheid van jouw VvE.