Appartementseigenaren die lid zijn van een Vereniging van Eigenaars (VvE), hebben automatisch een aandeel in het reservefonds van deze vereniging. Dit aandeel is niet enkel van belang bij de financiële planning van de woning, maar ook in de context van de inkomstenbelastingaangifte. In box 3 van deze aangifte dient het aandeel in het reservefonds meegenomen te worden, omdat het wordt geacht als overige bezittingen.
Het reservefonds is namelijk bedoeld voor het financiële dekken van groot onderhoud, en kan op die manier worden gezien als een vorm van spaarvermogen. De Hoge Raad en de Staatssecretaris van Financiën hebben in de afgelopen jaren belangrijke uitspraken gedaan over de belastingwettelijke kwalificatie van het aandeel in het reservefonds van een VvE. Deze uitspraken bepalen onder meer hoe het forfaitaire rendement wordt toegepast en of rechtsherstel mogelijk is.
In dit artikel wordt een overzicht gegeven van de fiscale verplichtingen van appartementseigenaren met betrekking tot hun aandeel in het reservefonds van een VvE. Aan de hand van de huidige wetgeving en praktijk wordt uitgelegd hoe dit aandeel dient te worden meegenomen in de belastingaangifte, welke stappen eigenaren moeten ondernemen om hun aandeel te berekenen, en welke uitzonderingen mogelijk zijn.
Wat is een reservefonds van een VvE?
Het reservefonds van een Vereniging van Eigenaars (VvE) is een financiële reserve die dient als financiering voor groot onderhoud aan de gemeenschappelijke delen van de woning. Dit omvat bijvoorbeeld werkzaamheden aan de gevel, het dak, de lift of andere infrastructuur die essentieel is voor de duurzaamheid en veiligheid van de woning.
Het aandeel van een appartementseigenaar in dit reservefonds is gebaseerd op het breukdeel dat deze eigenaar heeft in de VvE. Dit breukdeel bepaalt hoeveel van het totale fonds toebehoort aan iedere lid. Het aandeel in het reservefonds is niet hetzelfde als een spaarrekening bij een bank, maar het heeft wel bepaalde overeenkomsten met spaartegoeden. Onder meer het feit dat er een forfaitair rendement op wordt berekend, maakt het vergelijkbaar met andere spaarvormen.
De VvE dient jaarlijks een jaarrekening op te stellen die ook het reservefonds bevat. Deze jaarrekening wordt meestal beschikbaar gesteld via beheerderssoftware, zoals Convect of Twinq, zodat appartementseigenaren direct toegang hebben tot de relevante financiële gegevens.
Juridisch kader: Hoge Raad en rechtsherstel
De Hoge Raad heeft in de afgelopen jaren belangrijke uitspraken gedaan over de belastingwettelijke kwalificatie van het aandeel in het reservefonds van een VvE. De belangrijkste uitspraak dateert van 24 december 2021. In deze uitspraak stelde de Hoge Raad bepaalde regels op voor het rechtsherstel in box 3.
Volgens deze uitspraak is het werkelijke rendement van het reservefonds bepalend voor de belastingaanslag. Als het werkelijke rendement lager is dan het wettelijk vastgestelde forfaitaire rendement, kan het rechtsherstel worden verleend. Dit rechtsherstel geldt voor de periode van 1 januari 2023 tot en met 31 december 2025.
In 2022 heeft de Staatssecretaris van Financiën een Besluit rechtsherstel box 3 uitgevaardigd, waarin de berekeningswijze voor rechtsherstel is vastgelegd. Voor de genoemde periode is het reservefonds van een VvE ondergebracht in de categorie “overige bezittingen” met een forfaitair rendement van 5,38%. Dit rendement kan bijvoorbeeld lager zijn als het rendement dat eigenlijk uit het fonds wordt behaald, lager ligt. In dat geval kan een deel van de belasting terugvloeien.
Aangifte van het aandeel in het reservefonds in box 3
Het aandeel in het reservefonds van een VvE dient te worden opgenomen in box 3 van de inkomstenbelastingaangifte. Box 3 wordt gebruikt om bezittingen aan te geven die niet kwalificeren als eigen woning (box 1) of spaarvermogen (box 2). Deze bezittingen worden belast op basis van een forfaitair rendement.
Het aandeel in het reservefonds valt onder de categorie “overige bezittingen” en moet daarom in box 3 worden opgenomen. De peildatum voor de aangifte van bezittingen in box 3 is 1 januari van het jaar waarover de aangifte wordt gedaan. Dit betekent dat appartementseigenaren moeten kijken naar het aandeel in het reservefonds op 1 januari van het betreffende jaar.
Het aandeel in het reservefonds kan via het eigenaarsmenu op de website van de VvE worden opgevraagd. Appartementseigenaren kunnen controleren of het document “Aangifte Box 3” in het persoonlijke dossier staat. Als het document niet aanwezig is, kan het worden aangemaakt via “Mijn gegevens” en het tabblad “Objecten”.
Het beheerder van de VvE kan dit document automatisch in het persoonlijke dossier plaatsen. Appartementseigenaren zijn daarom in sommige gevallen alvast uitgenodigd om dit document in te zien.
Voorbeeld van aandeelberekening
Als de VvE een reservefonds heeft van €100.000 en een bewoner heeft een breukdeel van 1/20, dan is zijn aandeel €5.000. Dit bedrag moet in Box 3 van zijn belastingaangifte worden opgenomen.
Het aandeel in het reservefonds wordt opgenomen als een overige bezitting in box 3. Dit betekent dat het forfaitaire rendement van 5,38% op dit aandeel wordt toegepast, tenzij het werkelijke rendement lager is. In dat geval is het rechtsherstel mogelijk.
Uitzonderingen bij het opsplitten van het reservefonds
Soms is het reservefonds op de balans opgesplitst in meerdere reserves, zoals een reserve voor de gevel, een reserve voor het dak en een algemene reserve. In dat geval dient het lidmaat deze reserves bij elkaar op te tellen om het totale aandeel te bepalen.
Het breukdeel van een lidmaat is terug te vinden in de splitsingsakte van de VvE. Dit document bepaalt hoe het eigendom van het appartement is verdeeld en hoeveel aandeel elk lid heeft in de VvE.
Aandeel in het reservefonds versus WOZ-waarde
Appartementseigenaren kunnen in bepaalde gevallen hun aandeel in het reservefonds in mindering brengen op hun WOZ-waarde. Dit betreft het aandeel in het reservefonds t.b.v. groot onderhoud, dat als een soort spaartegoed kan worden aangemerkt.
Het WOZ-waarde is de waarde die op de woning is vastgesteld door de gemeente voor belastingdoeleinden. Als het aandeel in het reservefonds een betekenisvolle waarde vertegenwoordigt, kan dit leiden tot een lager woonwagenbelastingbedrag.
De berekening van het aandeel in het reservefonds gebeurt op basis van de jaarstukken van de VvE. Appartementseigenaren kunnen dit aandeel vaak zelf inzien via beheerderssoftware. Het aandeel moet worden opgenomen in het persoonlijke dossier van de VvE en wordt vervolgens automatisch meegenomen in de inkomstenbelastingaangifte.
Belasting over exploitatieoverschot en uitzonderingen
Hoewel een VvE in principe geen belasting betaalt over haar inkomsten of winst, zijn er uitzonderingen. In het bijzonder geldt dit voor VvE’s die commerciële activiteiten uitoefenen. Voor gewone VvE’s, die alleen interne prestaties leveren, geldt echter dat er geen belasting is over exploitatieoverschot.
Een uitzondering kan gelden wanneer de VvE een commercieel doel nastreeft. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn bij een VvE die een winkel of kantine drijft en daarmee inkomsten genereert. In dergelijke gevallen is sprake van een economische activiteit, waardoor belastingplicht ontstaat.
De VvE is verplicht om haar jaarrekening en andere relevante documenten beschikbaar te stellen aan de appartementseigenaren. Dit is belangrijk, omdat deze documenten nodig zijn om het aandeel in het reservefonds en eventuele uitzonderingen te kunnen bepalen.
Fiscaal voordeel van MJOP en reservering
De VvE heeft ook een belangrijke rol bij het financiële beheer van het eigen woningbestand. Het reserveren van middelen in het reservefonds is een essentieel onderdeel van dit beheer. Appartementseigenaren kunnen via de VvE meedoen aan de beslissingen rondom het gebruik van het fonds.
De VvE kan bijvoorbeeld besluiten om een deel van het fonds te reserveren voor een grote herstelling of verbouwing. Dit heeft fiscale gevolgen, omdat het aandeel van de appartementseigenaren in het fonds opnieuw wordt bepaald.
Rechtsherstel in de praktijk
Rechtsherstel is een fiscaal mechanisme dat toelaat om belasting terug te vragen wanneer het forfaitaire rendement hoger is dan het werkelijke rendement van het aandeel. Voor de periode van 1 januari 2023 tot en met 31 december 2025 is het rechtsherstel mogelijk voor aandelen in het reservefonds van een VvE.
De berekening van het rechtsherstel gebeurt op basis van de jaarstukken van de VvE. Appartementseigenaren moeten samen met de beheerder en eventueel een belastingadviseur bepalen of ze aanspraak kunnen maken op rechtsherstel.
Het is belangrijk om tijdig actie te ondernemen, omdat de aansprakelijkheid voor rechtsherstel in deze periode beperkt is. Appartementseigenaren die geloven dat ze recht hebben op rechtsherstel, moeten dit tijdig aan de VvE beheerder of het bestuur van de VvE melden. Deze partijen kunnen een overzicht maken van het aandeel en eventueel een verzoek indienen bij de Belastingdienst.
Conclusie
Het aandeel in het reservefonds van een VvE is een belangrijk onderdeel van de inkomstenbelastingaangifte in box 3. Appartementseigenaren zijn verplicht om dit aandeel op te geven, omdat het een vorm van overige bezittingen is. Het reservefonds dient als financiering voor groot onderhoud en is dus van essentieel belang voor de duurzaamheid van de woning.
Het berekenen van het aandeel in het reservefonds gebeurt op basis van de jaarstukken van de VvE en de splitsingsakte. Appartementseigenaren kunnen dit aandeel vaak zelf inzien via beheerderssoftware. Het aandeel moet worden opgenomen in het persoonlijke dossier van de VvE en wordt vervolgens automatisch meegenomen in de inkomstenbelastingaangifte.
Hoewel de VvE in principe geen belasting betaalt over haar inkomsten of winst, zijn er uitzonderingen. In het bijzonder geldt dit voor VvE’s die commerciële activiteiten uitoefenen. Voor gewone VvE’s, die alleen interne prestaties leveren, geldt echter dat er geen belasting is over exploitatieoverschot.
Het rechtsherstel is een belangrijk mechanisme voor appartementseigenaren die het forfaitaire rendement hoger hebben betaald dan het werkelijke rendement. Dit rechtsherstel geldt voor de periode van 1 januari 2023 tot en met 31 december 2025. Appartementseigenaren die geloven dat ze recht hebben op rechtsherstel, moeten dit tijdig aan de VvE beheerder of het bestuur van de VvE melden.
Het aandeel in het reservefonds is dus niet alleen een financieel instrument voor het financiële beheer van de woning, maar ook een fiscaal aspect dat moet worden meegenomen in de inkomstenbelastingaangifte. Appartementseigenaren moeten daarom goed op de hoogte zijn van hun aandeel en de fiscale verplichtingen die hierbij horen.
Door het correct meenemen van het aandeel in het reservefonds in box 3, kunnen appartementseigenaren zich aan de fiscale regelgeving houden en eventueel fiscaal voordelen behalen.