Geen duidelijke meerderheid in een VvE: juridische en praktische gevolgen

In de wijkvereniging van eigenaren (VvE) is het nemen van besluiten een fundamenteel onderdeel van het functioneren van het collectief. Besluiten zijn meestal afhankelijk van de stemming van de aandeelhouders. Echter, wat gebeurt er als er geen duidelijke meerderheid is? En wat zijn de juridische en praktische gevolgen van dergelijke situaties? Deze vraag is niet alleen van belang voor de leden van de VvE, maar ook voor juridisch adviseurs, woningcorporaties en andere betrokken partijen. In dit artikel zullen we de complexiteit van het nemen van besluiten in een VvE onderzoeken, met een focus op het ontbreken van een duidelijke meerderheid. We zullen rekening houden met juridische precedents, praktische voorbeelden en de rol van belangenverstrengeling.

Het juridisch kader voor het nemen van besluiten in de VvE

Een besluit in een VvE kan op verschillende manieren worden genomen. De meest voorkomende is de stemmeerderheid. Over het algemeen geldt dat een besluit geldig is indien het de steun krijgt van meer dan de helft van de stemmen die zijn uitgebracht op de bijeenkomst. Dit is een kernbeginsel dat vaak voorkomt in de statuten of het modelreglement van de VvE. In de praktijk betekent dit dat het nemen van een besluit niet alleen afhankelijk is van de stemmen die voor of tegen een voorstel zijn, maar ook van de manier waarop deze stemmen worden geteld.

In bron [3] is een concreet voorbeeld beschreven van een VvE-vergadering waarbij drie scenario’s voor verduurzaming aan bod kwamen. De uitslag van de stemming was als volgt:

Scenario 1: 37 stemmen
Scenario 2: 20 stemmen
Scenario 3: 17 stemmen
Blanco stemmen: 6
Mee met de meerderheid: 3

De VvE concludeerde dat scenario 1 met 40 stemmen (37 + 3) aangenomen was. Deze uitspraak bleek echter juridisch niet geldig. De rechtbank oordeelde dat de gewone meerderheid (meer dan de helft van de stemmen) niet was behaald. In totaal waren er 83 stemmen uitgebracht, en 40 stemmen vormden dus minder dan de helft. Daarom verklaarde de rechter het besluit nietig, omdat het niet volgens de regels in artikel 5:127 BW en het modelreglement MR 1973 was genomen.

Dit voorbeeld illustreert de belangrijkheid van het strikte volgen van de juridische voorwaarden bij het nemen van besluiten. Zelfs kleine details, zoals het optellen van "mee met de meerderheid"-stemmen, kunnen bepalend zijn voor de geldigheid van een besluit.

De rol van blanco stemmen en het stemmechanisme

Blanco stemmen spelen een bijzondere rol in het stemmechanisme van een VvE. In de regel tellen deze stemmen niet mee bij de bepaling van een duidelijke meerderheid. Ze worden wel meegerekend bij het bepalen van het quorum. Het quorum is een vereiste in vele VvE-statuten om te garanderen dat een besluit juridisch geldig kan worden genomen. In sommige gevallen is het quorum gelijk aan 100% van de stemmen, wat betekent dat alle aandeelhouders aanwezig moeten zijn. In andere gevallen kan het quorum lager zijn, bijvoorbeeld 50%, zodat een besluit kan worden genomen als de helft van de aandeelhouders aanwezig is.

In bron [5] wordt uitgebreid ingegaan op de functie van blanco stemmen en het quorum. Volgens deze bron tellen blanco stemmen niet mee bij het bepalen van een meerderheid, maar ze tellen wel mee bij het behalen van het quorum. Dit betekent dat een besluit juridisch geldig kan worden genomen als het quorum is behaald, maar de meerderheid niet. In dergelijke gevallen is het besluit echter vernietigbaar. Dit is een belangrijk juridisch principe dat vaak over het hoofd wordt gezien door VvE-besturen.

Stakende stemmen en het risico op onduidelijkheid

Een bijzondere situatie die zich kan voordoen bij het nemen van besluiten in een VvE is het ontstaan van stakende stemmen. Dit gebeurt wanneer er evenveel stemmen voor als tegen een voorstel zijn uitgebracht. In dergelijke gevallen is er geen duidelijke meerderheid en kan het besluit niet worden genomen. Het is daarom belangrijk dat de VvE vooraf afspraken maakt over hoe met dergelijke situaties wordt omgegaan.

In bron [3] wordt gesuggereerd dat in zulke gevallen de volgende opties beschikbaar zijn:

De voorzitter kan zijn stem als "beslissende stem" gebruiken.
Er kan worden afgesproken om een herstemming te houden.
Het voorstel kan worden afgewezen.

Deze afspraken moeten vooraf worden vastgelegd in de statuten of op de agenda van de vergadering. Duidelijke afspraken voorkomen onduidelijkheid en juridische complicaties bij het nemen van besluiten.

De impact van belangenverstrengeling bij het beheer van de VvE

Een ander belangrijk thema dat invloed kan hebben op het nemen van besluiten in een VvE is belangenverstrengeling. In sommige gevallen is het beheer van de VvE uitbesteed aan een woningcorporatie. Dit kan leiden tot situaties waarin de woningcorporatie een meerderheid van de stemmen heeft, waardoor zij grote invloed kunnen uitoefenen op het nemen van besluiten. In bron [4] wordt beschreven dat dit kan leiden tot situaties van belangenverstrengeling, waarin de woningcorporatie niet alleen beslissingsrecht heeft, maar ook een persoonlijk belang bij bepaalde besluiten.

Om belangenverstrengeling te voorkomen, zijn er juridische mogelijkheden. Zo kan de stem van de woningcorporatie bijvoorbeeld niet worden meegeteld als er sprake is van persoonlijke belangen. In een uitspraak van de Rechtbank Maastricht is vastgesteld dat persoonlijke belangen van een woningcorporatie buiten de besluitvorming moeten blijven. Dit betekent dat het is mogelijk om belangenverstrengeling tegen te gaan, maar dat het belangrijk is om dit vooraf te regelen in de statuten van de VvE.

Wat gebeurt er als er geen meerderheid is en het quorum niet gehaald is?

Wanneer er geen duidelijke meerderheid is en het quorum niet is gehaald, is het nemen van een besluit niet mogelijk. In dergelijke gevallen kan een tweede vergadering worden uitgeschreven waarbij het quorum niet langer behaald hoeft te zijn. Dit is een gangbare praktijk in de VvE-wereld en kan helpen om besluiten te nemen wanneer er sprake is van een geblokkeerde situatie.

In bron [5] wordt ook besproken wat er gebeurt als een besluit unaniem moet worden aangenomen. In dergelijke gevallen is het quorum vaak 100%, wat betekent dat alle aandeelhouders aanwezig moeten zijn. Bovendien moet 100% van de aanwezige stemmen akkoord gaan met het besluit. Als niet alle stemmen aanwezig zijn of als niet iedereen akkoord gaat, wordt het besluit niet aangenomen.

Praktische opties bij het ontbreken van een duidelijke meerderheid

Als er geen duidelijke meerderheid is bij het nemen van een besluit, zijn er verschillende praktische opties beschikbaar. In bron [6] wordt een overzicht gegeven van dergelijke opties:

Besluiten met de benodigde meerderheid: In sommige gevallen is het mogelijk om een besluit te nemen, zelfs als er geen duidelijke meerderheid is. Dit hangt af van de manier waarop de stemmen zijn uitgebracht en of het quorum is behaald.
Invorderen van bijdragen: Als er sprake is van een reservefonds of maandelijkse bijdragen, kan een lid dat weigert te betalen, juridisch aanspreekbaar worden gemaakt. Dit kan een manier zijn om het functioneren van de VvE te garanderen.
Activeren van de VvE: Het activeren van de VvE is wettelijk verplicht wanneer de VvE niet functioneert. In dergelijke gevallen kan een lid dat weigert mee te werken, juridisch aanspreekbaar worden gemaakt, aangezien het activeren van de VvE een wettelijke verplichting is.
Wijziging van bestuursfuncties: In sommige gevallen kan het noodzakelijk zijn om de bestuursfuncties te herzienen om het functioneren van de VvE te verbeteren.

De rol van externe adviezen en ondersteuning

Om het verduurzamingsproces van een VvE te ondersteunen, is het mogelijk om gebruik te maken van externe adviezen. In bron [1] wordt het "Adviespunt VvE" beschreven. Dit is een initiatief dat VvE-besturen ondersteunt bij het opzetten van verduurzamingsprojecten. Het biedt praktische routekaarten en juridisch advies om het verduurzamingsproces te vergemakkelijken. Dit soort ondersteuning kan vooral nuttig zijn wanneer het nemen van besluiten lastig is vanwege het ontbreken van een duidelijke meerderheid.

Conclusie

Het nemen van besluiten in een VvE is een complex proces dat niet alleen afhankelijk is van de stemming van de aandeelhouders, maar ook van het juridisch kader waarin deze stemming plaatsvindt. Het ontbreken van een duidelijke meerderheid kan leiden tot situaties waarin het besluit niet juridisch geldig is. Het is daarom belangrijk dat VvE-besturen strikt volgen wat in de statuten staat en ervoor zorgen dat alle juridische voorwaarden zijn voldaan.

Blanco stemmen, stakende stemmen en belangenverstrengeling kunnen allemaal bepalend zijn voor de geldigheid van een besluit. Daarom is het verstandig om vooraf afspraken te maken over hoe met dergelijke situaties wordt omgegaan. Daarnaast kunnen externe adviezen en ondersteuning helpen om het functioneren van de VvE te verbeteren en het nemen van besluiten te vergemakkelijken.

Tot slot is het belangrijk om te beseffen dat het nemen van besluiten in een VvE niet alleen een juridisch proces is, maar ook een sociaal en praktisch proces. Het is daarom belangrijk dat VvE-besturen openstaan voor dialoog met de aandeelhouders en ervoor zorgen dat alle partijen zich betrokken voelen bij het proces. Alleen dan is het mogelijk om besluiten te nemen die juridisch geldig zijn en die tegelijkertijd ook het belang van alle aandeelhouders behartigen.