Inleiding
In Nederland zijn appartementseigenaren lid van een Vereniging van Eigenaren (VvE). Deze VvE is verantwoordelijk voor het gemeenschappelijke onderhoud van het woningcomplex en wordt gefinancierd door jaarlijks ingezamelde contributies van de eigenaren. Een belangrijk fiscaal aspect voor appartementseigenaren is de vraag of geld dat aan de VvE wordt betaald of ontvangen, aftrekbaar is in de inkomstenbelasting. Dit artikel biedt een overzicht van de fiscale regels rond het aandeel in het reservefonds van de VvE, de invloed op box 1 en box 3 in de aangifte inkomstenbelasting, en de juridische ontwikkelingen die in de afgelopen jaren zijn geweest. Het artikel richt zich op zowel eigenaren die geïnteresseerd zijn in hun fiscale verplichtingen, als op investeerders en professionals die betrokken zijn bij appartementenbezit.
Aandeel in het reservefonds van de VvE: fiscale kwalificatie
Het aandeel in het reservefonds van de VvE is een belangrijk onderdeel van het vermogen dat appartementseigenaren moeten opnemen in hun aangifte inkomstenbelasting. Het reservefonds is een financieel instrument dat wordt gebruikt om kosten voor groot onderhoud en onvoorziene uitgaven te dekken. Dit fonds wordt gemeenschappelijk beheerd door de VvE en is eigen aan alle appartementseigenaren. Elk eigenaarsaandeel is evenredig aan hun aandeel in het pand, wat bepaald hoeveel van het totale vermogen van de VvE aan hen toekomt.
De fiscale kwalificatie van het aandeel in het reservefonds heeft in de afgelopen jaren gewijzigd. In 2024 heeft de Belastingdienst het aandeel in het VvE-vermogen ingedeeld als "spaartegoeden", in plaats van "overige bezittingen". Deze verandering heeft geleid tot een verlaging van het forfaitaire rendement dat op het aandeel wordt berekend. Het rendement is verlaagd van 5,38% naar 0,12%, wat betekent dat de belastingaanslag voor appartementseigenaren lager is geworden.
Invloed op box 1 en box 3 van de inkomstenbelastingaangifte
Het aandeel in het reservefonds van de VvE heeft gevolgen voor zowel box 1 als box 3 van de aangifte inkomstenbelasting.
Box 1: renteaftrek en huurwaardeforfait
In box 1, waarin het belastbare inkomen wordt berekend, kan het bezit van een appartement invloed hebben op de renteaftrek of het huurwaardeforfait. De renteaftrek is toepasbaar op hypotheekschulden die zijn aangegaan vóór 1 januari 2014. Deze aftrek leidt tot een verlaging van het belastbare inkomen.
Een alternatief voor de renteaftrek is het huurwaardeforfait, wat toepasbaar is voor mensen die geen hypotheek hebben. Het huurwaardeforfait is een fictieve huur die wordt toegevoegd aan het inkomen en afhankelijk van de WOZ-waarde van de woning. In sommige gevallen kan het huurwaardeforfait uitgeschakeld worden als de VvE een hypotheek heeft en de eigenaar geen schuld meer heeft. Dit is bijvoorbeeld mogelijk bij toepassing van de Wet Hillen.
Box 3: aandeel in het reservefonds
In box 3, waarin het vermogen wordt opgenomen, moet het aandeel in het reservefonds van de VvE meegenomen worden, mits het totale vermogen van de eigenaar boven de heffingsvrij grens komt. De heffingsvrij grens is per persoon in 2023 € 57.000. Voor mensen met een fiscaal partner geldt deze grens verdubbeld, dus € 114.000. Als het totale vermogen onder deze grens blijft, is het aandeel in het reservefonds niet belast.
Het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden heeft bepaald dat het aandeel in het reservefonds moet worden belast als spaartegoeden en niet als overige bezittingen. Dit heeft geleid tot een lagere belastingaanslag voor appartementseigenaren. De Belastingdienst is echter nog niet volledig overgestapt naar deze nieuwe kwalificatie en behoudt de oude regel voor de aanslag. Dit heeft geleid tot onduidelijkheid en verschillende procedures waarin de Hoge Raad zich moet uitspreken over de juiste fiscale kwalificatie.
Totdat deze procedures zijn afgerond, houdt de Belastingdienst de aanslagen op box 3-inkomen voor 2021 en 2022 aan totdat er duidelijkheid is. Dit betekent dat appartementseigenaren tijdelijk met het risico moeten leven dat hun aanslag te hoog is, afhankelijk van de categorie waar het aandeel onder valt.
Aftrekbaarheid bij leningen van de VvE
Een belangrijk fiscaal voordelen is het feit dat het aandeel in het reservefonds aftrekbaar is voor de inkomstenbelasting in box 1 wanneer de VvE een lening heeft afgesloten. In dat geval is de rente die wordt betaald voor de lening aftrekbaar in box 1. Dit kan leiden tot een lager belastbaar inkomen in box 1 en dus tot een lagere belastingaanslag.
De Hoge Raad heeft bepaald dat het rendement op box 3-schulden aftrekbaar is, maar overige kosten niet. Het rendement dat wordt berekend is nominaal, dus er vindt geen inflatiecorrectie plaats. Tenslotte betreft het inkomen van het desbetreffende jaar, met positief of negatief rendement in andere jaren wordt geen rekening gehouden.
In de VvE-zaken was de vraag of voor het bieden van voldoende rechtsherstel een aandeel in de VvE-reserves in 2018 als banktegoed met een forfaitair rendement van 0,12 procent moet worden aangemerkt of als een overige bezitting met een hoger forfaitair rendement van 5,38 procent. Het hof had geoordeeld dat de heffing over een VvE-aandeel moet aansluiten bij het forfaitaire rendement van banktegoeden. Volgens de Advocaat-Generaal gaat het niet om de kwalificatie van het VvE-aandeel maar om het rendement op het gehele box 3-vermogen.
Uitzonderingen op de belastingaanslag
Het aandeel in het reservefonds van de VvE is niet altijd belast. Er zijn bepaalde situaties waarin het aandeel niet meegenomen hoeft te worden in de aangifte inkomstenbelasting.
Heffingsvrij vermogen
Het heffingsvrij vermogen is de grens waarboven het vermogen belast wordt. Voor 2023 is deze grens € 57.000 per persoon. Als het totale vermogen van de eigenaar onder deze grens blijft, is het aandeel in het reservefonds niet belast. Voor mensen met een fiscaal partner geldt deze grens verdubbeld, dus € 114.000.
Het totale vermogen bestaat uit alle bezittingen van de eigenaar, zoals spaargeld, beleggingen en het aandeel in het VvE-vermogen. Het is belangrijk om het totale vermogen correct te berekenen, omdat dit bepaalt of het aandeel in het reservefonds belast is.
Uitzonderingen
Er zijn ook situaties waarin het aandeel in het reservefonds niet belast is, zelfs als het totale vermogen boven de heffingsvrij grens komt. Een voorbeeld is bij eigenaren van monumentale panden. Voor deze eigenaren geldt vaak dat het aandeel in het reservefonds niet belast wordt met vermogensrendementsheffing.
Het is verstandig om bij onzekerheid contact op te nemen met een belastingadviseur of de VvE-beheerder. Deze partijen kunnen uitleg geven over de specifieke situatie van de eigenaar en welke regels van toepassing zijn.
Aanvullende tips voor VvE-leden bij de aangifte inkomstenbelasting
Voor VvE-leden is het belangrijk om zich bewust te zijn van de fiscale regels die van toepassing zijn op hun aandeel in het reservefonds. Het is verstandig om het aandeel correct te berekenen en op te vragen bij de VvE-beheerder of via het VvE Portaal. Deze informatie is essentieel voor het invullen van de aangifte inkomstenbelasting.
Het is ook belangrijk om te weten dat het aandeel in het reservefonds niet altijd belast wordt en dat er uitzonderingen en fiscale voordelen mogelijk zijn. De juridische en fiscale ontwikkelingen zijn van grote betekenis voor de belastingaanslag en vereisen vooral in tijden van onduidelijkheid het advies van een belastingadviseur of accountantskantoor.
Overdrachtsbelasting en VvE
Bij het kopen of verkopen van een appartement zijn er ook fiscale aspecten die betrekking hebben op het aandeel in de VvE. Bijvoorbeeld, als de VvE een lening heeft afgesloten, bijvoorbeeld voor verduurzaming, dan wordt het aandeel in de lening dat jij verkrijgt opgeteld bij de koopprijs. Het totale bedrag moet onder het vrijgestelde bedrag (woningwaardegrens) blijven om in aanmerking te komen voor de vrijstelling. Het aandeel dat je overneemt in het VvE-reservefonds wordt in mindering gebracht op de koopprijs voor de berekening van de overdrachtsbelasting.
Er zijn meerdere situaties waarin het verkrijgen van een appartement geen overdrachtsbelasting oplevert, zoals bij het verkrijgen door trouwen of aangaan van een geregistreerd partnerschap, bij verdeling van de gemeenschap van goederen in verband met echtscheiding, bij het verkrijgen door een erfenis, of bij doorverkoop binnen zes maanden. Deze situaties zijn belangrijk om te overwegen bij het kopen of verkopen van een appartement in een VvE.
Conclusie
Het aandeel in het reservefonds van een VvE is een belangrijk fiscaal element voor appartementseigenaren. Het moet worden opgenomen in box 3 van de aangifte inkomstenbelasting, waar het belast wordt via een forfaitair rendement. De kwalificatie van het aandeel heeft in de afgelopen jaren gewijzigd, met als gevolg dat de belastingaanslag is gedaald vanwege een lagere forfaitaire rente. De praktische invulling van de belastingaangifte vereist dat eigenaren hun aandeel correct berekenen en opvragen bij de VvE-beheerder of via het VvE Portaal.
Het is belangrijk om te weten dat het aandeel in het reservefonds niet altijd belast wordt en dat er uitzonderingen en fiscale voordelen mogelijk zijn. De juridische en fiscale ontwikkelingen zijn van grote betekenis voor de belastingaanslag en vereisen vooral in tijden van onduidelijkheid het advies van een belastingadviseur of accountantskantoor.