Voor eigenaars van appartementen binnen een Vereniging van Eigenaars (VvE) is het van essentieel belang om te begrijpen hoe hun aandeel in het VvE-vermogen zich weerspiegelt in de jaarlijkse belastingaangifte. Het vermogen van een VvE bestaat onder andere uit het reservefonds, dat gebruikt wordt voor groot onderhoud van de gemeenschappelijke delen van het appartementengebouw. Dit aandeel in het VvE-vermogen dient in de meeste gevallen opgenomen te worden in Box 3 van de inkomstenbelastingaangifte. Voor VvE-leden kan dit aandeel van aanzienlijk belang zijn bij het bepalen van de belastbaar vermogen en het eventuele belastingbedrag dat moet worden betaald. Dit artikel biedt een overzicht van de juridische en fiscale kaders die van toepassing zijn, met nadruk op de praktische stappen die VvE-leden moeten nemen bij het invullen van hun belastingaangifte.
Het aandeel in het VvE-vermogen en de belastingaangifte
Voor de belastingaangifte is het aandeel van een VvE-lid in het vermogen van de vereniging een belangrijk item dat moet worden opgenomen. Dit vermogen omvat meestal het reservefonds van de VvE, dat wordt gebruikt voor onverwachte onderhouds- en herstelkosten van gemeenschappelijke delen van het appartementengebouw. De waarde van dit aandeel wordt bepaald aan de hand van de bijdrage van elk lid aan het totale vermogen van de vereniging. Deze waarde wordt vastgesteld op 1 januari van het betreffende belastingjaar, wat overeenkomt met de waarde per 31 december van het vorige jaar.
Het aandeel in het VvE-vermogen is meestal gelijk verdeeld onder alle leden van de vereniging. Bijvoorbeeld, als een VvE een reservefonds heeft van € 300.000 en er zijn 20 leden, dan heeft elk lid een aandeel van € 15.000. Dit aandeel moet opgenomen worden in Box 3 van de belastingaangifte. Het is belangrijk om te weten dat het spaargeld van de VvE, zoals tegoeden op rekening of andere vormen van liquiditeit, geen invloed heeft op het aandeel dat in de belastingaangifte moet worden opgenomen.
Het heffingsvrij vermogen en belastingberekening
Het heffingsvrij vermogen speelt een centrale rol bij de belastingberekening. Voor het belastingjaar 2023 is het heffingsvrij vermogen € 57.000 per persoon en € 114.000 voor een koppel. Dit betekent dat een VvE-lid pas belasting moet betalen over het aandeel in het VvE-vermogen als de totale waarde van zijn of haar vermogen boven deze grens komt.
Als het aandeel in het VvE-vermogen bijvoorbeeld € 15.000 is en de VvE-lid heeft verder geen vermogen, dan valt het aandeel volledig onder het heffingsvrij vermogen en hoeft hij of zij geen belasting te betalen over dit bedrag. In dit geval is het aandeel in het VvE-vermogen dus volledig belastingvrij. Het is echter belangrijk om op te merken dat het totale vermogen van een persoon alle aandelen in Box 3 moet meenemen, waaronder ook bijvoorbeeld aandelen in een beleggingsvereniging of spaargroepen. Als het totale vermogen boven de heffingsvrij grens komt, moet belasting betaald worden over het bedrag dat boven deze grens uitkomt.
Praktische stappen bij de belastingaangifte
Voor VvE-leden is het verstandig om een overzicht van hun aandeel in het VvE-vermogen te vragen bij de VvE-beheerder of het bestuur van de vereniging. Dit overzicht kan gebruikt worden bij de belastingaangifte. Het is ook belangrijk om te weten dat het aandeel in het VvE-vermogen niet verder beïnvloed wordt door het spaargeld van de vereniging. Dit betekent dat VvE-leden alleen het aandeel in het reservefonds hoeven op te geven in hun belastingaangifte.
Het is bovendien verstandig om de renteaftrek niet te missen, want dit kan leiden tot een verlaging van het belastbaar inkomen. De renteaftrek in Box 1 en het huurwaardeforfait kunnen ook van invloed zijn op de belastingaangifte. Het is belangrijk om te weten hoe de Wet Hillen van toepassing is bij het ontbreken van hypotheekschuld.
Het aandeel in het reservefonds en de juridische context
Het aandeel in het reservefonds van een VvE is juridisch gezien belangrijk, omdat het gezien wordt als een vorm van spaargeld dat gedeeltelijk eigendom is van elk VvE-lid. Het reservefonds dient als financiering voor groot onderhoud en moet daarom als een vorm van spaarvermogen worden geïndexeerd. De vraag hoe dit aandeel moet worden belast, heeft in de afgelopen jaren geleid tot juridische en fiscale discussies. De Hoge Raad en diverse rechterlijke instanties hebben hierover uitspraken gedaan, en de Staatssecretaris van Financiën heeft richtlijnen vastgesteld.
De Vereniging Eigen Huis benadrukt de noodzaak dat banken en andere geldverstrekkers elk jaar een overzicht geven van de betaalde rente per appartement. Dit zou ervoor zorgen dat VvE-leden hun eigen aandeel kunnen opgeven en het belastingvoordeel kunnen claimen. De vereniging roept de staatssecretaris op om te regelen dat deze betaalde rente voortaan in de vooraf ingevulde belastingaangifte komt. Ook vraagt de vereniging coulance als VvE-leden hun misgelopen voordeel alsnog met terugwerkende kracht kunnen claimen.
Belastingaangifte voor VvE’s met commercieel karakter
Over het algemeen hoeft een VvE geen belasting te betalen over winst of inkomen. Dit geldt echter niet voor alle VvE’s. Er zijn uitzonderingen, vooral bij grote VvE’s of VvE’s die commercieel van aard zijn. In dergelijke gevallen kan de VvE wel belasting verschuldigd zijn. Dit is echter een uitzondering en niet de norm. Voor de meeste VvE’s is het duidelijk dat ze geen belasting hoeven te betalen over winst of inkomen.
Het is belangrijk dat VvE-leden het belastingvoordeel niet missen. Het belastingvoordeel is bijvoorbeeld het renteaftrekrecht dat van toepassing is op de hypotheekrente die betaald wordt voor de eigen woning. Het probleem is dat het aandeel van individuele VvE-leden in de rente die betaald wordt voor gemeenschappelijke delen van het appartementengebouw niet altijd duidelijk is gespecificeerd. Dit betekent dat de rente die betaald wordt voor gemeenschappelijke delen vaak niet verwerkt kan worden in de voor-ingevulde belastingaangifte, zoals dat bij leningen voor grondgebonden woningen gebruikelijk is.
Conclusie
Het aandeel in het vermogen van een Vereniging van Eigenaars (VvE) moet opgenomen worden in Box 3 van de belastingaangifte. Dit aandeel is meestal gelijk verdeeld onder alle VvE-leden en wordt bepaald aan de hand van de bijdrage van elk lid aan het totale vermogen van de vereniging. Het heffingsvrij vermogen is een belangrijk begrip bij de belastingaangifte. Voor het belastingjaar 2023 is het heffingsvrij vermogen € 57.000 per persoon en € 114.000 voor een koppel. Als het totale vermogen boven deze grens komt, moet belasting betaald worden over het bedrag dat boven deze grens uitkomt.
Voor VvE-leden is het verstandig om een overzicht van het aandeel in het VvE-vermogen te vragen bij de VvE-beheerder of het bestuur van de vereniging. Dit overzicht kan gebruikt worden bij de belastingaangifte. Het is ook belangrijk om te weten dat het aandeel in het VvE-vermogen niet verder beïnvloed wordt door het spaargeld van de vereniging. Het is bovendien verstandig om de renteaftrek niet te missen, want dit kan leiden tot een verlaging van het belastbaar inkomen.
Het aandeel in het reservefonds van een VvE is juridisch gezien belangrijk, omdat het gezien wordt als een vorm van spaargeld dat gedeeltelijk eigendom is van elk VvE-lid. De Vereniging Eigen Huis benadrukt de noodzaak dat banken en andere geldverstrekkers elk jaar een overzicht geven van de betaalde rente per appartement. Dit zou ervoor zorgen dat VvE-leden hun eigen aandeel kunnen opgeven en het belastingvoordeel kunnen claimen.
Over het algemeen hoeft een VvE geen belasting te betalen over winst of inkomen. Dit geldt echter niet voor alle VvE’s. Er zijn uitzonderingen, vooral bij grote VvE’s of VvE’s die commercieel van aard zijn. Voor de meeste VvE’s is het duidelijk dat ze geen belasting hoeven te betalen over winst of inkomen. Het is belangrijk dat VvE-leden het belastingvoordeel niet missen, zoals het renteaftrekrecht dat van toepassing is op de hypotheekrente die betaald wordt voor de eigen woning.